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Se rétracter du compromis de vente

 

Se rétracter d’un compromis de vente, c’est possible. Le délai de rétractation est de 10 jours. Vous trouverez dans ce guide toutes les informations liées à la rétractation du compromis de vente.

Peut-on se rétracter d’un compromis de vente ? Quel est le délai de rétractation d’un compromis de vente ? Comment se rétracter d’un compromis de vente ?

 

Le compromis de vente

Le compromis de vente ou la promesse de vente intervient après l’offre d’achat immobilier, par exemple dans le cadre d’une vente d’appartement. Celle-ci permet d’engager les deux parties dans une transaction immobilière. Après la signature, un délai de quelques mois est nécessaire pour réaliser les conditions prévues au contrat, sous peine de recours en justice

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Pour en savoir + sur le délai de rétractation !

La loi Macron du 6 août 2015 a modifié le délai de rétractation de l’acheteur à 10 jours à compter du 8 août 2015, alors qu’il était de 7 jours auparavant.

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Délai de rétraction

Un engagement de vente immobilier est assujetti à un délai de rétractation obligatoire et incompressible. Ce dernier est utilisable uniquement par l’acquéreur. Il permet de remettre en cause la transaction immobilière sans risquer d’avoir une pénalité financière ou matériel.

Ce délai de rétractation doit être clairement mentionné et ne doit pas être discriminatoire pour les parties sous risques de rentrer en procédure devant le juge compétant en matière d’immobilier.

Un document manquant, comme un diagnostic immobilier entraîne le gel du délai de rétractation. Celui-ci ne démarrera que lorsque l’ensemble des documents seront restitués à l’acquéreur.

La clause suspensive du délai de rétractation s’active sous l’impulsion de l’acquéreur par l’envoi d’un courrier recommandé à la date du jour auprès du vendeur ou du notaire ayant réalisé sa rédaction. La motivation de la rétractation de la promesse n’est pas obligatoirement à préciser. La rétractation entraîne l’annulation de la transaction immobilière et  a un effet immédiat sans possibilité de faire appel .

 

Les clauses suspensives permettant d’annuler

Les clauses suspensives font partie intégrante de la promesse. Elles ont pour objectif de permettre de se rétracter rapidement de la promesse de vente en cas d’imprévu lors de la transaction. Les clauses de la promesse encadrent le refus de financement par les banques, le droit de préemption par la mairie ou le locataire présent dans le logement, une nouvelle servitude etc.

Certaines clauses sont obligatoires, comme l’obtention du prêt bancaire, qui protège l’acquéreur en cas de refus de prêt immobilier. Dans ce cas le temps d’annulation dure tout au long de la durée du pré-contrat.

La clause permettra à l’acquéreur de se libérer de son obligation d’achat et donc de renoncer à l’achat. Concernant le droit de préemption, si la mairie en dispose ou si le bien est occupé par un locataire, ils peuvent faire valoir leur droit d’achat prioritaire. Cela annule la validité du contrat au profit de celui qui aura fait valoir la préemption.

Le notaire est chargé de vérifier la validité d’une clause suspensive. La validité d’une seule clause suspensive suffit à annuler le contrat d’achat.

Exemple de rétractation dans une vente

  • Rétractation en cas de sinistre

Un sinistre se déroulant entre la signature de compromis de vente et la signature de l’acte de vente, entraînant une impossibilité du bien à être occupé, aura pour effet la remise en cause du compromis. A condition que cette clause soit prévue dans le contrat. Les cas de sinistres peuvent être précisés. En cas de sinistre avéré, l’acheteur aura la possibilité ou non de poursuivre la vente. C’est un exemple fiable de rétractation.

  • Rétractation en cas de carence

La carence désigne la non-participation d’un protagoniste (acheteur ou vendeur) lors de l’acte de vente. En effet, une absence marque la non volonté de poursuivre la transaction. Le notaire matérialise cette absence par la rédaction d’un procès-verbal pour avoir une preuve légale.

Dans le cas où l’un des deux protagonistes ne vient pas devant le notaire, l’autre partie doit malgré tout se présenter.

La carence met fin à la validité de la promesse et engendrera des poursuites auprès de la personne qui s’est absentée pour qu’elle verse un dédommagement.

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Le saviez-vous ? 

Le décompte des 10 jours de rétractation commence à partir du lendemain la signature de la promesse, à condition que l’ensemble des pièces à fournir obligatoirement à l’acheteur lui aient été remise  le jour de la signature de la promesse. Dans le cas inverse, le délai de rétractation  ne commence réellement à courir que le lendemain de la communication des pièces obligatoires.
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Indemnités en cas d’annulation

En fonction des causes d’annulations, le vendeur ne percevra pas forcément d’indemnité. Par exemple, dans le cadre de la rétractation durant la durée légale de rétractation du compromis de vente ou d’un sinistre, il n’y a aucune indemnité à verser au vendeur. L’éventuel dépôt de garantie versé le jour de la signature sera restitué à l’acquéreur.

A l’inverse, dans le cadre d’une carence, un dédommagement est possible. La clause de dédit permet d’encadrer ce dédommagement pour lequel une somme entre 5 et 10% de la valeur du bien peut être réclamée. Ce pourcentage peut être fixé librement. Le dépôt de garantie peut financer le dédommagement.

Si la clause de dédit n’a pas été prévue, une action en justice peut être initiée par l’une des deux parties. Attention, il faut savoir que la procédure judiciaire entraîne l’immobilisation de l’appartement ; ainsi, il ne pourra être remis en vente avant la fin de celle-ci. En cas d’incapacité de paiement du dédommagement par l’acquéreur, la procédure judiciaire sera nulle. Il est donc recommandé au vendeur de se contenter de son fond de garantie.

Vos questions / Nos réponses

·         Que se passe t-il dans le cas d’une rétractation tardive ?

En cas de rétractation tardive, le compromis est censé être exécuté et poursuivi jusqu’à la remise de clés. Dans le cas ou l’acquéreur y renonce quand même le vendeur à le droit de saisir le peut réclamer en justice la poursuite forcée de la vente définitive. L’exécution forcée par voie de justice est donc la suite logique d’une rétractation faite hors délai. L’acheteur étant en effet en tort.

Par exemple : si le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

« Cher acheteur, le délai de rétractation est fait pour vous protéger, il est le meilleure levier si vous constater que vous avez fait une erreur dans votre choix d’acquisition. Parlez-en à votre négociateur immobilier pour se rétracter dans les règles de l’art. » – Aymeric Faillenot, Co-fondateur de l’agence en ligne, Oprixfixe.

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