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La plus-value immobilière

Vous venez de vendre votre bien immobilier, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison ou d’un terrain, si le prix de vente est supérieur à votre prix d’acquisition, alors vous aurez fait une plus-value, également appelé gain réalisé. Ce guide vous donne toutes les informations sur la plus-value immobilière.

Comment se calcule la plus-value ? Qui paye la plus-value ? Dans quels cas, il y a t-il une exonération ?

 

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition suite à une opération de vente réalisée par le propriétaire. On assimile la plus-value immobilière à un gain qu’aura fait le propriétaire grâce à la vente de sa propriété. Cet excédent doit être déclarée au Fisc.

La plus-value immobilière est soumise à l’impôt. Elle est à la fois taxée sous la forme d’un impôt sur le revenu, puis sous la forme de prélèvements sociaux.

La plus-value immobilière est la soustraction entre le prix de vente de la propriété et celui d’acquisition. Voyons en détail comment la calculer.

Les exonérations liées à la plus-value sont régies par les articles 150 U et les suivants du code général des impôts (CGI)

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Le saviez-vous pour échapper à plus-value immobilière ?
Être propriétaire de sa résidence principale permet de s’affranchir de la plus-value immobilière.
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70% Abattement dans le cas d’une destruction pour construction de nouveau logement

85% Abattement dans le cas d’une destruction pour construction de nouveau logement avec des logements sociaux

 

Calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière imposable s’effectue en deux étapes. On procède dans un premier temps au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C’est sur la base de la plus-value imposable que l’impôt est ensuite calculé.

Ainsi, la plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’acquisition corrigé (Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d’acquisition corrigé).

⇒ Le saviez-vous ?

En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n’est pas possible et l’on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.

Le coût des travaux réalisés sur le bien est également à majorer sur le prix d’achat, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures établies par des professionnels.

Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n’êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d’acquisition. Au final, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d’achat peut être majoré forfaitairement de 22,5 %.

Le prix de vente corrigé dans la plus-value

Le prix de vente corrigé est le prix de la transaction, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte authentique de vente.

On majore le prix de vente des charges et indemnités que l’acquéreur devra au propriétaire. Elles seront mentionnées dans l’acte de vente.

Exemple de prix de vente corrigé : 

Par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d’éviction et que l’acquéreur s’engage à la payer, le prix de vente sera majoré du montant de l’indemnité due au locataire.

A l’inverse, on retire du prix de vente les frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Par exemple, le coût des diagnostics obligatoires comme le DPE, amiante, plomb, termites, ou les frais de mainlevée d’hypothèque grevant l’immeuble etc. Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Le prix d’acquisition corrigé dans la plus-value

Le prix d’acquisition est le prix d’achat effectivement payé par le propriétaire, c’est-à-dire le prix indiqué dans l’acte définitif de vente.

En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenue pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

Le prix d’achat est majoré des frais d’acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix du bien. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s’ils sont supérieurs à 7,5% du prix du bien vendu.

Tableau récapitulatif abattement sur la plus-value en France * 2019

Nombre d’année de détention du bien

Abattement applicable par année de possession

Taux des prélèvements sociaux par année de possession

– 6 ans

0 %

0 %

De 6 ans et 21 ans

6 %

1,6 %

22 ans

4 %

1,6 %

+ 22 ans

0 %

9 %

+ 30 ans

0 %

0 %

L’imposition sur la plus-value

La plus-value immobilière est imposée sur les revenus. Le taux est de 19% au titre de l’impôt sur les revenus. Après 5 ans de détention du bien immobilier, le propriétaire aura un abattement à hauteur de 6% jusqu’à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième année.

Exemple pour un bien vendu d’une valeur de 300 000 € avec une plus-value de 10 000 € sur un bien détenu pendant 10 ans :

Impôt sur revenu : (10 000 – 10 000 x 30%)) x 19% = 1 330 €

Suite à la déduction de l’abattement sur l’imposition sur la plus-value, on parlera de plus-value nette.

Déclaration formulaire CERFA plus-value !

  » la déclaration de revenus n°2042-C comporte une case spécifique (3VW) à remplir si vous bénéficiez de cette exonération, qu’elle soit totale ou partielle « 

La taxation sur la plus-value

La plus-value immobilière comporte une taxe liée aux prélèvements sociaux. Son taux est de 17,2%.

Après 5 ans de détention du bien immobilier, le propriétaire aura un abattement de 1,65% jusqu’à la vingt-et-unième année, 1,6% pour la vingt-deuxième année et 9% jusqu’à l’exonération totale.

