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Organisation pour optimiser son temps lors de l'achat

L'achat d'un bien immobilier se prépare à tout point de vue. Qualification du besoin, accord de principe de la banque, analyse des différentes assurances de prêt bancaires, les aides possibles à l'achat ou encore les points à analyser à l'achat. Suivez étape par étape le déroulement d'une acquisition.

Définir son projet d'achat

Il y a-t-il un secteur géographique ou un quartier ciblé ? Est-ce un projet d'achat de résidence principale ou résidence secondaire ? Est-ce un projet d'achat/vente pour réaliser une plus-value ? Un projet d'augmenter votre patrimoine avec un investissement locatif (style LMNP) ? Il est primordial de définir minutieusement son souhait d'achat pour ne pas s'éparpiller et se perdre au moment de prendre des décisions.

Achat en résidence principale

Définissez les besoins pour votre famille. La surface Loi Carrez souhaitée ou encore la proximité avec les écoles pour les enfants. Lorsqu'on achète, on doit toujours faire des compromis. Quels compromis êtes-vous prêts à faire pour cette acquisition ? On vous conseille de lister sur un tableur Excel l'ensemble de vos critères de recherche. Incorporez dans le fichier tous les critères par ordre de préférence. Si le balcon ou l'achat dans le quartier Gros Caillou à Paris est primordial mettez-le en haut de la liste. Soyez prêt à faire des concessions ! Cela peut être d'acheter une surface plus importante mais un appartement entièrement à rénover. Une décision collégiale en famille s'impose pour ne pas visiter des biens immobiliers durant plusieurs années.

Achat pour investissement locatif

Il ne s'agit pas d'acheter un bien qui nous correspond, mais celui qui va offrir la meilleure rentabilité locative. Étudiez plusieurs secteurs et comparez les différentes opportunités. Privilégiez des biens avec travaux pour profiter d'allègements fiscaux liés au régime Micro Bic en LMNP.

Achat pour préparer sa retraite

Vous désirez vous trouver un coin de paradis pour vous et recevoir vos petits-enfants ? Ne soyez pas trop gourmand avec la surface habitable, en effet, qui dit surface dit entretien. Il en est de même avec le jardin, et ceux même si vous souhaitez faire plaisir à vos proches. Le logement doit être en adéquation avec votre santé : dois-je avoir que des chambres au rez-de-chaussée ? Est-il utile de prévoir un portail motorisé pour combler mon mal de dos. Toutes ses interrogations doivent être déterminées avant de rechercher un bien.

Acheter une maison à plusieurs

Le rêve de partager avec ses amis une maison de campagne pour y faire galoper les bambins le week-end ? Soyez pragmatique ! Déterminer des week-ends partagés. N'oubliez pas de choisir un statut comme l'achat en SCI pour une résidence à plusieurs

Quel que soit le type d'achat, il est important de se renseigner sur le prix au m² dans le secteur visé ainsi que les différentes infrastructures qu'offre la commune. L'achat se fera généralement en passant par la case banque. Ne loupez pas cette étape cruciale.

Point avec la banque pour acheter

Il est important d'avoir une idée précise du montant possible emprunté.  Sans capacité de financement, il sera impossible de trouver la maison de vos rêves. Dès lors que vos critères ont été répertoriés vous allez pouvoir déterminer approximativement le montant de l'acquisition en fonction des secteurs visés. Demandez à la banque de réaliser une simulation financière pour acquérir. On peut conseiller de faire appel à un courtier en immobilier pour faire jouer la concurrence. Le courtier prendra soin d'étudier toutes les possibilités pour acquérir le bien de vos rêves.

La réussite de l'achat dépend d'une part des relations tissées avec le courtier ou banquier, mais aussi des différentes possibilités d'aides qui peuvent s'offrir pour acheter.

Aide à l'achat

Le financement peut être facilité par des aides d'états. Quelles sont les aides proposées ? Êtes-vous éligible ? Vous avez sûrement entendu parler du Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou encore du prêt épargne logement. On fait le point sur les mesures qui peuvent vous permettre d'augmenter le montant d'achat.

Prêt à taux zéro

Le prêt à taux zéro (PTZ) est une aide financière possible pour les ménages les plus modestes. Ce crédit gratuit permet de vous aider si vous êtes à la recherche de votre première acquisition. Cette offre, qui concerne 80 % des foyers, doit être demandée. Vous ne pouvez bénéficier d'un PTZ qu'à la condition que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 2 dernières années précédant le prêt. L'achat d'un logement neuf ou ancien peut faire l'objet d'un financement par le biais d'un PTZ. La demande est à adresser directement à l'établissement de crédit de son choix. L'établissement prêteur fait une offre de prêt à taux zéro.

