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Annuler une vente après signature chez le notaire

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L’ESSENTIEL POUR ANNULER UNE VENTE APRÈS SIGNATURE DE L’ACTE

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La promesse de vente a été signé chez le notaire, l’acheteur devient donc le propriétaire du bien immobilier. Cependant, un dol ou vice du consentement, une lésion ou non-délivrance en conformité, ou encore un vice caché, peuvent entraîner une annulation de la vente immobilière même après le passage chez l’office notarial. 

Après la signature de l’acte

La signature de l’acte de vente devant le notaire entérine la transaction immobilière où l’acquéreur devient le nouveau propriétaire du bien. Bien que cette signature soit définitive, vendeur et acquéreur ont la possibilité de faire annuler la vente immobilière.

Au total, quatre situations peuvent engendrer l’annulation de la vente immobilière après la signature définitive.

Parmi les différents cas d’annulation, on retrouve :

  1. le dol
  2. vice du consentement
  3. vice caché
  4. le non-respect de l’obligation de délivrance ou la lésion.

 

Annulation de vente immobilière pour dol ou vice de consentement

 

Dans le cadre d’une transaction immobilière, le propriétaire doit informer l’acquéreur de façon exhaustive afin qu’il dispose de toutes les informations principales pour l’achat. Les diagnostics immobiliers donnant des informations sur l’état du bien en font partis. Le dol est considéré comme une dissimulation d’une information importante par le propriétaire. Dans ce cas précis, l’acquéreur peut invoquer le dol pour faire un recours en justice. L’annulation de la vente immobilière pourra être actée, avec des dédommagements à la clef. On parle également de vice du consentement, car le propriétaire vendeur à cacher certaines informations importantes en vue de ne pas altérer le consentement de l’acquéreur.

Exemples de dols pouvant entraîner l’annulation de la vente immobilière

 

  • le propriétaire de l’appartement a laissé des arriérés de charges de copropriétés importantes ;
  • il a dissimulé un défaut majeur dans la construction de l’édifice au moyen d’un subterfuge (papier peint, peinture, coffrage…) ;
  • il avait connaissance d’un projet immobilier au sein du voisinage qui induira une baisse de la valeur du bien (vis à vis, obstruction de l’ensoleillement, la vue…)
  • Ie vendeur était informé qu’une construction d’infrastructure de nature à générer des nuisances sonores ou olfactives (autoroute, ligne de train, usine agroalimentaire…)

Si l’acquéreur se trouve dans l’un de ces cas et a le sentiment de se sentir victime de dol, il peut mener une action en rescision pour lésion pour annuler la vente immobilière. Pour gagner l’annulation de l’acte de vente, l’acquéreur devra prouver que le propriétaire a dissimulé volontairement l’information. Il est parfois difficile de prouver que le propriétaire était au courant de l’information majeure.

L’acquéreur à jusqu’à 5 ans pour intenter une action en justice. Les conséquences peuvent engendrer, l’annulation de l’acte de vente, la restitution de la somme équivalent au prix de vente net vendeur du bien. Des dommages et intérêts peuvent également être réclamés.

L’annulation de la vente immobilière après la signature vice caché

Un vice caché est un défaut majeur apparaissant après la vente où ni le vendeur, ni l’acheteur n’en n’avaient pris connaissance lors de l’engagement de l’acte notarié. Dans ce cas, l’acquéreur peut intenter une action en garantie de vice caché.

Selon l’article 1641 du code civil, les vices cachés sont des défauts cachés d’une chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine. Ou son usage est tellement diminué que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un prix moindre, s’il avait connaissance de ces vices.

Les vices cachés comportent un degré de gravité supérieur au dol. Comme exemple, voici des cas de vices cachés :

  • fondations défectueuses ;
  • un terrain inondable ;
  • présence de mérules ou de parasites du bois ;
  • terrain pollué ;
  • niveau d’humidité anormal dans une maison.

L’enjeux en cas de vice caché, est de prouver que le problème existait avant la signature de l’acte de vente chez le notaire. Les vices apparents ne font pas partis des vices cachés. Il s’agit de problèmes mineurs pouvant être perçus lors de la visite (trace d’humidité sur les murs, fils électrique dénudé, etc.)

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Pour en savoir + sur l’annulation pour vice caché !

L’acquéreur dispose d’un délai de 2 ans à compter de la découverte du vice pour saisir le tribunal de grande instance. L’acquéreur pourra demander des dommages et intérêts devant le juge compétant.

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Que faire en cas de vice caché ?

Si l’acheteur s’aperçoit d’un vice caché, il a deux ans après la vente immobilière pour intenter un recours en justice. Il pourra ainsi demander la restitution d’une partie du prix de vente du logement ou procéder à l’annulation de la vente immobilière.

Attention, une clause peut être introduite dans le compromis de vente, pour exonérer le vendeur de la garantie des vices cachés.

L’annulation de la vente immobilière pour non-respect de délivrance après signature chez le notaire

 

La délivrance du bien consiste à restituer le bien en été conforme à ce qui est mentionné dans le contrat de vente. Il doit également être libre de tout occupation après la transaction immobilière. Si ces conditions ne sont pas respectées, l’acquéreur peut faire un recours en justice pour forcer la vente et l’accession à la propriété. A l’inverse, il peut également faire annuler la vente immobilière et récupérer le prix d’achat du bien.

L’annulation d’une vente après signature pour une lésion

La lésion se présente lorsque le vendeur s’aperçoit que l’acquéreur a fait une transaction immobilière sous dimensionnée par rapport à la vraie valeur du bien. Il s’agit d’un cas très exceptionnel. Dans ce cas précis, la loi estime que le vendeur a été lésé. Il peut demander une action en rescision ou faire la demande d’une compensation.

Pour demander une rescision ou compensation pour lésion, le prix de vente du bien doit être inférieur ou égal à 5/12ème de sa vraie valeur. Par exemple, pour un bien dont la vraie valeur est estimée à 300.000 euros, la lésion n’aura lieu que si la vente se fait pour 125.000 euros de moins (soit 175.000 euros).

La lésion doit être prouvée par des experts immobiliers et indépendants. Elle est réalisée sur la base de sa valeur réelle le jour de signature de l’acte de vente. Le vendeur lésé pourra faire annuler la vente immobilière après signature définitive.

Vos questions / Nos réponses sur l’annulation après signature chez le notaire

 

Une agence immobilière peut-elle être attaquée en cas de problème dans une vente ?

 

Dans certain cas, le mandataire pourra avoir sa part de responsabilité et dans le cas d’une annulation de vente il pourra être demandé à l’agence immobilière des dommages et intérêts si la faute est reconnue. Il en est de même avec les sociétés de diagnostics. D’ailleurs dans le cas ou une agence immobilière et un diagnostiqueur sont poursuivis alors ils pourrons être considérés par le tribunal comme ” responsable solidaire ” et se partager les demandes de réparation.

Cher lecteur,« je vous recommande vivement de faire appel à un notaire pour la vente de votre bien immobilier »

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

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