3 raisons d'obtenir un meilleur cash flow immobilier

Qu'est-ce que le cash-flow immobilier ?

Cash-flow = rentabilité

Le cash-flow est un terme anglo-saxon qui permet de désigner un flux de trésorerie. En d'autres termes, il a pour définition : dans une entreprise d'investissement, le montant restant après avoir déduit les dépenses des recettes sur une période donnée (généralement un an).

Avant de se lancer dans l'achat d'un immeuble de rapport dans une ville française, il faut obligatoirement réaliser une analyse complète en déterminant :

• Le prix de marché de l'immeuble à vendre 
• Le montant des charges de copropriété 
• Les impôts 
• La taxe foncière 
• La détermination des loyers prévisionnels 
• Le montant des emprunts bancaires

Cash-flow immobilier

Le cash-flow dans le secteur de l'immobilier désigne le montant de réserve financière obtenu après avoir fait le calcul suivant : cash-flow = bénéfice locatif – charges fixes et variables. Pour investir sur le long terme en immobilier et maximiser ses profits, il est impératif de toujours avoir en tête le montant de son cash-flow immobilier et de toujours plus le soigner afin d'obtenir de meilleures conditions de financement auprès des banques.

Méthode de calcul

Le cash-flow immobilier est un indicateur financier indispensable pour calculer avec précision la rentabilité d'un projet d'investissement immobilier (achat, vente, location, viager). Cet indicateur de performance permet de déterminer l'ensemble des flux d'entrées et de sorties d'argent d'un projet immobilier et d'obtenir une performance exprimée en chiffres ou en pourcentages.

Avec cette méthode, le calcul de chaque investissement locatif devient simple et accessible au plus grand nombre. Une formule unique applicable à l'ensemble de vos projets immobiliers :

Cash-flow immobilier = revenus (loyers + charges récupérables) – somme des dépenses

11 dépenses obligatoires à prendre en compte pour calculer son cash-flow

Pour les sommes dépensées, il est conseillé de créer un fichier Excel ou un simulateur de cash-flow en ligne pour regrouper l'ensemble des flux sortants. Parmi les dépenses annuelles inhérentes à chaque investissement locatif, qu'il s'agisse d'un immeuble, d'une maison, d'un appartement ou d'un local commercial, on retrouve :

1. Les charges courantes dans le cas d'un appartement ou d'un immeuble de rapport 
2. Le montant de la taxe d'ordure ménagère 
3. L'expert-comptable afin de faire sortir un bilan d'activité
4. Le gestionnaire locatif 
5. Le remboursement du crédit immobilier 
6. L'amortissement du taux d'emprunt 
7. L'assurance propriétaire non occupant
8. La taxe foncière 
9. Les impôts sur les recettes 
10. Les frais de tenue de compte bancaire 
11. Les petits travaux de maintenance

Par exemple, suite à l'achat d'un appartement au prix net vendeur de 100 000 € louable 500 € / mois, le rendement brut est de 6 % (loyer annuel / montant du bien). Pour cet achat, le taux d'emprunt est de 2 % sur une durée de 25 ans, soit un remboursement mensuel de 424 €. De cette manière, après le paiement du prêt, il reste 76 €, soit un cash-flow positif avec une rentabilité nette inférieure à 1 %. Cette somme supplémentaire obtenue chaque mois permet de faire face aux imprévus de la vie, il ne faut surtout pas la dépenser.

Les types de cash-flow immobilier

En immobilier, il existe deux types de cash-flow : le cash-flow positif et le cash-flow négatif.

Cash-flow positif

Le cash-flow positif correspond aux bénéfices réalisés entre les rentes locatives et les dépenses obligatoires. Le fait qu'il soit positif indique aux propriétaires qu'il a un excédent brut d'exploitation (EBE). Un cash-flow positif est un prérequis pour tous les investisseurs immobiliers qui souhaitent investir sur du long terme, que ce soit en location courte, moyenne ou longue durée. En effet, une banque accordera beaucoup plus de crédit à un investisseur qui dégage des liquidités avec l'exploitation de ses investissements locatifs. Le banquier sera particulièrement sensible au fait que l'investisseur puisse rembourser sereinement son prêt immobilier ainsi que l'ensemble des taxes et charges.

