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Dépôt de garantie dans le compromis

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L’ESSENTIEL SUR LE DÉPOT DE GARANTIE

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Définition

 

Lors de la conclusion d’un compromis de vente ou d’une promesse entre particulier, pour une vente immobilière, il est courant de fixer une somme d’argent en gage de bonne foi de l’acheteur vis-à-vis du vendeur, on appelle cela le dépôt de garantie aussi appelée « caution de vente ». Le dépôt d’argent n’est pas obligatoire dans une transaction. C’est aux vendeurs de déterminer s’il est utile de le faire. C’est un acompte qui permet un paiement partiel du prix net de vente souhaité par le vendeur pour acquérir son bien immobilier. Quelle est le montant du dépôt ? Dans quel cas le dépôt de garantie peut-il être restitué ? Dans quel cas le vendeur, peut-il récupérer le dépôt de garantie si la vente ne se fait pas ? 

Synonyme du dépôt de garantie

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Le saviez vous 

Le dépôt n’est pas obligatoire que ce soit dans une vente ou une location. En revanche, il peut être utile afin de rassurer un propriétaire.
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Dépôt moyens de dépôt de garantie lors de la signature du compromis (€)

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Dépôt moyens de dépôt de garantie dans une location (€)

Utilité du dépôt de garantie ?

 

Bien qu’il ne soit pas obligatoire, le dépôt de garantie dans le compromis de vente est souvent demandé par le vendeur, il n’est pas inscrit dans votre mandat de vente avec votre agent. Ce dernier est un acompte versé par l’acheteur pour témoigner de sa réelle volonté à acheter lors de la négociation de la maison, suite à signature de la promesse de vente. Dans le cadre d’une caution de vente dans une promesse synallagmatique, un intermédiaire, le plus souvent un notaire encaissera l’argent sur un compte séquestre.  La somme peut être versée soit par virement bancaire ou par chèque bancaire. Elle sera déduite à la signature de l’acte de vente.

Il n’est pas possible pour le vendeur d’encaisser le dépôt de garantie sur son compte courant. Le montant d’encaissement est encadré par l’article de loi suivant : L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation.

Le dépôt de garantie à deux fonctions principales à la fois pour le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Il y a des avantages indéniables à réaliser un dépôt lors de la signature d’un compromis de vente :

  • Rassurer le vendeur sur les intentions d’achat immobilier du vendeur à ne pas confondre avec la lettre d’intention d’achat. Lier les parties au travers d’une caution immobilière lors de la signature d’une promesse de vente ;
  • Vérifier pour le vendeur de la solidité financière de l’acheteur. En effet, un acquéreur qui ne peut pas mobiliser 5 % du prix de vente de l’appartement risque d’avoir des difficultés à contracter un prêt immobilier ;
  • Mettre sur table une clause légale permettant d’indemniser le vendeur dans le cas ou l’acheteur à signé, mais décide finalement de se rétracter

Extrait de l’article de loi sur l’encadrement du dépôt de garantie

 Alinéa 1 fait savoir que « nul ne peut recevoir de l’acquéreur non-professionnel, directement ou indirectement, aucun versement à quelque titre ou sous quelque forme que ce soit avant l’expiration du délai de rétractation ». En conséquence, le versement ne pourra avoir lieu que dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte ou de la remise en main propre. »

Dépôt de garantie d’un compromis de vente, que faire si l’acheteur n’a pas d’apport ?

 

Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire. Ce n’est pas une obligation légale à la signature d’un compromis de vente de demander un dépôt de garantie à l’acheteur. Une liberté absolue sur le sujet, qui peut vous conduire à décider qu’il n’y aura pas de réalisation de dépôt à la signature de la promesse.

Exemple de votre agence immobilière sans commission : « votre acheteur souhaite acquérir votre appartement situé à Paris 75017. Cependant il est déjà propriétaire d’un logement à Paris 75018 ». Ce dernier souhaite signer un engagement avec vous, mais l’intégralité de son capital est peut être bloqué dans son appartement de Paris 75018. Seule solution , ne pas intégrer de dépôt de garantie ou alors faire échouer le compromis.

