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9 étapes pour acheter une maison

1. Analyse de sa capacité d'emprunt

Lors du premier achat d'une maison et avant même de se lancer dans les recherches, il faut définir sa capacité d'emprunt. Pour cela rien de plus simple, je prends rendez-vous dans la banque ou son domicilié mes comptes bancaires. Exprimé son besoin le plus clairement possible au banquier lui permets de mesurer le risque pour vous de contracter un prêt immobilier. Avant même de prendre rendez-vous un calcul simple peut permettre de déterminer sa capacité d'emprunt.

La banque oblige des mensualités de maximum 30 %. De ce principe, avec un salaire mensuel de 2000 € net, il est possible de s'endetter mensuellement à hauteur de 660 €/mois. Multiplié ce chiffre par le nombre d'annuités maximum voulu et vous avez un premier aperçu du montant finançable.

2. Montant de l'apport

Pour acheter une maison pour la première fois, il est fortement recommandé d'avoir un apport financier à injecter dans le projet. La banque peut d'ailleurs l'exiger si elle trouve que le dossier n'est pas suffisamment solide. L'apport est rassurant pour la banque pour deux raisons, elle montre d'une part votre capacité à épargner sur une longue période et d'autres part sécurisé l'emprunt dans le cas de non-paiement.

Le mieux pour rassurer la banque est au moins d'apporter les frais annexes à l'achat : frais d'agences, frais de notaire, enveloppe travaux.

3. Les frais annexes à l'achat

En plus du prix net vendeur de la maison, il faut s'acquitter des frais d'agences, des frais de notaire.

Les frais d'agences

Les frais d'agences sont un pourcentage de la valeur vénale de la maison, parfois ils sont à la charge du vendeur et parfois à la charge de l'acheteur. En France, les frais d'agences moyens sur une maison s'élèvent à +/- 5 %. Pour une maison à 200 000 €, il faut compter environs 10 000 € d'honoraire pour le négociateur immobilier.  

Les frais de notaire

Les frais de notaire sont compromis entre 2 et 8 % de la valeur de la maison. Les maisons neuves vendues en VEFA ont que 2 % des frais de notaire tandis que les maisons anciennes ont des frais d'agences de 7,5% en moyenne.

Les frais de notaire lors de l'achat d'une maison sont répartis de la manière suivante :

  • Honoraire du notaire (15 %)
  • Droit de mutation (5%)
  • Taxes du trésor public (80%)

4.Recherche des annonces immobilières

Pour acheter une maison, après avoir réglé sa capacité d'emprunt et ses critères de recherches, il est recommandé de chercher sa maison de la manière suivante :

  • Petite annonce entre particuliers (PAP, Leboncoin, entreparticuliers...)
  • Annonces immobilière professionnelle (Seloger, Bien'ici, Figaro immo…)
  • Faire appel à un chasseur de maison
  • Regarder les annonces d'achat sur les réseaux sociaux (Marketplace Facebook, Instagram, LinkedIn…)
  • Passer une annonce de recherche dans les journaux immobiliers
  • Inscription sur les alertes achats des sites d'agences immobilières (LaForet, Century 21, Réseau OprixFixe, Orpi…)

Notre conseil avant d'acheter une maison : Il faut en général 7 mois pour trouver la maison de ses rêves, si après plus de 9 mois vous ne trouvez pas, il est vivement conseillé de revoir ses critères de recherches avec un professionnel de l'immobilier.

Acheter une maison directement au propriétaire

Acheter une maison directement à un propriétaire peut être tentant, en plus de mieux connaître l'histoire de la maison, c'est aussi un moyen de s'affranchir des frais d'agences. Cependant, dans la plupart des cas, les particuliers vendeurs de maisons surévalués la valeur réelle de la maison. Il est donc obligatoire de négocier avant de réaliser une lettre d'intention d'achat. Par ailleurs, le propriétaire vendeur par manque de connaissance sur la réglementation peut ne pas apporter tous les renseignements obligatoires à fournir lors d'un achat.

Acheter une maison avec une agence immobilière

Acheter une maison avec une agence immobilière permet d'obtenir tous les conseils d'un professionnel de l'immobilier pour ne pas rater son achat immobilier. L'agent immobilier par son code de déontologie est obligé de mentionner toutes les faiblesses de la maison sous peine de se retrouver devant les tribunaux. Il est donc de son avenir dans le métier d'apporter toute la lumière sur les zones d'ombres que peut avoir la maison. Par ailleurs, de son expérience, il est l'intermédiaire parfait pour éviter les malentendus entre acheteur et vendeur.

5. Étudier la santé de la maison

Avant de m'engager dans l'achat d'une maison, je me renseigne qu'elle soit aux normes et qu'il n'y a pas problème qui pourrait affecter ma santé ou celle de ma famille. Pour ce faire, il faut obligatoirement avant de se positionner sur une maison étudiée les éléments de sécurité et financier.

