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Comment calculer le prix net vendeur ?

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L’ESSENTIEL SUR LE PRIX NET DE VENTE

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Qu’est ce que le prix net vendeur ?

 

Le prix net vendeur d’un bien immobilier est le montant auquel  un vendeur peut prétendre lors d’une vente immobilière. Le prix net à la vente  ne comprend pas les frais d’agence, les frais de notaire. En effet, cette somme d’argent est uniquement réservée au propriétaire qui vend.

Ce dernier peut être compris de cette manière prix net vendeur = prix de vente – commission d’agence. Il est l’inverse du prix HAI (Honoraires d’Agence Inclus). 

La somme net vendeur d’un appartement ou d’une maison n’est pas à confondre avec le prix de vente d’un bien immobilier.  En effet, le prix net vendeur, est uniquement le prix souhaité par le propriétaire d’un bien immobilier contrairement au prix brut de vente. A cela, il faut ajouter les frais d’agences. C’est en ce sens qu’il est important pour chaque propriétaire de connaître le prix net vendeur de son bien immobilier. Notez que lorsque votre bien est estimé, il est évalué par rapport au prix de biens similaires vendus . Or majoritairement les biens similaires à la vente le sont réalisée via des agences immobilières (Source : MeilleursAgents.com 2016). Lors de la comparaison, il faut déduire les frais d’agence. 

Comment calculer mon prix net vendeur ?

 

Le prix à encaisser doit se calculer de cette manière : le prix de vente du bien moins l’intégralité des frais liés à la vente du bien. Pour synthétiser, utilisez la formule suivante :

Prix de vente – frais d’agence – frais de notaire = prix net vendeur ( différence avec le prix FAI)

On peut se dire par cette formule que plus les frais d’agence sont bas et plus le prix de vente est important pour le propriétaire car en effet, seuls les frais de notaire sont réglementés en France. Nous reverrons à la fin de cet article comment payer moins de frais d’agence et de ce fait, augmenter son prix net acquéreur.

Les frais d’agence dans le calcule du prix net vendeur

 

Contrairement à ce que l’on pourrait croire, les frais d’agence immobilière ne sont encadrés par aucune réglementation. Chaque agence est libre de pratiquer les commissions immobilières qu’elle souhaite. En revanche, Ils doivent être affichés avec la plus grande transparence sur le mandat immobilier proposé au mandant. Ils doivent être en pourcentage ou en numéraires et exprimés en TTC pour les acquéreurs. C’est avec cette information que vous allez pouvoir calculer la somme net de vente. Si dans votre mandat, vous n’arrivez pas à retrouver le prix pour vous, c’est qu’il y a sans doute un problème. Dans ce cas, rapprochez-vous de votre agent immobilier pour lui demander des explications et que les informations soient écrites de manière plus transparente pour retrouver le prix net acquéreur du bien immobilier.

Le saviez-vous ? Les frais d’agence immobilière peuvent être négociés par le vendeur pour que le prix acquis a la vente du logement soit plus compétitif pour l’acquéreur. Ils peuvent également être négociés par l’acquéreur pour arriver à un consensus sur la transaction du bien immobilier pour que le propriétaire obtienne une valeur vénale plus important et l’acheteur, un prix de vente plus bas.

 

Pour les professionnels !

 ” Le prix net vendeur d’un bien professionel doit se calculer hors TVA  “

Les frais de notaire pour calculer mon prix réel à la vente

 Les frais de notaire s’ajoutent au prix de vente net . vendeur donc participent au montant net acquéreur. Ils interviennent à partir du moment où une transaction immobilière a été réalisée. Les frais d’acquisition varient de 2 à 8% du prix de vente du logement selon plusieurs critères. Ils comprennent les honoraires du notaire, mais surtout les droits de mutation et les taxes du Trésor Public. C’est donc entre 2 et 8 % du prix de vente du logement qu’il faudra retirer pour avoir son prix net vendeur.

Comment augmenter mon prix net vendeur ?

Sachez que les frais d’agence varient en fonction des agences immobilières ou agent immobilier indépendants. Les commissions pratiquées sont exprimées en pourcentage de la valeur de votre bien. Les frais d’agences représentent une somme importante pour le vendeur qui peut avoir des difficultés à vendre son bien au prix net de vente souhaité. Sachez que ces derniers représentent entre 4 % et 10 % de la somme du bien immobilier.