Prêt épargne logement

Le prêt épargne logement est une aide accordée pour l'achat d'une résidence principale. En tant que détenteur dans compte épargne logement : PEL ou CEL. Les conditions de crédit sont définies selon les modalités du contrat à l'ouverture. Même si la chute des taux d'intérêts rend cette aide moins intéressante, elle peut permettre de faire un emprunt plus conséquent.

Prêt d'accession sociale

Le prêt d'accession sociale (PAS) est un prêt immobilier accordé aux personnes ayant des revenus modestes. Le PAS doit servir à devenir propriétaire de sa résidence principale (en l'achetant ou dans le cadre d'un programme neuf). Le calcul du prêt est réalisé en fonction du nombre de personnes dans le foyer fiscal et en fonction de la zone d'habitation.

Prêt conventionné

Le prêt conventionné est à destination des acheteurs qui souhaite faire des travaux dans leur résidence principale. Dans le cas d'un achat immobilier avec des rénovations, il est possible d'obtenir ce prêt auprès des banques ayant passés une convention avec l'État. Le prêt peut être couplé à un prêt à taux zéro par exemple. Le montant des travaux doit au moins être égal à 4 000 €.

Éco-prêt

L'éco-prêt à taux zéro permet de financer des travaux de rénovation énergétique lors de l'achat d'un bien avec des déperditions énergétiques. Le montant maximal de l'éco-PTZ est compris entre 7 000 € et 30 000 € selon les travaux financés.

Prêt action logement

Dans le cadre d'un achat de résidence principale, il est possible de demander une aide supplémentaire sur son crédit initiale par un crédit complémentaire d'achat logement. Ce prêt est souvent financé pour les fonctionnaires ou dans les entreprises proposant le dispositif PAL (anciennement 1 % patronal).

Vendre avant d'acheter ou acheter avant de vendre ?

Vendre avant d'acheter pour maîtriser son budget

Vous souhaitez acheter un bien immobilier et vous êtes déjà propriétaire, devez-vous vendre avant d'acheter ? Vendre avant d'acheter est-ce la bonne solution ? À première vue, vendre avant d'acheter un bien immobilier parait être la bonne équation.  Lors de la vente, vous avez le budget officiel du montant que vous pouvez réinjecter dans la nouvelle acquisition. Au minimum avant d'acheter, on vous conseille de réaliser un avis de valeur précis du logement en question. Un bon moyen en passant par plusieurs professionnels de confiance dont OprixFixe pour assurer vos arrières. Comme la négociation est un métier, on vous conseille également de passer par un agent immobilier. Guide pour choisir une agence immobilière pour vendre.

Acheter avant de vendre

Même s'il parait plus raisonnable de vendre avant d'acheter, il n'est pas non plus dénoué de sens d'acheter en premier. Mais ce n'est pas toujours la raison qui vous pousse dans le cadre d'un achat immobilier. En effet, dans le cas ou votre maison ou appartement est en vente, rien ne vous empêche, sans vous engager, de commencer à regarder les annonces immobilières. Un bon moyen d'analyser le marché, d'affiner ses critères de recherche et peut être de tomber sur le bien coup de cœur. C'est lorsque vous trouvez le bien coup de cœur, qu'il faut se décider ! Attendre de vendre pour acheter un bien coup de cœur ? Un grand risque que celui ne soit plus sur le marché ! Si vous préférez acheter avant de vendre, il faudra trouver le financement nécessaire pour votre acquisition. On vous rassure sauter sur l'occasion et demander un crédit relais auprès d'un organisme bancaire.  Attention le crédit relais est souscrit selon une durée. Assurez-vous que la vente de votre bien ne s'attarde pas trop longtemps.

Le fait de passer par un agent immobilier permet non pas de vendre plus vite mais d'assurer la vente de A à Z, il serait dommage que la vente de la maison tombe à l'eau après avoir acheté sa nouvelle maison.

Cout des assurances à l'achat

Le coût d'une assurance de prêt immobilier est un élément important à prendre en compte lors d'un achat. Il peut représenter jusqu'à 30 % du montant du crédit. Il faut impérativement que le cout soit pris en compte dans votre capacité d'emprunt.

Pour comparer deux contrats d'assurance-crédit, vous pouvez utiliser différents indicateurs : le coût de l'assurance emprunteur représente ce que va coûter l'assurance au total pendant toute la durée de votre emprunt immobilier. Le taux moyen d'assurance est le taux rapporté au capital initial, qui est simple à calculer, car on peut l'additionner au taux d'intérêt.

