Le Notaire

L’ESSENTIEL SUR LES NOTAIRES

SOMMAIRE

Qu’est-ce qu’un notaire ?

Le notaire est un juriste libéral investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il est notamment le garant de l’Etat du bon déroulement d’une transaction immobilière. Le notaire est souvent secondé par un clerc de notaire qui se procure l’ensemble des élements nécessaires pour la vente immobilière.

L’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat stipule que « les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

Le notaire, seul professionnel apte à prendre en charge l’intégralité des démarches juridiques, offre ainsi une sécurité particulière aux transferts de propriété des biens immobiliers en intervenant à toutes les étapes de l’opération, de la prise du mandat à la rédaction du compromis et de l’acte authentique.

L’adjudicateur possède une connaissance très précise du marché immobilier et des prix qui se pratiquent. Il est compétent pour déterminer la valeur d’un bien et pour procéder à une expertise immobilière.

Son rôle

Le notaire a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son cachet et sa signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les parties qui les signent et s’engage en personne sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors à autrui avec le même poids qu’un jugement définitif. A ce titre, l’officier d’état est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable. Le recours au notaire permet de prouver la véracité des actes de façon incontestable.

Le notaire a donc un rôle essentiel en matière de preuve et de sécurité. Selon l’article 1583 du Code civil, la vente est parfaite dès lors que les parties sont d’accord sur la chose et sur le prix. Toutefois, pour renforcer la sécurité des transactions immobilières, tout transfert de propriété d’un bien immobilier doit être publié à la conservation des hypothèques pour être opposable aux tiers, c’est-à-dire valable, non seulement entre acheteur et vendeur, mais également à l’égard des tiers, la charge de cette publication incombant au notaire.

Ses différentes missions

Un achat immobilier se réalise toujours en deux phases : le compromis de vente, suivi de l’acte de vente définitif. Entre ces deux phases, le notaire réalise les formalités nécessaires relatives à l’opération immobilière.

Le compromis de vente

Pour le compromis de vente, faire appel à un notaire n’est pas une obligation. Toutefois, il est conseillé de le faire devant un notaire pour deux raisons : les enjeux financiers lors d’une vente immobilière et aussi parce que les conditions de vente du bien sont définies dans le compromis, l’acte définitif ne se contentant que de reprendre les termes du compromis. Pendant cette phase, le notaire peut vous proposer des biens à la vente, négocier un prix pour l’acheteur, le conseiller selon son budget et ses souhaits etc.

Préparation de la vente

Entre le compromis et la vente définitive, un certain nombre de formalités doivent être accomplies. Certaines concernent l’acquéreur qui doit notamment obtenir un financement. D’autres sont prises en charge par le notaire. Celui-ci s’occupe de toutes les pièces et démarches relatives au bien vendu. Pour préparer la vente définitive, le notaire vérifie la propriété du bien.

Le vendeur doit lui remettre son titre de propriété et le notaire en vérifie la validité. Cela signifie que si une personne a acheté une maison de quatre pièces et qu’elle revend le même bien composé de huit pièces, le notaire va demander le permis de construire ainsi que l’attestation de dommages-ouvrage en cas d’agrandissement datant de moins de dix ans.

Par ailleurs, il encaisse sous un compte-séquestre la somme de 10% versée par l’acheteur et adresse à la mairie la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) afin de purger l’éventuel droit de préemption de la commune. Il demande un état de situation hypothécaire du bien pour vérifier qu’il n’est pas grevé d’une hypothèque supérieure au prix de vente et adresse un questionnaire au syndic de l’immeuble pour connaître les travaux et les procédures en cours et vérifier que le vendeur est à jour de ses charges. Il vérifie enfin l’état civil des parties et demande en mairie un certificat d’urbanisme pour vérifier que le bien n’est pas grevé de charges ou servitudes de nature à rendre le bien inutilisable.

Le notaire ne se charge pas des diagnostics qui ont dû être fournis au moment de la signature du compromis, mais vérifie que ces diagnostics ont bien été établis. Le notaire peut avoir d’autres vérifications à effectuer. Par exemple, si le bien est loué, il doit examiner le contrat de location et le cas échéant, la validité du congé pour vendre adressé au locataire.

L’acte de vente définitif

La participation du notaire est obligatoire dans le cadre de la signature d’un acte de vente. Lorsque la date de signature approche, le notaire va convoquer les parties, après avoir demandé à la banque de l’acheteur de débloquer son financement. Le notaire n’étant ni juge, ni arbitre, il ne peut imposer une solution aux parties si un différent survient entre la date de signature du compromis et celle de la signature de l’acte de vente définitif. Si le différent persiste, les parties doivent se tourner vers le tribunal compétent et s’orienter vers un avocat afin qu’il défende leurs intérêts.