Exemple, pour un bien vendu d’une valeur de 300 000 € dans Paris avec une plus-value de 10 000 € sur un bien détenu pendant 10 ans :

Taxe sur les prélèvements sociaux : (10 000 – 10 000 x 8,25%)) x 17,2% = 1 605,25 €

Suite à la déduction de l’abattement sur l’imposition sur la plus-value, on parlera de plus-value nette.

Une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros est également appliquée.

Cas d’exonération immobilière

Selon les cas suivants, le propriétaire sera exonéré de toute taxe sur la plus-value immobilière. Par exemple, dès lors qu’il s’agit d’une vente de résidence principale, il n’y a aucune taxe ni impôt sur la plus-value.

Si le prix d’acquisition par exemple, après la majoration des coûts de travaux, est égal à la valeur du prix de vente, alors aucune plus-value ne sera due par le propriétaire.

Également, si le propriétaire détient son bien depuis plus de trente ans, alors il y aura une exonération totale sur la plus-value immobilière. 

Lorsque le bien immobilier n’excède pas 15 000 €, il n’y a aucun impôt sur la plus-value, c’est donc généralement le cas sur les parkings ou les caves.

Par un exemple : dans le cas ou il y a la vente d’un bien immobilier dont votre quotte part est inférieur à 15 000 € alors il y aura bien une exonération sur la plus-value.

La cession d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif à condition de remplir les exigences cumulées de :

  • Ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis moins de 4 ans ;
  • Réemployer tout ou partie du prix de vente pour l’achat ou la construction d’une résidence principale dans les 2 ans.

Les titulaires de pension de vieillesse ou de certaines cartes d’invalidité (2e et 3e catégorie) sont exonérés à la double condition de :

  • Ne pas payer l’IFI l’avant-dernière année précédant celle de la cession ;
  • Disposer d’un revenu fiscal de référence limité. 

Quand payer l’impôt sur la plus-value ?

L’impôt et la taxe sur la plus-value sont payés par toute personne physique ou morale cédant un bien immobilier.

La plus-value immobilière est payée en une seule fois par le vendeur, le jour de la signature de l’acte authentique chez le notaire. C’est d’ailleurs ce dernier qui récolte l’impôt pour le compte du Trésor Public.

La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur lors de la vente. Résultat, le propriétaire reçoit des mains du notaire un chèque ou un virement du montant de la cession minoré de la taxation sur la plus-value. Par la suite, le notaire verse la somme prélevée au service des impôts à l’occasion des formalités d’enregistrement de l’acte.

Vos questions / Nos réponses

Ma commune ma rachète mon bien, dois-je payer la plus-value ?

La réponse est non, lors de la cession d’un bien immobilier pour lequel une déclaration d’utilité publique a été prononcée pour un réemploi alors l’exonération est applicable.

Je vends mon appartement à un bailleur social, suis-je exonéré de la plus-value ?

Une plus-value réalisée dans le cadre d’une vente à un organisme habilité à délivrer des logements sociaux vous exonéra de la plus-value sur la vente, si et seulement si le nouveau propriétaire bailleur réalise ou exploite les logements dans les 4 ans suivants la vente.

Les dépenses liées à l’entretien de mon appartement (nettoyage / jardinage) peuvent-il être pris en compte dans l’abattement de la plus-value ? 

Il n’est pas possible à ce jour, de comptabilité le poids de l’entretien intérieur ou extérieur dans le calcul de la plus-value.

Je vends des dépendances de ma maison, sont-elles assujettis à la plus-value ?

Toutes les dépendances réputées  » immédiates et nécessaires  » lors de la vente, parking, chambre de bonne, cave, box sont exonérées de l’impôt sur la plus-value.

L’excédent doit -il se payer à la signature du compromis de vente ?

Les gains liés à la vente d’un logement ne sont jamais demandés lors de la signature du compromis de vente. Le trésor Public vous enverra un courrier le moment venu. 

« Le prix du mobilier n’étant pas pris en compte dans la détermination de la plus-value immobilière imposable, vous pouvez dissocier le prix de vente des meubles de celui du logement. En vendant les meubles à part, vous diminuez donc le montant de la plus-value immobilière imposable. Mais il faut justifier de leur prix en présentant les factures ou un inventaire effectué par un commissaire-priseur par exemple, et mentionner la vente des meubles dans le compromis de vente du logement. » – Aymeric Faillenot, Co-fondateur de l’agence à commission fixe, Oprixfixe

Négocier les commissions d’agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions  liées à l’achat d’un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l’appartement demandez à l’agent immobilier de faire un effort.

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Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne à faible commission.

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