Investissement locatif dans l'immobilier

Comment réaliser un investissement locatif sereinement ?

Le processus d'investissement locatif est simple : chercher un bien immobilier, financer l'investissement, gérer le bien et recommencer. En complément, vous serez peut-être intéressé par les 5 règles d'or d'un investissement locatif immobilier

Trouvez un vendeur motivé

L'une des règles de base est de bien acheter son bien immobilier. Pour bien acheter sur le marché de l'immobilier, il n'y a pas de secrets, il faut acheter à quelqu'un qui veut vraiment vendre. La règle n°1 de l'investissement locatif est simple : vous faites votre bénéfice dès l'achat, pas à la revente. Si ce n'est pas le cas, ça n'en vaut pas la peine.

Si vous achetez trop cher votre bien immobilier, une gestion parfaite ne pourra souvent pas rétablir la rentabilité de votre investissement locatif. L'une des raisons pour lesquelles je vous recommande d'acheter au bon prix net vendeur, c'est que vous ne pouvez absolument pas connaitre l'état du marché au moment où vous voulez revendre et donc il serait un peu surréaliste de parier sur une augmentation du prix du bien.

Rentabilité immédiate

En vous concentrant sur la rentabilité immédiate, vous vous prémunissez contre plusieurs choses dont notamment le fait de devoir revendre votre bien immobilier si jamais vous n'avez plus les moyens de l'entretenir.

Trouvez un vendeur qui ne gagne pas d'argent avec son investissement immobilier, qui habite loin de son bien et qui doit se déplacer, qui est mal informé sur le marché immobilier et vous avez de bonnes chances d'acheter à un bon prix et de surcroît en passant par une agence immobilière en ligne.

Le prix d'achat est décisif et le loyer que vous pouvez en tirer également. Ne payez pas trop cher le bien immobilier et ne surestimez pas la valeur locative pour cela réaliser une estimation de bien immobilier.

Définissez votre cible

Lors d'un premier investissement immobilier et selon notre capacité d'emprunt, le choix se fait souvent entre un studio et un F2. Indépendamment de votre choix, vous devez être cohérent et faire preuve de bon sens. Si vous ciblez les étudiants, les petites surfaces sont traditionnellement réservées pour eux.

La conséquence c'est que l'emplacement devra être choisi en fonction de la cible pour votre investissement locatif. Tout le monde sait que l'emplacement est l'un des facteurs clés d'un investissement immobilier réussi mais sur le terrain la réalité reprend souvent le dessus.

Aussi dans l'exemple d'une studette à vendre, l'environnement du bien est déterminant. Si vous destinez ce studio à de jeunes travailleurs, les critères sont différents. Sachez qui vous visez. En fonction de la population, il y a des avantages et des inconvénients connus. Par exemple le fait que l'étudiant reste peu longtemps et nécessite régulièrement la recherche de remplaçant mais bénéficie de la caution parentale.

Faites vos recherches, visitez beaucoup et faites peu de propositions net vendeur.

La sagesse dicte qu'il faut visiter un grand nombre de biens immobilier pour effectuer un achat immobilier locatif. La méthode de recherche peut être déroutante car les supports sont très nombreux : internet, journaux, agents immobiliers…

L'accès à internet

Attractivité de la ville ou du quartier bonne ? Les facteurs qui attirent les gens sont simples : travail, écoles et réputation. S'il y a beaucoup d'emplois, la ville attire des habitants. Si elle possède une bonne réputation, c'est encore mieux. Les villes universitaires sont également prisées par les étudiants.

Qualité des infrastructures satisfaisantes ? La ville ou le quartier est-il correctement géré ? Les investissements sont-ils effectués en temps et en heure ?

Activité économique et immobilière en progression ? Assez délicat en ce moment mais il reste un indicateur important pour votre choix. La diversité de ce point de vue est importante. Évitez les villes qui ne dépendent que d'un seul gros employeur.

Personnes et tendances

Rencontrez, discutez et vérifiez vos trouvailles auprès des personnes du coin. Vos conclusions sont-elles validées ? Pourriez-vous définir la tendance et imaginer comment sera le quartier dans 10 ans ? Il y a-t-il des constructions immobilière ou des changements susceptibles d'influencer le marché ? (demande locative, valeur vénale du bien)

Environnement immédiat du marché de l'immobilier

Commerces, écoles et transports sont les 3 points clés. L'environnement immédiat détermine l'attractivité d'un bien pour un locataire. Il est prêt à concéder des choses sur le bâtiment ou le quartier mais il doit avoir à proximité les éléments dont il a besoin. L'environnement n'est pas modifiable.