Depuis le Décret n° 2014-1190 du 15 octobre 2014, l'indicateur TAEG (Taux Annuel Effectif d'Assurance), permet une lecture plus simple et plus rapide pour les consommateurs. Ce taux va vous permettre de comparer efficacement les offres de crédits. Le TAEG vous renseignera sur le futur coût de l'assurance dans votre crédit. Avant la loi Hamon, les compagnies d'assurance communiquaient le taux de l'assurance emprunteur d'une façon non-uniforme.

Le montant d'une assurance à l'achat dépend du nombre de garanties d'assurance de prêt immobilier souscrites. Il convient alors d'analyser les différentes offres sur le marché. N'oubliez pas, il est possible tous les ans de changer d'offre si elle ne correspond plus à votre besoin.

Comment chercher un appartement ou une maison ?

Annonces immobilières en ligne, agence immobilière de quartier, notaire, ou encore sur les réseaux sociaux ou encore faire appel à un chasseur immobilier. Comment chercher un appartement ou une maison en vente ?

Est-il possible de trouver un bien immobilier sans agence immobilière ?

Trouver un appartement ou une maison sans agence, c'est bien sur possible. Les sites d'annonces immobilières prennent de plus en plus de place. 82 % des acheteurs trouvent leur bien immobilier via une annonce en ligne. Mais quelles sont les plateformes pour trouver efficacement un bien en ligne ? Annonceur entre particulier (PAP) ou annonceur professionnel, vous avez le choix des annonceurs :

Les principaux avantages de regarder les annonces immobilières en ligne sont de pouvoir chercher depuis n'importe quel endroit. L'inconvénient est qu'il faut être à l'affut et pas agar d'organisation pour trouver le bien de ses rêves avant un autre. Mais, attention, si vous passez entre particulier (PAP), il faut être attentif pour ne pas avoir de surprise à la signature d'une promesse d'achat :

  • Le bien est-il au bon prix ?
  • Les diagnostics sont-ils à jour ?
  • Il y a-t-il des travaux que l'on m'a cachés ?

Sur Internet pour les sites entre particulier, il faut savoir démêler les imprudences pour ne pas se faire avoir ! Il en est de même si vous recherchez un bien immobilier sur les réseaux sociaux comme la Market-Place de Facebook ou Instagram. Comment sécuriser au mieux mon achat immobilier ? Acheter auprès d'un professionnel de l'immobilier ?

Faire appel à un chasseur immobilier

Pour trouver la perle rare d'une part et d'autre part ne pas perdre de temps, il est possible de travailler avec un chasseur immobilier. Un chasseur immobilier est un agent immobilier ou mandataire immobilier qui prend en charge la recherche immobilière de ses clients. Il est un intermédiaire dans les transactions immobilières. Au service de l'acheteur, il reçoit une délégation de recherche contractualisé dans un mandat immobilier de recherche. Une prestation rémunérée par le biais d'une commission immobilière. Un atout particulièrement judicieux dans certaines situations, comme un premier achat immobilier, un déménagement dans une nouvelle ville ou encore quand le marché est tendu (exemple : Paris).

Préparer les visites

Vous avez repéré sur le web des annonces intéressantes, il va falloir passer à l'action. Un bien en photo c'est bien le voir en vrai, c'est mieux ! Votre budget en tête, vous allez pouvoir commencer les visites. Pour cela, vous contacterez des agences immobilières et consulterez les annonces des particuliers (PAP). Même en cas de coup de cœur pour l'un ou l'autre des biens visités, n'hésitez pas à multiplier les comparaisons. Que devez-vous demander pendant les visites ?

Lors des visites, prenez le maximum d'informations sur le bien immobilier :

  • Surface Loi Carrez
  • Diagnostic immobilier (présence amiante, plomb et le diagnostic de performance énergétique)
  • Travaux à prévoir dans la copropriété
  • Droit de servitude 
  • Dette de la copropriété

Important, renseignez-vous sur le voisinage. N'hésitez pas à visiter plusieurs fois le quartier avant de faire une offre.

Négocier une maison ou un appartement

Un coup de cœur sur un appartement ou une maison ? Cependant, vous vous dites que le prix affiché est au-dessus du marché ? Ayez les arguments pour négocier le bien. Il ne faut pas négocier pour le plaisir. On négocie avec des arguments solides lorsqu'on fait une offre d'achat en dessous du prix de l'annonce.

