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Comment faire une estimation immobilière ?

L’ESSENTIEL SUR L’ESTIMATION 

SOMMAIRE

L’estimation en ligne

 

L’estimation immobilière est une méthode permettant d’évaluer la valeur d’un bien immobilier soit pour sa mise en vente ou encore pour sa location. Il s’agit de la valeur marchande d’un bien immobilier qui va permettre de déterminer l‘estimation du prix de vente du bien.

 

Pourquoi obtenir un avis de valeur son bien immobilier par un professionnel ?

 

L’estimation immobilière est la première étape menant à la vente d’un bien immobilier. Elle est essentielle et cruciale et va permettre de déterminer la valeur marchande d’un bien et donc le prix net vendeur. Ce dernier est en effet ce qui intéresse en premier lieu un propriétaire qui souhaite vendre un bien immobilier.

D’une bonne estimation découle une vente assurée ! Si un propriétaire peut estimer son bien par lui-même, faire appel à un professionnel de l’immobilier ou un notaire est cependant préférable. En effet, les propriétaires ont tendance à surestimer leur bien pour des raisons souvent sentimentales. Cependant, avoir une estimation juste de son bien permet de faciliter la vente immobilière. C’est pourquoi il est fortement conseillé de ne pas réaliser l’estimation de son bien tout seul.

Attention tout de même …

 

Afin d’évaluer au plus juste un bien et donc pour afficher un prix de vente le plus en adéquation avec la réalité, les professionnels de l’immobilier utilisent l’estimation immobilière. Cette étape est indispensable à maitriser pour vendre un bien immobilier rapidement et au meilleur prix net vendeur.

L’estimation immobilière est la recherche d’un équilibre qui permet de protéger à la fois les intérêts du vendeur mais également ceux de l’acheteur. En présence d’un prix juste, un appartement ou une maison peut se vendre relativement facilement et rapidement, en moins de 3 mois.

L’évaluation en ligne d’un bien immobilier permet donc au vendeur de définir la valeur vénale de sa propriété. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter sur une transaction immobilière, il ne faut pas la prendre pour argent comptant. En effet, cela est principalement dû à son mode de fonctionnement. Si vous devez publier votre annonce par vos propres moyens, il est conseillé de ne pas vous baser uniquement sur le résultat de l’estimation en ligne.

 

Comment cela fonctionne-t-il ?

Habituellement, la détermination du prix démarre par un formulaire à compléter. Dans ce dernier, il faut remplir toutes les caractéristiques de la propriété. Ces caractéristiques, combinées aux données que contient le logiciel, permettront de définir un prix au m2. C’est-à-dire le prix moyen pratiqué pour un bien de même type et dans le même secteur.

Critères pour évaluer la valeur de son bien

Les critères sur lesquels les simulateurs s’appuient pour réaliser une estimation en ligne sont les suivants :

  • Le premier paramètre prend en compte les caractéristiques communes à toutes les maisons et appartements à vendre : la superficie Loi Carrez et l’emplacement. Bien souvent, selon la localisation du bien, on connaît le prix au mètre carré. Ces éléments vont permettre d’effectuer une première estimation du bien.
  • Le second critère prend en compte l’état du bien immobilier, à commencer par l’ancienneté de la maison ou de l’immeuble. Il prend également en compte la conformité du réseau électrique, de l’isolation phonique et thermique, de l’installation de gaz etc. Ces éléments, suivant leur état, vont ajouter ou retirer de la valeur à l’estimation initiale (premier point ci-dessus).
  • Enfin, l’outil d’estimation en ligne va affiner ses résultats en fonction de la présence d »équipements dont dispose le bien à vendre. Parmi ceux-là,  on peut retrouver la présence d’un ascenseur, d’une place de parking, d’une véranda, d’une piscine ou d’une terrasse etc. Sachez que la mitoyenneté d’un bien ou son vis-à-vis sont également des facteurs qui sont pris en compte dans l’estimation d’un bien immobilier en ligne.

En synthèse, ces 3 critères renseignés donneront le résultat de l’estimation digitale. Ce résultat sera plus ou moins fiable, selon la qualité de la base de données utilisée par l’outil. Des sites comme « Meilleursagents » ou « Seloger » permettent de se faire une idée du prix de vente d’un bien avant sa mise en vente.

Les limites de l’estimation

 

Ces outils d’estimation sont faciles à utiliser et accessibles. Cependant, ils ne sont pas parfaits. En effet, ils sont relativement performants sur les biens standards et situés en zone urbaine, où les prix de l’immobilier sont très bien documentés ; en revanche, ils affichent leurs limites sur les biens plus atypiques.

Par exemple, un bâtiment qui a été classé par la mairie aura beaucoup plus de valeur. Malheureusement, celle-ci ne sera pas perçue par l’outil d’estimation en ligne… De même, un facteur comme la subjectivité humaine (par exemple un coup de coeur pour lequel un acheteur serait prêt à dépenser davantage que la valeur du marché) ne sera pas celui qui sera retenu par l’outil.