Il n'y a jamais un seul marché, même dans un quartier. Parfois quelques rues suffisent pour se retrouver dans un environnement très différent. Sachez différencier les sous-marchés.

La ville doit être dynamique pour louer rapidement à une population solvable. Ainsi, privilégiez les villes étudiantes et à la santé économique solide pour les locations longue durée, et les villes touristiques pour la location saisonnière. Un investissement locatif se prépare sur tous les plans !

Analyser du potentiel de location sur le web

Réussir son investissement locatif, c'est allez aussi loin que l'on peut dans l'analyse pour être sûr de ne pas faire le mauvais choix. Un certain nombre de techniques permettent de se rendre compte du risque de l'investissement locatif.

• Le Bon Coin : par anticipation, postez une annonce immobilière de location du bien similaire à celui que vous envisagez d'acheter pour louer, afin de voir son niveau d'attraction. Un bien immobilier en location attractive reçoit généralement au moins une demande en moins de 24 heures.
• Le site de l'État DVF etalab : l'État rend public toutes les transactions immobilières réalisées depuis 2014 sur cette énorme base de données. Ainsi vous pourrez vérifier que vous payez le juste prix par rapport aux dernières ventes réalisées (prix de l'acte notarié). Concrètement, vous pouvez faire une recherche dans un périmètre géographique que vous définissez et vous obtenez la liste des ventes sur la période que vous souhaitez avec leur prix réel de vente.
• Le site de l'INSEE : consultez en particulier les menus « Population »  et « Marché du travail-salaires ». Le dynamisme démographique est important, de même que la solvabilité des locataires.
• Demandez un avis de valeur à une autre agence immobilière pour se rendre compte du prix de mise en vente et du pouvoir de négociation.

Attention aux petites villes qui peuvent afficher des rendements locatifs à 2 chiffres (supérieurs à 10 %) mais où il y a plus de risque de vacance locative, de locataires insolvables et de moins-value.

Nombre de biens immobilier à visiter

Le nombre de biens à visiter peut être limité par la configuration des lieux mais le principe de base est simple : plus vous visitez, plus vous aurez de chances de trouver un bien intéressant. Il peut s'agir de visiter 40 ou 50 appartements. Cela prend du temps mais c'est le prix à payer pour trouver le bien au meilleur prix net vendeur.

La visite des biens ne doit démarrer qu'après avoir fait vos recherches et définis vos objectifs car cela vous permet en quelques instants de prendre une décision.

Idéalement vous achetez votre bien à quelqu'un qui ne l'a pas encore mis en vente. Vous voulez éviter d'être en concurrence avec l'ensemble des investisseurs.

Achetez un bien immobilier pour un premier investissement locatif à proximité de votre domicile

Ce critère est simple mais j'en fais un point à part entière. Toujours acheter près de chez soi. L'alternative est d'acheter dans un endroit qu'on connait bien (par exemple la ville d'où l'on vient). La proximité est nécessaire pour 2 raisons :

• Savoir réellement où vous achetez
• Pouvoir intervenir en cas de problème

Si vous gérez vous-même votre bien immobilier, il est d'autant plus préférable d'être proche.

Il existe bien entendu de nombreux exemples où la gestion à distance se passe bien. Ce que je souhaite éviter c'est de devoir me rendre en urgence une ou 2 fois pour régler un petit problème qui nécessite ma présence et que cela me décourage.

Créez votre équipe pour investir dans l'immobilier locatif

Vous devez considérer que les premiers investissements sont un processus d'apprentissage. Un agent immobilier, un notaire et un comptable sont 3 membres de votre équipe que vous devez sélectionner avec précaution. Parfois trouver un bon artisan est aussi nécessaire.

D'autres membres peuvent être : architectes, assureurs, banquiers, notaire, agent immobilier.

Si vous souhaitez vraiment être sérieux dans ce domaine, vous allez être amené à devoir créer une équipe.