Méthode pour générer un cash-flow positif

Le cash-flow immobilier positif doit être le point d'entrée pour réaliser un excellent investissement locatif. Pour générer un cash-flow positif, il est primordial de suivre un certain nombre de règles :

1. Acheter un bien immobilier pour son rendement et non pas pour ses caractéristiques, sa localisation ou encore son pouvoir de revente 
2. Négocier systématiquement les appartements ou maisons pour améliorer son ROI (return on investment) 
3. Choisir attentivement le régime fiscal le plus intéressant pour minimiser ses dépenses comme le statut LMNP 
4. Privilégier les immeubles à faibles charges

Que faire du cash-flow positif ?

Il y a différents moyens d'utiliser son cash-flow positif : l'épargner, le dépenser ou encore l'investir dans d'autres projets immobiliers.

Notre conseil : la vie d'un entrepreneur en immobilier est semée d'embûches, il est donc naturel de vous conseiller d'épargner votre cash-flow. Pensez à la possibilité d'un incident, à des loyers impayés ou encore à un changement de fiscalité. Cet argent en réserve pour faire face à des difficultés peut être placé sur un compte épargne souple permettant de le récupérer à tout moment comme le livret A. Avec un cash-flow très important, il est possible de se servir de cet excédent pour réinvestir dans d'autres projets comme un compte titre boursier afin de diversifier et in fine de créer un cercle vertueux pour faire de vous un investisseur accompli.

Cash-flow négatif

Le cash-flow négatif est le fait d'avoir plus de dépenses que de revenus dans le cadre d'un investissement. Dans ce cas, l'investisseur doit mettre la main à la poche tous les mois pour assurer les paiements de son déficit. Une situation qui ne doit pas durer dans le temps pour entreprendre sereinement.

Risque du cash-flow négatif

Pour rappel, le cash-flow est un indicateur permettant de vérifier la balance entre recettes et dépenses d'un projet immobilier. Notre avis : un cash-flow trop négatif, c'est un risque d'endettement important et donc de faillite. Le plus souvent, ce sont les investisseurs débutants qui commettent cette erreur. En plus de vous retrouver dans une situation inconfortable, vous perdrez définitivement la confiance de votre banque.

Comment dégager du cash-flow immobilier ?

Dégager un cash-flow positif revient à améliorer sa structure financière. Pour améliorer durablement votre cash-flow, voici nos recommandations :

Achat

Pour augmenter significativement un cash-flow de société civile immobilière (SCI), il est impératif d'acheter en dessous du prix/m2 du marché. Moins un bien à vendre est cher, plus il est possible de réduire les intérêts d'emprunt et les assurances emprunteur, mais aussi plus il est facile d'obtenir une bonne rentabilité locative. On vous recommande d'utiliser l'outil PATRIM afin de vous rendre compte des prix sur un secteur donné.

Financement

Le financement, même s'il peut paraître anodin, peut être un vecteur important de cash-flow. Notre avis : il est plus judicieux de choisir une durée de crédit longue pour que le banquier accepte. Soignez votre dossier bancaire ou faites-vous accompagner par un courtier immobilier qui, avec son expérience auprès d'autres clients investisseurs, pourra vous donner de précieux conseils. En cas d'investissements multiples, tentez de rassembler les crédits.

Type de location

Location saisonnière, classique, meublée ou encore colocation : faites le choix d'un type de location pour avoir le meilleur rendement en fonction de votre zone d'investissement. Il est inutile de vous lancer dans de la location saisonnière si le bien ne correspond pas aux demandes des voyageurs par exemple.