Restitution du dépôt de garantie après signature

Le dépôt de garantie est un signe de l’engagement de l’acheteur en vers le vendeur à l’intérieur d’un document de vente immobilier. Cet argent est bloqué chez le notaire sur un compte séquestre, mais il est possible de se rétracter.

Différents cas de rétractation après versement du dépôt de garantie

 

Rétractation d’une clause suspensive immobilière

Dès lors que le délai de rétractation est dépassé, il est possible de récupérer le dépôt de garantie dans les cas suivants à partir du moment ou il a eu notification de clauses suspensives :

  • L’acheteur potentiel n’a pas obtenu son prêt immobilier. En effet, la banque a estimé que sa demande n’était pas en adéquation avec sa situation. Sauf si dans la clause de servitude, il est renseigné que la rétractation doit se faire si il y a plusieurs refus de banque. Dans ce cas là, il faudra fournir autant de refus que mentionné dans la clause.
  • La commune de localisation du bien immobilier fait marcher son droit de préemption sur le bien. On appelle cela le « droit de préemption urbain » qui définit que le propriétaire d’un bien immobilier situé dans un endroit de la commune peut se voir racheter son bien. La mairie peut décider de récupérer le bien immobilier afin de réaliser des aménagements urbains par exemple. Cela, nous fait dire qu’un propriétaire n’est pas libre en France de vendre son bien à qui il le souhaite.
  • Le bien est sous le coût d’une hypothèque bancaire.

Rétractation, un délai légal

 

Lorsque qu’il y a la signature, l’acheteur dispose d’un délai de 10 jours pour se rétracter et donc annuler la clause. C’est la loi Macron de août 2015 qui fait appliquer un délai de 10 jours. Auparavant, le délai de rétractation était de 7 jours. Ce délai court le lendemain de la signature l’engagement de vente. Tout acheteur de bien immobilier particulier (non-professionnel) qui achète son appartement ou maison en bénéficie, que la transaction soit conclue entre particuliers ou devant un notaire. Cela permet à l’acheteur de revenir sur sa décision sans aucune pénalité.

 

Restitution du dépôt de garantie à l’acheteur

 

Dans le cas ou l’acquéreur du bien immobilier, décide de ne pas acheter le bien immobilier du vendeur sans apporter de raison valable, vous pouvez récupérer le dépôt de garantie. Le fait de ne pas avoir acheté le bien immobilier dans le délai accordé (généralement 3 mois) représente une faute et vous donne le droit à un dédommagement. On appelle cela le « préjudice subi par le vendeur ». Ce dernier peut donc recevoir une indemnisation correspondant à 10 % de la valeur vénale du bien immobilier. Le propriétaire peut également saisir le tribunal compétent afin de demander une réparation plus forte. En effet, un bien immobilier qui à été mobilisé durant 6 mois pour rien et de ce fait, le vendeur ne pouvait louer son bien peut demander un dédommagement.

Vos questions / Nos réponses

Dépôt de garantie : Quelles sont les cas qui permettent de se rétracter ?

 

Un éclairage de l’article L.271-2 du Code de la construction et de l’habitation, qui prévoit « Si l’acquéreur exerce sa faculté de rétractation, le professionnel dépositaire des fonds les lui restitue dans un délai de vingt et un jour à compter du lendemain de la date de la rétractation. ». Il est donc bien possible de récupérer son dépôt de garantie lors d’une rétractation.

Il y à t-il une différence entre le dépôt de garantie et une caution ?

Non, le dépôt de garantie est la même chose que la caution. La caution est utilisé dans la mise en location alors que le dépôt de garantie est utilisée dans la vente.

Acheteur et vendeur soyez vigilant lorsque vous déterminer à la fois le montant du dépôt de garantie, mais également les motifs pouvant permettre de se dégager de la transaction immobilière. .

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence immobilière en ligne, Oprixfixe

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