Si vous investissez avec un partenaire regardez bien que vous :

• Êtes complémentaires,
• Pouvez débattre sainement d'une idée,
• Travaillez et récoltez les récompenses à part équitables,
• Avez les mêmes objectifs,
• Partagez les mêmes valeurs

Débranchez votre côté instinctif

Il faut analyser les biens de manière rationnelle pour son investissement locatif. Le meilleur moyen est d'établir une liste écrite (typiquement sous Excel) de critères. La liste de critères vous garantie que vous ne « tombez » pas amoureux d'un bien et que vous comparez correctement les différents biens.

Analysez-le bien sous tous les angles. Les éléments à regarder sont nombreux mais ce n'est pas pour autant qu'il faut éviter de les contrôler. Si vous trouvez un problème, ce n'est peut-être pas une raison pour annuler l'achat mais pour négocier le prix en conséquence. Dans ce cas, rien ne vaux un devis établit par un professionnel sérieux pour effectuer la réparation.

D'une manière générale, un locataire est moins exigeant qu'un acheteur. C'est un point à ne pas oublier. Il faut aussi pour vous être moins exigeant lors de cet investissement locatif. Ce n'est pas un bien pour installer votre famille.

Faites vos calculs de rentabilité

Calculez la rentabilité de votre investissement. En dessous de 6 % net (après impôts), l'investissement est discutable. Vous ne devez pas avoir de surprises.

Le prix demandé par le vendeur n'a aucun fondement. Il se base bien souvent sur ses espérances ou sur une estimation elle-même basée sur des données discutables.

C'est à vous de calculer le prix que vous pouvez donner en fonction du rendement que vous voulez obtenir. Pour cela vous devez obtenir le prix du loyer et être certain que c'est le véritable loyer. Faites confiance mais vérifiez. N'oubliez pas d'inclure les frais d'agences et les frais de notaire dans le calcul.

Bien souvent, les biens seront surévalués mais ce n'est pas pour autant qu'il faut conclure que vous faites fausse route. Vous achetez un revenu financier pas de la pierre. Si le revenu n'est pas bon, votre investissement est raté. Proposer une offre d'achat inférieur au prix de l'annonce. Dans le pire des cas le propriétaire fera une contre offre.

Cependant deux autres éléments peuvent jouer en votre faveur : le loyer potentiel et le loyer futur.

Le loyer potentiel correspond au loyer que pourrait obtenir le propriétaire actuel en faisant quelques changements simples. Ce sont ces mêmes changements que vous allez pouvoir faire immédiatement pour relever le loyer.

L'autre point, le loyer futur correspond à la progression supposée du loyer basée sur le bien, son environnement et le plafond d'augmentation encadré par la loi.

Les frais d'entretien ne doivent pas être sous-estimés. Plus le bâtiment vieilli, plus l'entretien coûte cher est une règle générale que vous pouvez suivre.

Financer votre investissement en n'oubliant pas que vous cherchez à investir dans l'immobilier locatif

La recherche d'un financement peut être longue. Mais pour éviter de perdre une opportunité, il est bon de vérifier votre capacité d'emprunt avant de faire une offre.

N'hésitez pas à faire ce qu'il faut, restez informé

Ce que grappille le débutant lors d'un premier investissement locatif, il le perd généralement plus tard à son grand regret comme une prophétie auto-réalisatrice : on ne peut pas gagner avec l'immobilier. Restez aussi informé de l'ensemble des lois et les sujets sur les diagnostics immobiliers.

L'investisseur professionnel n'hésite pas à faire ce qu'il faut qu'il s'agisse de marketing pour louer le bien, d'assurance pour se protéger ou d'avocat pour étudier un problème épineux avant l'achat. Il y a des domaines où il ne faut pas faire de petites économies et toute l'étude avant l'achat d'un bien est critique.

Sur un autre aspect, toute l'actualité peut vous intéresser pour suivre la valeur que possède votre bien : criminalité et investissement dans les infrastructures sont 2 éléments importants.

Trouvez un bon gestionnaire pour assurer l'investissement locatif

La gestion est un point critique. Si vous avez bien acheté, la gestion peut ruiner votre achat et votre cashflow. Même si vous ne prévoyez pas à priori de confier le bien à un gestionnaire, prévoyez une marge dans vos calculs pour cette éventualité.

Il est aussi possible de confier la tache à une agence immobilière en ligne, demandez leur une estimation de la valeur de votre bien c'est gratuit et sans engagement.