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Surface habitable (loi Boutin) et surface privative (loi Carrez)

La surface habitable désigne la superficie totale aménageable d'un logement. Elle est également appelée surface Loi “Boutin”. À ne pas confondre avec la loi Carrez qui s'applique pour les copropriétés. L'usage de la surface habitable permet de calculer la base fiscale de plusieurs taxes (taxe foncière par exemple) et elle est nécessaire en cas de mise en location. Le Code de la construction et de l'habitation encadre la notion de surface habitable. Elle signifie la superficie totale pouvant être aménagée par l'occupant.

La surface habitable concerne aussi bien les maisons que les appartements. L'article R112-2 du Code de la construction et de l'habitation définit la surface habitable par la phrase suivante : “La surface habitable d'un logement est la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres.”

Fonctionnement de la surface habitable

La surface habitable peut être présentée à plusieurs moments. La loi “Boutin” oblige de mentionner la surface habitable lors de la mise en location d'un bien immobilier, sous conditions. Les résidences principales en location nue sont concernées. Les logements meublés ou les résidences secondaires et saisonnières sont exclus. Dans le cas d'une location de bien vide en résidence principale, la surface habitable doit apparaître dans le bail locatif. Si ça n'est pas le cas, cela rendra le bail caduc. Depuis 2017, elle doit également être mentionnée sur les annonces de vente immobilière, qu'elles soient en ligne, sur papier ou en agence. Sur l'acte de venteil n'existe pas d'obligation pour les vendeurs de mentionner la surface habitable. Il est possible de le faire, mais cela n'apporte aucun avantage, voire induit un impact négatif (demande de dédommagement) en cas d'erreur de calcul.

Le volume habitable

Le volume habitable est différent de la surface habitable. Elles ont des unités de mesure différentes. Le volume habitable est en fait la surface habitable multipliée par la hauteur des pièces. On l'exprime en m3.

La surface plancher

Là encore, la différence avec la surface habitable se trouve dans la méthode de calcul. La surface plancher comprend les vérandas et l'espace occupé par les murs intérieurs.

L'utilisation de la surface plancher doit être mesurée en cas de construction de logement neuf ou en cas d'agrandissement ou d'amélioration. La surface obtenue sert à obtenir le permis de construire. Depuis 2012, la surface plancher remplace la SHON (surface hors œuvre nette) et la SHOB (surface hors œuvre brute).

Validité du certificat

Le certificat de surface habitable a une durée de vie illimitée. Néanmoins, il sera à refaire en cas de travaux qui modifient la superficie du logement.

Comment calculer la surface habitable ?

Pour mesurer la surface habitable, le propriétaire pourra faire appel à un professionnel ou bien réaliser les mesures par lui-même.

Si le propriétaire décide de réaliser les mesures par lui-même, le risque d'erreur de calcul sera plus élevé. La définition des zones à inclure et à exclure est assez technique. La mesure engage la responsabilité du propriétaire. Une marge d'erreur de 5 % est tolérée sur la superficie totale. Si l'erreur dépasse ce seuil, l'acheteur pourra porter réclamation et percevoir une indemnité équivalente à la superficie calculée en trop. De la même manière, s'il s'agit d'un locataire, il pourra demander une baisse de loyer. Un moyen plus sûr est de faire appel à un diagnostiqueur pour mesurer la surface habitable. Il s'agira d'un expert-géomètre qui délivrera une attestation à valeur légale. Le coût de ce diagnostic est d'environ 100€ mais peut varier selon la localisation et la surface du bien. Faire appel à un diagnostiqueur professionnel a des avantages. En plus de vous donner des mesures précises, l'expert engage sa responsabilité civile. Le propriétaire est donc couvert en cas de litige.

Utiliser la surface habitable plutôt que la surface loi Carrez ?

On peut avoir tendance à confondre la surface habitable et la superficie loi Carrez. Une méthode de calcul assez différente les distingue. Et elles n'ont pas la même vocation. Un diagnostic loi Carrez ne répond pas aux mêmes critères que la surface habitable. Il faudra donc refaire les mesures selon la méthode de calcul pour être conforme. Le tronc commun entre la surface habitable et la loi Carrez réside sur la mesure de plancher construite, incluant les combles aménagés et excluant les parties avec une hauteur sous plafond inférieurs à 1m80. Elles ne prennent pas en compte les parties non aménageables : murs et embrasures de portes, escaliers, etc. La surface habitable ne prend pas en compte les caves et sous-sols, greniers et autres combles non-aménagés, réserves, remises, terrasses, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas et volumes vitrés, à la différence de la loi Carrez. La superficie loi Carrez comprend donc plus d'éléments dans le calcul de la superficie. Elle s'applique uniquement aux logements en copropriété. Enfin, l'autre différence se situe dans l'usage. La superficie loi Carrez apparaîtra dans l'acte de vente tandis que la surface habitable apparaîtra sur le bail locatif.

Il n'est donc pas conseillé d'utilisé la surface habitable, pour les raisons suivantes :

  • la superficie loi Carrez est indiquée dans l'acte de vente qui vous permet de vendre. L'attestation loi Carrez à donc été commandée par votre vendeur, et c'est donc lui qui est assuré. L'attestation de superficie habitable doit être réalisée au nom du propriétaire bailleur,
  • règles de calcul différents : les résultats peuvent varier.

Quelle est la hauteur maximum prise en compte pour la surface habitable ?

Afin de déterminer la surface habitable, la hauteur sous-plafond référente doit être au minimum de 1,80 m. Dans le cas inverse la surface ne peut pas être considérée dans le calcul.

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