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Définition et explications

La surface pondérée est une notion qui est utilisée par les copropriétés avec un règlement qui l'impose. Elle vise à pondérer la superficie d'un logement à partir de critères non métriques.

La surface pondérée est donc utilisé que pour les biens en copropriété (généralement les appartements). Elle permet de définir les quotes-parts des charges de copropriété de manière équitable entre les propriétaires. De même, la surface utile est un indicateur de base aux calculs fiscaux de la taxe foncière ou la taxe d'habitation.

La superficie n'est pas le seul critère pour définir la valeur d'un lot dans une copropriété. L'étage, la vue, la hauteur sous plafond sont également des critères objectifs pouvant être pris en compte. La surface pondérée permet de préciser la valeur d'un lot à partir de plusieurs critères, réunis dans un coefficient de pondération, comme la situation du bien ou son ensoleillement. Le but est de répartir les charges de copropriété au plus juste, mais pas seulement.

La surface utile est défini par le Code de la construction et de l'habitation : Article R 353-16. Il ne faut pas la confondre avec la surface pondérée utilisée lors du dispositif loi “Pinel”, dans le cadre de la surface retenue pour l'encadrement des loyers. La superficie retenue en Loi “Pinel” est la surface utile et se calcule selon la méthode bien distincts.

Comment calculer la surface pondérée ?

Pour évaluer la surface pondérée, un coefficient de pondération global est appliqué. La surface pondérée rassemble un ensemble de coefficients correspondant à des caractéristiques qui ne sont pas métriques (étage, vue, etc…). Le choix de la surface de référence est libre : elle est du ressort de l'assemblée de la copropriété. Il pourra donc s'agir de la surface utile, habitable ou de la surface annexe au plancher.

La copropriété doit avoir la même notion de mesures pour la superficie pondérée pour tous les lots d'habitation. Concernant le choix des coefficients correcteurs, la loi du 10 juillet 1965 sur le statut de la copropriété des immeubles bâtis stipule que : “Tout règlement de copropriété publié à compter du 31 décembre 2002 indique les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.”

Les coefficients de pondération sont laissés à la libre appréciation de la copropriété en fonction de la situation. Les coefficients doivent être mentionnés dans le règlement de copropriété :

  • Étage
  • Vue
  • Hauteur sous plafond
  • Forme
  • Facilité d'accès
  • Proximité d'annexes
  • Entretien

Chacun des coefficients de pondération est exprimé en pourcentage. Leur combinaison donne pour chaque lot un coefficient global de pondération que l'on applique ensuite à la surface retenue dit également «mètre carré pondéré ».

Quelle est l'utilité de la surface pondérée ?

La surface pondérée sert à évaluer les quotes-parts de parties communes à affecter à chaque lot. Le but est de répartir les charges de copropriété équitablement. Pour les biens vendus sur plan, le promoteur utilise la surface pondérée pour fixer la valeur de la vente pour la livraison, ou établir des ratios comparatifs entre les lots. Dans le cas d'un commerce en location, la surface pondérée sert à évaluer précisément la valeur locative.

Calcul de loyers avec la surface pondérée

 La surface utile permet de calculer de manière certaines tous les dispositifs soumis à un encadrement des loyers et ouvrant le droit à une défiscalisation. Tel est le cas des dispositifs Pinel, Duflot et encore Scellier. Ces dispositifs permettent à un propriétaire d'obtenir une réduction d'impôt sur les loyers perçus lorsqu'il consent un loyer raisonnable (plafonné) en fonction de la surface pondérée.

Afin de calculer le loyer plafonné, l'investisseur en loi Pinel doit prendre en considération la zone où est situé l'appartement mais également la surface pondérée. Il suffit alors au propriétaire de multiplier la surface pondérée par le loyer maximum au mètre carré de la zone géographique. Le propriétaire obtient alors le loyer plafonné maximum qu'il devra appliquer pour bénéficier d'une défiscalisation. 

Quelle est la différence entre la surface pondérée et la surface habitable ?

La surface habitable correspond à la surface plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escalier, gaines, ébrasements de portes et de fenêtres. Elle ne tient pas compte non plus de tous les locaux dont la hauteur est inférieure à 1,80 m, pas plus que des dépendances, combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas ou séchoirs extérieurs au logement. La surface Loi Carrez prend par exemple en compte l'ensemble des surfaces d'une salle de bain.

La surface pondérée, comptabilise toutes les annexes citées : combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, vérandas ou séchoirs extérieurs

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