Lorsque l’acte de vente définitif est signé, le notaire remet à l’acquéreur une attestation de propriété. Il conserve l’acte pour le publier à la conservation des hypothèques, l’acheteur recevant une copie authentique de l’acte quelques mois après la signature. Quant à l’original, il est conservé par le notaire pour une durée de 100 ans. En principe, le vendeur ne reçoit pas l’acte, mais il peut en demander une copie.

Et après la signature de l’acte de vente définitif ?

Le vendeur ne reçoit pas immédiatement le paiement de la transaction immobilière mais 2 ou 3 semaines après la vente et ce, pour une question de trésorerie. Depuis le 1er avril 2013 et pour une meilleure transparence et sécurité des transactions financières, le paiement des opérations immobilières ne peut s’effectuer que par virement effectué par le notaire, et non par chèque.

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LE SAVIEZ-VOUS ?

Le notaire a donc un rôle essentiellement administratif et juridique, mais il doit également conseiller les parties. Il a en effet une obligation de conseil et d’information envers le vendeur et l’acquéreur du bien immobilier. La question qui se pose de manière récurrente est de savoir si acheteur et vendeur doivent avoir chacun leur notaire.

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Les frais de notaire interviennent dès lors qu’une transaction immobilière a été réalisée. Les frais d’acquisition varient de 2 à 8% du prix de vente du logement. Ils comprennent les honoraires du notaire mais surtout les droits de mutation et les taxes du Trésor Public (soit 85% des frais de notaire). 

Les droits d’enregistrement

Les droits d’enregistrement constituent les impôts dûs à la collectivité locale en cas de vente immobilière. Il s’agit de la plus grande partie des frais de notaire. Ils sont payés par l’acquéreur au notaire et ce dernier reverse la somme au Trésor Public. Les droits d’enregistrement ont également pour appellation « droits de mutation ». Le est défini selon un pourcentage de la valeur du bien immobilier ayant fait l’objet de l’acquisition. Selon la nature de la transaction, le pourcentage est différent.

Vente d’un logement ancien ou vente entre particuliers

Les taux de mutation sont fixés librement par les départements depuis janvier 2014. On retrouve généralement un taux de 5,81% applicable sur le prix net vendeur. Cependant, des disparités peuvent être observées selon les départements. Par exemple en Indre ou dans le Morbihan, des taux plus bas que la moyenne sont appliqués (5,11%).

Vente d’un logement neuf

Concernant les logements neufs (Vente en l’Etat de Futur Achèvement), les émoluments  de notaire sont calculés différemment. Une TVA de 20% étant appliquée sur les logements neufs, les droits de mutation sont allégés sur ce type de bien. Les droits d’enregistrement sont donc au taux de 0,71% du prix du logement.

Les taxes du Trésor Public

D’autres taxes s’ajoutent aux droits de mutation et vont constituer le calcul des frais de notaire. L’office notarie peut demander une taxe sur les terrains devenus constructibles. Lors de la transaction immobilière, après la signature de l’acte de vente, une taxe pour contribuer à la sécurité immobilière sera réclamée. Elle s’élève à 0,1% du prix du bien immobilier.

Plus spécifique, lorsqu’il s’agit d’une transaction immobilière sur un logement secondaire, une taxe sur la plus-value sera exercée. La taxe sur la plus-value est un impôt sur les bénéfices engendrés par la vente. Autrement dit, si vous vendez le logement plus cher que vous ne l’avez acheté, le taux de l’imposition de la plus-value s’élève à 34,5%. Cependant, des abattements sont possibles : ancienneté de l’acquisition, travaux réalisés, frais d’amélioration du bien. L’exonération de cet impôt a lieu après 30 ans de possession du bien immobilier.

Les honoraires du notaire

Dernière composante dans le calcul des frais de notaire, la rémunération que perçoit le notaire lors de la transaction immobilière représente 15% du global. Ces émoluments sont perçus directement après la signature de l’acte de vente. Le notaire se reversera directement ses honoraires à partir des frais d’acquisition payés par l’acquéreur. Si deux notaires sont intervenus pour encadrer la transaction, alors les honoraires sont partagés en deux.

Calcul

Les honoraires du notaire sont encadrés par la loi. En 2016, suite à la loi Macron, ces derniers ont fait l’objet d’une baisse de 1,4%. Ces honoraires varient selon la valeur du bien immobilier. 

