La hauteur sous plafond a beaucoup évolué ces deux derniers siècles.
Alors qu'aux moyennes age certaines hauteurs sous plafond atteignait les 7 mètres, la révolution voulue par Napoléon au travers les travaux architecturaux d'Haussmann ont donné une nouvelle norme au 18e siècles, portant la hauteur sous plafond à 3,20 mètres en moyenne. Depuis, les constructions neuves (après 1992) pour des raisons de cout et de rentabilité s'établissent en moyenne à une hauteur sous plafond de 2,60 mètres.
La hauteur d'un plafond est un des éléments qui conditionne la décence d'une maison ou d'un appartement. Cette derrière est définie dans la loi Carrez depuis 1997.
Définition de la hauteur sous plafond
La hauteur sous plafond correspond au métrage entre le plafond et le sol d'un logement, sans prendre en compte la hauteur des parquets et des faux plafonds notamment. C'est-à-dire que la hauteur sous plafond ne doit pas être confondue avec la hauteur entre deux planchers qui elle inclut la hauteur globale d'un bien.
Pour un logement neuf, qu'il s'agisse d'une maison ou bien d'un appartement, la hauteur sous plafond standard est de 2,50 mètres.
Pour les biens dans l'ancien, il n'existe pas réellement de hauteur sous plafond standard, car cette dernière est très variable.
La hauteur sous plafond standard
La hauteur sous plafond standard est de 2,50 mètres en France. En fonction du standing et de la période de construction, la hauteur entre le sol et le plafond peut avoir une différence de plus d'un mètre.
Généralement, les “belles” hauteur sous plafond sont réservées au plus aisés, et ce, depuis le 18e siècle et spécifiquement les immeubles Haussmannien ou l'étage le plus noble (deuxième étage) a la plus grande hauteur sous plafond de l'immeuble. Plus de grandeur égale plus de sentiment d'espace pour les occupants.
Le saviez-vous : dans les pays du nord de l'Europe ou les personnes sont plus grandes et donc de plus en plus de promoteur propose des hauteurs sous plafond supérieurs aux standards portant la taille à 2,70 mètres
7 types de biens avec une grande hauteur sous plafond
Pour ces différents types de bien, on peut retrouver des hauteurs sous plafond de 7 mètres, à savoir :
- Manoirs ;
- Châteaux ;
- Hôtels particuliers ;
- Palais ;
- Maisons d'architecte ;
- Lofts ;
- Appartement Haussmanniens.
Loi Carrez et hauteur sous plafond
Lors de la vente d'un bien immobilier, il est obligatoire depuis 1997 de mesurer la superficie globale du bien en prenant en compte la surface dites “ Carrez “ et celle “hors Carrez”. La surface Carrez prend en considération toute la surface du sol au plafond supérieure à 1,80 mètre ainsi que l'ensemble des dépendances (combles, vérandas, remises…) . Avec ce calcul, certains espaces ou pièces avec des grandeurs sous plafond inférieur aux normes ne sont pas prises en compte.
Par exemple : une cave peut avoir une surface de 10 m 2 au sol, mais une hauteur sous plafond de 1,70 mètre et donc sa surface retenue sera de 0 m 2 par rapport à la loi Carrez.
Loi Boutin et hauteur sous plafond
La superficie de la Loi de 2009 dites Loi “ Boutin “ permet dans le cadre d'une location pour un locataire d'obtenir la surface habitable d'un logement avant de le louer. Pour son calcul est retenu la surface entre le sol et le plafond dont la hauteur est supérieure ou égale à 2,20 mètres au minimum.
Le saviez-vous cette surface est utilisée pour le calcul de la taxe foncière ou d'habitation
Hauteur minimum sous plafond pour louer un logement
Un logement est considéré viable à la location si sa surface habitable est au moins égale à 9 mètres carrés. La hauteur sous plafond doit être de 2,20 mètres minimum. Comme vous le savez, la hauteur sous plafond permet d'avoir une meilleure luminosité, une meilleure visibilité et une meilleure circulation de l'air.
La loi Carrez dans la même veine apporte une précision sur le volume habitable qui être d'au moins 20 m³.
Cas pratique sur la hauteur sous plafond minimum d'un appartement à louer
Le total des surfaces habitables multipliées par les hauteurs sous plafond (9 m2 x 2,20 mètres) permet d'obtenir le cubage d'un logement. Certains espaces sont ainsi exclus (loi Boutin également) : combles non aménagés, caves, sous-sol, remise, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs, vérandas, locaux communs, dépendances, espaces dont la hauteur est inférieure à 1,80 mètre.
Calculer de la hauteur sous plafond des logements atypiques
Il y a un calcul pour tout type de biens dont les biens atypique :
- Poutres : si une poutre volumineuse se trouve au milieu d'une pièce et que cette dernière se situe à une hauteur inférieure à 1,80 mètre, alors la surface se situant au-dessous de la poutre ne comptera pas dans la surface en loi Carrez.
- Pièce mansardée : Il arrive souvent que l'on trouve des pièces mansardées dans un logement, en particulier lorsqu'il s'agit des chambres. Les pièces mansardées sont un réel désavantage lorsqu'il s'agit du calcul de la surface loi Carrez. Les pièces mansardées dont la surface sous plafond réglementaire est inférieure à 1,80 mètre ne seront donc pas comptabilisées dans la surface mentionnée sur l'acte de vente. Ce type de pièce pourra tout de même être indiqué en tant que surface “non habitable ” sur l'acte de propriété.
- Mezzanine : pour qu'une mezzanine soit comptabilisée dans la surface Carrez, elle doit respecter deux critères. Sa hauteur réglementaire doit être supérieure à 1,80 mètre et la mezzanine doit constituer une construction en dur qui ne peut être démontable.
- Placard : la surface des placards et dressings compte dans la surface Carrez si et seulement si leur hauteur sous plafond réglementaire est supérieure ou égale à 1,80 mètre.