La négociation du prix au m² d'un bien immobilier est délicat. On vous fait part de nos astuces pour remporter la bataille. Pour vous préparer dûment à négocier le prix de vente du bien que vous désiriez acquérir :

  • Examinez l'état du marché immobilier local
  • Renseignez-vous sur la date de mise en vente du logement
  • Appuyez-vous sur votre budget
  • Remarquez les problèmes dans le DDT
  • Repérez les points faibles de la demeure que vous avez visitée
  • Préparez vos arguments à l'avance
  • Annoncez un prix inférieur à l'annonce pour tester le propriétaire

Le plus important reste de déterminer les prix moyens dans le secteur et de les comparer avec le bien visé. L'offre d'achat réalisé doit être en adéquation avec l'analyse sectorielle. Vous pouvez interroger les agents immobiliers locaux. Prendre connaissance, en amont de la négociation, de tous ces éléments contribuera à crédibiliser les arguments que vous mettrez en avant pour négocier le prix net vendeur à la baisse.

Réaliser une offre d'achat

Suite à la négociation à l'oral du bien convoité, vous souhaitez matérialiser votre engagement. Réalisez une offre d'achat qui vous engage auprès du vendeur à acheter sa maison ou son appartement. Comment écrire une offre d'achat ? Quelles sont les modalités ?

L'offre d'achat est un document qui vous engage formellement auprès du vendeur, à acheter son bien en échange d'une somme d'argent. Même si l'offre d'achat n'est pas obligatoire elle est un marqueur de votre engagement à acquérir un bien. Cette offre d'achat doit être rédigée dans les règles de l'art, comporter un certain nombre de mentions. Pour formuler votre offre d'achat, voici les grandes lignes qui devront apparaitre dans l'offre :

  • Nom et prénom des acheteurs
  • Désignation de l'appartement ou maison (surface, nombre de pièces, dépendance)
  • Prix d'achat frais d'agence inclus de l'offre d'achat
  • Conditions suspensives si vous faites par exemple un prêt immobilier
  • Montant du dépôt de garantie que vous pouvez injecter à la signature du compromis de vente (généralement 5 %)
  • Date d'expiration de l'offre, si pas de réponse
  • Offre d'achat signée

Rechercher un notaire

Vous n'avez jamais eu à travailler avec un notaire, mais souhaitez en solliciter un pour votre achat immobilier ? On vous explique comment s'y prendre.

En France, vous pouvez solliciter n'importe quel notaire. Vous êtes parfaitement libre de sélectionner le notaire de votre choix pour lui confier la finalisation de l'acquisition de votre bien immobilier. Quel que soit son lieu d'exercice, cet officier public sera habilité à s'en occuper.

Pour le sélectionner, plusieurs choix sont possibles. Demandez auprès de vous :  bouche à oreille ou alors vous pouvez également obtenir les coordonnées des notaires en vous adressant directement sur Internet sur le site national des notaires (annuaires gratuits en ligne).

Conclure l'achat

Après avoir signé une promesse d'achat chez le notaire, vous aurez quelques semaines pour trouver un crédit immobilier. Une fois son obtention, un rendez-vous doit être programmé pour officialiser l'achat. La promesse d'achat se transforme alors en acte d'achat authentique. Le notaire vous remet les clés et vous devenez le nouveau propriétaire de l'appartement ou la maison.

Nous vous conseillons avant de signer l'acte authentique d'achat de visiter une dernière fois le bien immobilier. On ne sait jamais, s'il y a une fuite d'eau naissante dans le bien immobilier !

Assurance habitation

Le notaire avant la signature et la remise du titre de propriété vous demandera votre souscription à une assurance habitation. Une obligation légale pour la signature. Prenez le temps d'étudier les garanties disponibles et les modalités d'indemnisations. L'assurance la plus chère ne vous apportera pas nécessairement la meilleure protection. Utilisez un site de comparateur d'assurance habitation en ligne.

Alternative travailler avec une agence immobilière à commission fixe

Vous souhaitez acheter votre appartement ? Deux options s'offrent à vous : acheter par vous-même ou passer par l'intermédiaire d'un agent immobilier. Afin de vous aider dans votre choix, on vous propose de vous accompagner dans l'achat du bien de vos rêves. Pour les acquéreurs qui souhaitent acheter au meilleur prix et ne pas gonfler leur prix d'acquisition avec des commissions trop importantes, la solution est d'opter pour une agence à commission fixe. C'est ce que nous vous proposons chez OprixFixe avec une commission fixe à 3 % (peu importe le prix du bien).

Demandez-nous un accompagnement personnalisé via notre alerte acheteur.

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