Les frais additionnels du notaire

Des honoraires de formalités peuvent s’ajouter aux émoluments du notaire. Ces coûts se justifient par le travail du notaire sur les démarches effectuées avant et après l’acte de vente. Ils sont facturés 3,92 TTC, en unité de valeur. Les frais avancés par l’office notarié dans le cadre d’une intervention par une entreprise tierce, les frais de déplacement ou les frais administratifs (envoi de documents) sont à la charge de l’acquéreur.

Vous avez fait une offre d’achat ou bien vous avez signé une promesse de vente et vous allez finalement acquérir un bien immobilier ? Vous pouvez vous interroger sur la nécessité de faire appel à un notaire pour signer l’acte de vente, afin d’économiser les frais qui reviennent au notaire. Le notaire est-il obligatoire dans tous les cas ? Si en théorie, le notaire n’est pas nécessaire, il est impossible de se passer de lui dans la pratique.

Un notaire pas vraiment obligatoire en théorie…

Selon la législation française, la vente est « une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Elle peut être faire par acte authentique ou acte sous seing privé. » La vente d’un bien immobilier ne déroge pas à cette règle. Un bien immobilier peut donc être vendu par acte authentique (avec l’intervention d’un officier d’état) ou sous seing privé.

De plus, la vente est dite parfaite et la propriété est acquise par l’acquéreur dès que les parties conviennent d’un prix et de sa contrepartie : la chose. Un acte authentique est, selon l’article 1317 du Code civil, « celui qui a été reçu par des officiers ayant le droit d’instrumenter dans le lieu où l’acte a été rédigé, et avec les solennités requises « . A l’inverse, un acte sous seing privé est celui qui ne répond pas aux conditions de l’acte authentique.

La vente peut donc être réalisée par acte authentique ou par acte sous seing privé. Théoriquement, rien n’interdit d’acheter ou de vendre un bien immobilier par acte sous seing privé. On peut donc en principe se passer de notaire.

Mais un notaire obligatoire dans la pratique !

Rien n’interdit donc de vendre ou d’acheter un bien immobilier par acte sous seing privé. Pourtant, ça n’est pas si simple. En effet, l’article 1322 du Code Civil dispose que « l’acte sous seing privé, reconnu par celui auquel on l’oppose, ou légalement tenu pour reconnu, a, entre ceux qui l’ont souscrit et entre leurs héritiers et ayant cause, la même foi que l’acte authentique ». Par conséquent, l’acte sous seing privé est opposable aux parties et aux héritiers et ayant cause. Mais pas aux tiers !

L’acte authentique, quant à lui, selon l’article 1319 du Code Civil « fait pleine foi de la convention qu’il renferme entre les parties contractantes et leurs héritiers ou ayant cause », comme l’acte sous seing privé. La différence réside dans le fait que l’acte authentique fait foi et ne peut être contesté. La raison pour laquelle vous ne pourrez vous passer de notaire consiste à rappeler qu’une fois l’achat ou a vente réalisé par acte authentique, le notaire procède à la publication de la vente auprès du service de publicité foncière compétent. Or, cette publication rend la vente opposable aux tiers, vous confortant dans votre droit de propriétaire.

Dans la pratique, il est donc impossible de se passer du notaire, véritable expert en droit immobilier, lors de la vente ou de l’achat d’un bien. Il faut savoir que seule une petite partie des frais de notaire lors de la vente d’un bien immobilier revient au notaire.

Trouver son notaire en ligne

 

Il existe en France aujourd’hui 13 031 notaires ! Un site officiel répertorie tous les notaires de France. Sur ce site il est possible de trouver un office notarié grâce à des paramètres de géolocalisation.

Ce site est dédié à la recherche de notaires spécialisés dans le domaine de l’immobilier. En effet, même si les notaires ont en principe une compétence pour tous les domaines, certains se spécialisent. Il est alors recommandé de choisir un notaire pour votre vente immobilière qui soit spécialisé dans ce domaine. La spécialisation du notaire est un facteur de célérité de la vente immobilière. Il aura d’une part plus de facilité à prendre connaissance des documents. D’autre part il aura déjà dans son carnet d’adresse les experts nécessaires à la vérification de certains paramètres le cas échéant.

Il est également possible de mandater un notaire pour effectuer sa vente immobilière. Il joue alors le rôle de l’agent immobilier. Le site permet de sélectionner les notaires qui exercent cette activité.  Vous pouvez donc signer un mandat immobilier avec un notaire pour vendre.

 

Nous l’avons vu tout au long de ce guide, le notaire est vraiment utile, quand il n’est pas obligatoire, pour réaliser les étapes d’une vente immobilière. Votre agence immobilière en ligne vous accompagne également dans la recherche de notaires et vous assiste tout au long de votre projet immobilier.

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