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Utilité du diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement est l'assurance du bon fonctionnement et de l'entretien des systèmes autonomes de traitement des eaux usées avant vente. L'assainissement non collectif (ANC) concerne environ 6 millions de foyers en France. On estime qu'une majorité d'entre eux est très mal entretenue. D'ailleurs, environ 10 % des ANC rejettent directement les eaux usées dans la nature, avec des conséquences néfastes pour l'environnement, les cours d'eau et les nappes phréatiques. Le contrôle assainissement a pour rôle de valider la conformité de ces systèmes d'assainissement non collectifs. La conformité est vérifiée par le biais d'un audit, obligatoire avant la vente immobilière. Effectuer le diagnostic assainissement permet au propriétaire d'éviter des poursuites pour vices cachés et d'informer l'acquéreur sur l'état de l'ANC.

En cas de non-conformité, des travaux peuvent être obligatoires pour le vendeur avant vente.

Le saviez-vous ?
Les diagnostics immobiliers obligatoires sont en place depuis 1997 date de l'entrée en vigueur de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez ».

Quand réaliser le contrôle de votre assainissement ?

Le diagnostic assainissement est obligatoire dès lors que le propriétaire met en vente son logement et que celui-ci détient son propre réseau d'assainissement des eaux non collectif. Autrement dit, si le réseau d'assainissement n'est pas raccordé au réseau de la commune. Il s'agira en général des maisons individuelles avec des fosses septiques, des fosses toutes-eaux ou micro-stations d'épuration, mais aussi les filières alternatives à filtre compact ou plantées. Le diagnostic assainissement doit être annexé au DDT (dossier de description techniques), qui regroupe tous les certificats  obligatoires : diagnostic électriqueDPEdiagnostic gaz, etc..

Le diagnostic assainissement doit être présenté à l'acquéreur au plus tard au moment de signer le compromis de vente ou la promesse de vente. Si le propriétaire ne fourni pas le diagnostic assainissement, il s'expose à des poursuites pour vices cachés pouvant déboucher sur une sanction financière ou une annulation de la vente.

On vous recommande de réaliser le diagnostic assainissement en amont, dès la décision de mise en vente. La durée de validité du diagnostic assainissement est de plusieurs années. Faire en amont le contrôle permettra de réaliser les travaux obligatoires avant la vente et de présenter un DDT complet avant les premières visites.

Qui réalise le diagnostic assainissement ?

Le contrôle assainissement doit être réalisé par le propriétaire du logement à vendre. À la différence des autres diagnostics, le diagnostic assainissement n'est pas réalisé par un professionnel indépendant mais par le SPANC. Le SPANC est un organisme public local qui va contrôler les ANC. Chaque commune est rattachée à un SPANC. Le propriétaire devra donc contacter le SPANC de sa commune pour réaliser son diagnostic assainissement.

Durée de validité du diagnostic assainissement

A partir de sa date de réalisation, la durée de validité du diagnostic est de 3 ans. Cette durée permet au vendeur de couvrir la durée de la vente immobilière. Le diagnostic assainissement doit être en cours de validité au moment de signer l'avant-contrat de vente chez le notaire.

Pour garantir la couverture légale du propriétaire, notamment éviter une poursuite pour vices cachés, le diagnostic doit avoir été réalisé à son nom. Votre agence immobilière en ligne à commission fixe vous déconseille de réutiliser le certificat d'un ancien propriétaire.

Le déroulement d'un diagnostic assainissement ?

Le diagnostic assainissement prend la forme d'une visite de vérification sur site. Le SPANC va analyser la qualité du système d'assainissement non collectif et son entretien. Tous les documents devront être mis à disposition par le propriétaire à l'arrivée du SPANC (certificats de conformité du précédent diagnostic assainissement, notices, titre de propriété, etc..).

Le diagnostic assainissement répond à un cahier des charges. Il varie selon le dispositif ANC et sa date d'installation. Le contrôle inclut les éléments suivants :

  • Identification et description des dispositifs composant le système de traitement des eaux usées
  • Mesure de la hauteur de boue
  • Vérification du bon écoulement en sortie de filière par carottage
  • Recensement d'éventuels défauts d'entretien et d'usure
  • Respect des prescriptions techniques au cours de la dernière intervention sur l'ANC
  • Évaluation des éventuels risques sanitaires ou de nuisances
  • Bon dimensionnement du système par rapport au bâtiment et à l'utilisation

Le rapport de visite

A la fin du contrôle par le SPANC, un rapport de visite est remis au propriétaire. Ce rapport est nommé “état de l'installation d'assainissement non collectif”. Il fait office de diagnostic assainissement et devra compléter le DDT. A l'intérieur de ce rapport, il y aura des recommandations faites au propriétaire concernant l'utilisation, l'entretien et les travaux recommandés pour améliorer l'installation.

Le SPANC peut également préconiser des travaux obligatoires en cas de risques sanitaires.

Que faire s'il y a des travaux à réaliser lors du contrôle d'assainissement ?

Si des travaux obligatoires sont préconisés, ils ne sont pas nécessairement à réaliser par le vendeur. Si l'acquéreur est d'accord avec la vente, il deviendra responsable des travaux à réaliser. Il s'agit d'un moyen pour l'acquéreur de négocier le prix de vente du bien. L'acquéreur disposera d'un délai d'un an pour réaliser les travaux après la signature de l'acte de vente. Le diagnostic assainissement permet de garantir à l'acquéreur que toutes les informations sur les éventuels travaux obligatoires sont réalisé. Le coût des travaux peut atteindre plusieurs milliers d'euros et grandement influencer le prix net vendeur du bien (vers une baisse). Ainsi, les vendeurs préfèreront prendre la charge des travaux à leur compte.

Quel est le coût du diagnostic assainissement ?

Les frais de réalisation du diagnostic assainissement sont à la charge du vendeur. Le tarif du diagnostic est fixé par le SPANC. Il varie selon les communes, en fonction de critères administratifs et de gestion qui leur sont propres. Le tarif est compris entre 70 et 150 €, pour en moyenne atteindre 100 €.

Quelles sont les sanctions liée à la non-réalisation du diagnostic assainissement ?

La non-réalisation du diagnostic assainissement lors de la signature de l'acte authentique chez le notaire engage le vendeur à prendre les responsabilités en cas de vis caché. L'acquéreur pourra faire annuler la vente sans condition ou encore exiger une diminution du prix net vendeur de l'appartement ou de la maison. Cas plus rare, l'acquéreur peut obliger le vendeur à réaliser les travaux à ses frais.

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