Étude des diagnostics immobiliers

Depuis 1997, le gouvernement oblige la réalisation d'un certain nombre de diagnostics afin d'éclairer l'acheteur sur la maison. Les analyses permettent de mesure le taux de plomb, d'amiante, mais aussi de déterminer la performance énergétique et la surface Loi Carrez d'une maison. En fonction de la situation de la maison, d'autres diagnostics peuvent être obligatoires comme celui sur l'assainissement ou le contrôle des mérules.

Avant d'acheter, il est fortement recommandé d'analyser le dossier de diagnostic technique et de faire une offre en adéquation avec les caractéristiques de la maison à vendre.

Études des éléments financiers

Lors de l'achat d'une maison, il y a certaines charges dont il va falloir s'acquitter comme la taxe d'habitation et la taxe foncière. Demandez au propriétaire de vous transmettre les éléments suivants pour vous rendre compte si les charges de la maison peuvent être supportées en plus du crédit :

  • Taxe foncière / taxe habitation
  • Facture eau froide
  • Montant du chauffage annuel
  • Consommation électrique annuelle
  • Prix de l'entretien du jardin
  • Montant de la collecte des ordures ménagères
  • Prix de la révision annuelle de la chaudière

Pour aller encore plus loin, consulter notre article sur les 17 documents à vérifier avant d'acheter.

6. Réaliser une offre d'achat

L'offre d'achat d'une maison doit être réalisée avec prudence, afin de rassurer le propriétaire sur vos réelles intentions d'achats, il est nécessaire de faire figurer sur l'offre :

  • Nom + prénom
  • Montant de l'offre frais d'agence inclus
  • Montant du crédit et de l'apport
  • Les clauses suspensives d'achat
  • Signature

L'offre peut être réalisée par mail ou par courrier. Dans les deux cas, l'ensemble des acheteurs de la maison doivent signer le document.

Avant de s'engager dans l'achat d'une maison faite une contre visite avec vos proches.

7. Signer une promesse d'achat

La promesse d'achat d'une maison se fait chez le notaire. Il est possible pour l'acheteur de prendre son propre notaire afin de vérifier les documents d'usages. Le notaire en tant qu'officier public est le plus à même de vous renseigner sur les derniers détails de l'achat de la maison. Sans notaire, il est possible de réaliser une promesse entre particuliers. Cette démarche doit être faite avec grande prudence, il est recommandé d'ailleurs de se faire accompagner par un avocat afin de pas rendre le contrat d'achat caduc.

8. Financement de la maison

Dès lors qu'un contrat d'achat est signé, il est nécessaire de mettre tout en œuvre pour financer l'achat de la maison. Différentes solutions s'offrent pour financer la maison. Obtention d'un crédit auprès de sa banque ou alors comparer les offres bancaires avec un courtier en immobilier.

Obtention d'un prêt immobilier dans sa banque

L'obtention d'un prêt immobilier auprès de son organisme bancaire est facilitée par le fait que la banque à en sa possession l'intégralité des documents d'identité et surtout les relevés de comptes. Avec un conseillé de confiance, il est plus simple de parler du projet d'achat de maison sans crainte. Votre banquier doit être moteur dans la recherche du meilleur financement possible pour acheter sereinement la maison.

Acheter une maison sans passer par la banque

Le courtier est la solution alternative pour se passer de sa banque. Ce professionnel compte dans son réseau une multitude de banques partenaire et est en capacité de proposer à un acheteur la banque qui correspond par rapport à ses critères. Véritable entremetteur, il connaît les bons tuyaux pour être sûr d'obtenir un prêt pour la maison. Ce service est généralement facturé à hauteur de 2000 € et permet d'obtenir des taux d'intérêts d'emprunts inférieurs au marché.

Acheter une maison sans crédit immobilier

Il est tout à fait possible en France d'acheter une maison sans crédit immobilier. La condition est d'avoir les fonds sur son compte disponible lors de la vente. Le fait d'acheter une maison sans crédit peut s'avérer payant puisque d'une part il permet d'avoir une meilleure marge de négociation lors de l'achat et d'autres part permet d'acheter la maison en moins de 2 mois. Avant de s'engager à acheter une maison sans crédit, il est recommandé d'en parler à son banquier ou son courtier.

9. Déblocage des fonds et signature chez le notaire

La signature de l'acte authentique d'une maison chez le notaire est le point final d'un achat immobilier. La signature ne se fait que lorsque les fonds sont disponibles et que le vendeur et le notaire soient disponibles pour la signature. Avant de prendre possession de la maison, il faut toujours s'assurer d'avoir récupéré l'ensemble des jeux de clés auprès du vendeur, mais aussi des codes d'alarmes. Pensez à prendre le numéro de téléphone portable du vendeur en cas de problème.

Suite à l'achat de la maison, un titre de propriété est remis au nouveau propriétaire dans un délai de 6 mois après l'achat. Le titre est envoyé directement au domicile de l'acheteur.

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