Exemple :

Un appartement à Paris 75014 de 62 mètres carrés a une valeur de 550 000 €. Les frais d’agences appliqués selon en moyenne de 5%, soit un montant de 22 500 €. C’est-à-dire que le propriétaire qui souhaite obtenir une somme net de vente de 550 000 € devra vendre son appartement parisien à 577 500 €. Le montant des frais d’agence est donc une frein important pour améliorer son prix planché dans une transaction immobilière.

Nos solutions pour obtenir un meilleur prix lors de votre négociation :

 L’agence immobilière de quartier

Vous souhaitez travailler avec une agence immobilière traditionnelle mais cette fois-ci, vous désirez un prix net vendeur plus important. C’est à vous, client, de comparer les différentes agences immobilières et les commissions proposées pour connaitre le prix net vendeur. Pour plus de transparence, demandez aux agences immobilières un modèle de mandat. C’est simple, il ne vous reste plus qu’à comparer ! Cette méthode ne permettra en revanche de grappiller qu’un ou deux pour-cent de la valeur de votre bien, on ne vous la recommande pas pour votre montant net vendeur.

Vente entre particuliers

Choix de réaliser une transaction immobilière entre particuliers pour un meilleur prix net vendeur : Face aux agences immobilières qui pratiquent des frais de commission importants sur le prix net vendeur, les ventes entre particuliers se multiplient. Plus d’un tiers des ventes d’appartements se font directement entre acheteur et vendeur.

Ces ventes reposent sur de la publication d’annonces immobilières sur des sites internet. On retrouve Le Bon Coin ou encore les réseaux sociaux comme Facebook ou Linkedin.

Attention ! la liberté de vendre son bien seul signifie gérer seul ! Il faut du temps pour préparer les annonces. En outre, la phase critique reste de réceptionner les appels des acquéreurs potentiels ou encore le risque d’une surestimation de son bien immobilier. En effet, quand on a des souvenirs dans un lieu, on peut penser qu’ils seront vendus avec le bien. Ainsi, vous aurez tendance à répercuter ces souvenirs sur le prix de vente du bien immobilier. Alors, l’affect prend le dessus sur le gain et il y a donc une augmentation du prix net vendeur mais une diminution de partialité lors de la vente. Nous ne recommandons pas cette solution.

Des frais de notaire moins importants, mais comment ?

Il existe une solution pour faire baisser les honoraires chez le notaire et donc obtenir un prix net vendeur plus important. Comment ? Lors de la vente d’un logement, certains propriétaires y laissent un certain nombre de biens mobiliers (cuisine aménagée, canapé…). L’ensemble de ces biens, lors de la vente immobilière, peuvent être défalqués du prix de vente. Gagnez donc des centaines d’euros et obtenez un meilleur prix net vendeur.

L’agence immobilière en ligne

Les nombreux avantages d’une agence immobilière en ligne comme l’agence OprixFixe pour obtenir un prix global vendeur plus important. Un avantage de taille : le prix net vendeur de votre vente immobilière ! Une agence immobilière en ligne à commission fixe prend entièrement en charge la vente de votre appartement. Mais elle le fait avec un prix tranche de vente supérieur à une agence classique. Pourquoi ? Elle s’appuie sur un procès métier mieux adapté et donc des frais de structure moins importants. Le prix net vendeur est supérieur parce que l’agence en ligne applique une commission fixe de 1,99%, quelle qu’en soit la valeur. Quels sont les avantages pour le client de travailler avec l’agence immobilière à commission fixe ? Un prix supérieur à ce qu’un propriétaire pourrait obtenir avec une agence classique.

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Le prix net vendeur est-il vraiment la somme que je vais percevoir  ?

Attention, il peux y avoir des taxes à versées à la vente d’un bien. Par exemple, la taxe sur la plus-value. Ou encore, si le bien fait l’objet d’un emprunt en cours alors le propriétaire devra solder son crédit pour connaitre la réelle valeur de son prix .

Non tous les vendeurs ne font pas fortune au moment de la revente et en plus les acquéreurs négocie de plus en plus…

Guide complet sur les 5 signes qui montrent qu’un bien est négociable !