En conclusion, les outils d’estimation en ligne peuvent être utiles pour donner une première fourchette de la valeur vénale d’un bien immobilier. Mais l’agence immobilière en ligne  vous encourage à passer par un négociateur immobilier OprixFixe qui se déplace à votre domicile pour avoir une estimation fine de votre prix de vente.

Même s’il est possible de procéder à l’estimation de son bien par ses propres moyens, L’agence immobilière digitale vous accompagne dans votre de determination du prix de votre logement. N’hésitez pas à nous faire parvenir votre demande d’estimation par le biais de notre formulaire afin que nos agents puissent vous accompagner dans celle-ci.

Même s’il peut être tentant de faire une appréciation en ligne de son logement, nous sommes convaincus que l’un de nos agents immobiliers pourra réaliser une estimation juste de votre bien. Lors de chaque estimation, l’agent immobilier en ligne propose 3 fouchettes : haute, moyenne et basse. Nous préconisons de mettre le bien à vendre sur la base de la fourchette haute, durant 2 semaines et si le bien n’est pas vendu, de passer sur la fourchette moyenne. Il est en effet important qu’un bien de reste pas trop longtemps sur le marché. En effet, il y a toutes les chances qu’il soit fortement négocié au vu de la durée de sa mise en ligne.

Si, vous aussi, vous souhaitez une estimation fiable par palier, nous vous invitons à compléter notre formulaire de demande d’estimation. Un agent immobilier se déplacera chez vous dans les 48 heures. 

Que choisir ? Evaluation en ligne ou bien celle réalisée par un agent immobilier ?

Chaque bien immobilier est unique de par sa configuration. Il est donc nécessaire de faire appel à un agent immobilier. L’outil de simulation ne peut pas déceler tous les avantages du bien immobilier, ni ses inconvénients. Un propriétaire qui se fie uniquement aux données d’un outil d’estimation en ligne s’expose à une perte d’argent sur le prix net vendeur. Pire, il pourrait louper sa vente, car son bien est hors des prix du marché…

Quels sont les meilleurs sites pour faire une expertise en ligne ?

Il n’y a pas de « meilleur » site d’estimation en ligne ; celui qui se rapprochera le plus du prix sera le simulateur ayant le plus de biens correspondant au bien à estimer dans le secteur. Selon l’agence immobilière en ligne, les estimations immobilières réalisées par les notaires sont plus précises, et c’est bien normal ! Les notaires enregistrent et officialisent des transactions immobilières ; ils ont donc accès à davantage de données, plus précisément à la valeur des ventes réelles des biens immobiliers.

Le simulateur d’estimation en ligne est-il fiable ?

La grande difficulté de l’estimation en ligne réside dans le fait que les statistiques du simulateur doivent être à jour et provenir d’une base de données importante. C’est d’ailleurs pour cela que d’une estimation à l’autre, on retrouve des écarts  importants. Les plus gros inconvénients d’une estimation en ligne sont les suivants :

  • La localisation renseignée dans le simulateur peut ne pas être connue. Si la base ne possède pas d’informations sur la localisation demandée, le simulation ne sera pas juste.
  • Le simulateur ne prend en considération que les prix de vente des biens et non les prix d’achats chez le notaire.
  • Les données relatives à la qualité du bien sont subjectives car elles sont en fonction d’un ressenti personnel.

Une estimation en ligne sera toujours moins précise que celle de votre agent immobilier. L’expérience terrain et la connaissance du marché immobilier lui permet d’effectuer une estimation au plus juste. Il faut garder en tête que l’estimation en ligne est un indicateur grossier permettant d’avoir une première approche, mais celle-ci n’est pas suffisante.

Quels sont les critères minimums pour réaliser un calcul en ligne ?

Il existe 3 grandes catégories de critères pour réaliser une estimation :

  • L’adresse du logement : Elle permet au simulateur de placer le bien parmi les biens similaires d’un quartier ou d’une ville. Il est important de renseigner l’adresse précise du bien car il peut y avoir des écarts de prix plus ou moins importants d’un bout à l’autre de la même rue.
  • La description du logement : On parle ici de la surface au sol, du nombre de pièces, de la présence ou non d’équipements particuliers, d’une terrasse ou encore d’un étage du bien.
  • Les caractéristiques du  bien : Ce sont toutes les caractéristiques de l’appartement ou de la maison, de la date de construction à la domotique, en passant par l’état des peintures et des sols.

 

Le saviez-vous ?

Lorsque vous réalisez une estimation en ligne, vos données valent de l’or ! Pourquoi ? Ces dernières sont revendues à des agences immobilières. C’est pour cette raison que désormais, les simulateurs ne peuvent plus demander autant de détails qu’auparavant. De ce fait, les estimations deviennent beaucoup moins rigoureuses.

L’agence immobilière en ligne vous propose un forfait de 1,99%. Et ceci, quelle que soit la nature de la transaction (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Pourquoi cette différence ? Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec une agence immobilière à commission fixes. Il n’y a pas de coût caché.

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