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Exemple pour comprendre au mieux le prix net vendeur d’un appartement

Le prix net vendeur intéresse avant tout le vendeur plutôt que l’acquéreur. Prenons l’exemple qui suit : M. Xaviere vend son appartement situé à Paris 75017. Ce dernier, après avoir fait des recherches sur le web via Leboncoin.fr, seloger.com ou encore meillieursagents.com estime que son appartement à une valeur de 450 000€. On parle ici de tarif net de vente qu’il peut obtenir pour son appartement. Ensuite, si M.X décide de travailler avec une agence immobilière à prix fixe et sans commission comme OprixFixe, le prix du bien à vendre sera de 451 990€. En effet, travailler avec une agence immobilière à commission fixe revient à débourser 1,99 % pour vendre son bien. Le prix net vendeur dans ce cas de figure reste de 442 995€ pour le vendeur. Selon l’expression suivante :

 Prix de vente – honoraire de vente = prix net vendeur (hors frais de notaire)

Soit numériquement : 451 990 € – 1,99 % = 442 995 € 

Nous avons vu une manière simple d’obtenir son prix net vendeur lors d’une transaction immobilière.

Vos questions / Nos réponses

 

Qui Peut négocier les honoraires pour obtenir un meilleur prix net de vente ?

 

Un autre point crucial facilement réalisable est de négocier les honoraires de vente que prendra l’agence immobilière. Toutefois, cela n’est pas possible s’il s’agit d’une vente de particulier à particulier. Négociez ces honoraires ! L’intérêt de l’agence immobilière est de vendre la maison ou l’appartement. Vous pouvez donc faire pression auprès de l’agent pour qu’il revoie ses honoraires à la baisse. Honoraires qui en moyenne, représentent 5% de la valeur du bien ; ce qui n’est pas négligeable.

 

Les frais de notaire sont-ils compris dans le prix net de vente ?

 

Les frais de notaire ne sont pas pris en considération dans le prix net vendeur, de toute manière les frais de notaire sont à la charge de l’acquéreur et donc n’aura pas d’influence sur votre prix net après charge.

 

Dois je afficher le prix hors frais d’agence dans mon annonce lors d’une vente entre particulier ?

 

Il n’y à pas d’obligation ou d’obstruction à afficher dans son annonce le prix net vendeur voulu. On peut tout de même vous recommander si vous n’êtes pas dans une zone tendu de mettre un prix de vente différent du prix vendeur net.

 

Les frais de notaires sont-ils calculer sur le prix de vente net vendeur ou net acquéreur ?

 

Une question importante pour un acquéreur ! Il y a deux cas de figure permettant de déterminer si c’est le tarif net de vente ur ou le prix avec frais d’agence inclus qui prévaut pour le calcul des frais de notaire.

Dans le cas ou les honoraires d’agences sont à la charge du vendeur, le calcul des émoluments du notaire seront pris sur le prix de vente frais d’agence incluses

Dans le cas ou les commissions de l’agence sont à la charge de l’acquéreur alors les émoluments du notaire seront sur le prix net dans votre poche.

Une agence immobilière doit-elle afficher le prix net vendeur ou le prix frais d’agence inclus lors d’une location ?

 

Le texte de loi du 1er avril 2017 immobilier précise les modalités d’affichage des annonces immobilières, et notamment du prix quelle que soit la prestation concernée : vente, location ou sous-location (non saisonnières).

 

Il intègre les dispositions qui ont été introduites par la loi ALUR du 24 mars 2014 (dite aussi « loi Duflot ») et abroge de fait l’arrêté du 29 juin 1990 relatif à la publicité des prix pratiqués par les professionnels de l’immobilier.

 

Ce texte n’avait pas eu de modification depuis 1990 –  Ce que vient faire la loi du 1er  avril 2017 qui oblige tous les professionnels de l’immobilier à faire apparaitre :

 

  • Le prix de vente net vendeur du bien hors honoraires ;
  • La personne qui devra rémunérer le mandataire (acheteur ou vendeur) ;
  • Le barème des prix des prestations de l’agence immobilière ;
  • Le montant du loyer mensuel « tout compris » pour les locations ;

 

Le prix net vendeur avec une agence immobilière

Avec une agence immobilière de quartier

Les commissions  liés à l’achat d’un appartement sont fixés en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l’appartement demandez à l’agent immobilier de faire un effort pour obtenir un meilleur tarif .

Avec l’agence immobilière en ligne

Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne à faible commission.

L’agence en ligne vous propose un prix net vendeur transparent. Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec l’agence immobilière OprixFixe. Il n’y a pas de coût caché. Une équipe d’agents immobiliers locaux et qualifiés qui n’ont qu’un but : redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs et aux vendeurs tout en ayant un service de proximité.

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