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CONDITION SUSPENSIVE

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L’ESSENTIEL SUR LES CONDITIONS SUSPENSIVES

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Définition

Les conditions suspensives sont des dispositions qui vont être intégrés dans l’avant contrat de vente immobilière (compromis de vente ou promesse de vente). S’il s’avère qu’une d’entre elles ne se réalise pas, la transaction est annulée et l’avant contrat est caduque.

Par définition, une condition suspensive s’oppose à une condition résolutoire, qui si elle est avérée, engendrera l’annulation de la vente et l’avant contrat.

Les conditions suspensives sont des conditions particulières pouvant annuler une transaction immobilière si l’une d’entre elle devait être activée. Elles ont pour but de protéger acquéreurs et vendeurs en cas d’imprévu, et vont constituer une porte de sortie légale de l’avant contrat de vente immobilière. Ces conditions suspensives peuvent porter sur l’obtention de prêt, l’absence de servitude, la préemption, etc. L’objet de cet article est de mettre en avant les différentes modalités et d’expliquer comment les déclencher en cas de besoin.

A quoi servent les conditions suspensives ?

 

Les conditions suspensives ont pour but de protéger l’acquéreur et le vendeur lors de la transaction immobilière. Elles les prémunissent en cas d’événements majeurs extérieurs qui interviendraient indépendamment de la volonté des deux parties. Ainsi, l’un des acteurs de la vente, sera libéré de son obligation si un événement empêcherait la bonne tenue d’un vente. Les conditions suspensives peuvent faire échouer un compromis !

Refus de crédit immobilier, apparition d’une servitude contraignante, préemption sont des clauses permettant d’éviter une impasse si elles devaient arriver et perturber la transaction.

Parmi les conditions suspensives citées ci-dessus, une seule est rendue obligatoire. Il s’agit d’une condition d’obtention du prêt immobilier par l’acquéreur. Les autres clauses suspensives ne sont pas obligatoires et sont ajoutées au compromis de vente ou promesse de vente sur conseil du notaire ou sur demande de l’acquéreur ou du vendeur.

Conditions suspensives : Comment activer les conditions suspensives ?

 

Selon la disposition suspensive, c’est à l’acquéreur ou au notaire de faire reconnaître la non réalisation éxécutoire de la condition. Les conditions peuvent être dénoncées jusqu’au jour de la signature de l’acte de vente, hormis si un délai est associé à ladite clause.

Pour faire reconnaître la non réalisation d’une condition et faire annuler l’avant contrat, l’acquéreur doit informer le vendeur par un courrier recommandé avec accusé réception. Toutes les preuves doivent être communiquées pour justifier la non réalisation cette condition.

La condition suspensive d’obtention de prêt immobilier

Cette modalité concerne l’obtention du crédit immobilier par l’acquéreur et devant financer le logement. L’obtention est délivrée par la banque ou un organisme de crédit. C’est la seule condition suspensive obligatoire devant figurer dans la promesse d’engagement. Qu’il s’agisse d’une acquisition d’appartement, maison, parking ou terrain, cette clause devra figurer dans l’avant contrat.

La clause suspensive sur l’obtention du prêt immobilier va détailler les conditions pour lesquelles sera délivrée le prêt (taux d’intérêt, mensualités, coût assurance, durée, apport personnel, etc.). Pour prouver la non réalisation cette base de l’achat, l’acquéreur devra présenter trois refus de banques différentes, respectant les conditions mentionnées dans le compromis sous seing privé. Dans le cas inverse, l’acquéreur ne pourra invoquer cette exigence  et sera obligé de payer une indemnité pour se libérer de la vente.

Le délai associé à cette clause, qui permettra à l’acquéreur de trouver son crédit immobilier, est encadré par la loi. Il est d’un mois minimum. En général, le délai est fixé à trois mois, ce qui laisse plus de souplesse pour trouver le crédit avec les meilleures conditions possibles.

Cas particulier de la condition suspensive d’obtention de crédit

Si l’acquéreur dispose d’un capital lui permettant de s’affranchir d’un crédit immobilier, il peut renoncer à la présence de cet élément dans l’avant contrat.

Autres conditions suspensives

 

Absence de servitude :

Les servitudes représentent un droit indéniable d’un terrain sur un autre terrain. Le plus courant d’entre eux est le droit de passage. Mais ce n’est pas le seul, des droits de puisage, de vue ou encore de canalisation peuvent être invoqués pour la servitude. Elle se transmette de transaction en transaction, c’est pourquoi celle-ci peut faire fuir un acquéreur lors d’une vente.

Absence de préemption :

La préemption est un concept selon laquelle une personne physique ou morale est prioritaire sur l’acquisition d’un bien immobilier. Le locataire d’une propriété en vente peut bénéficier d’un droit de préemption. C’est à dire qu’il passera avant l’acquéreur s’il souhaite se positionner sur la vente du bien. Les communes peuvent également avoir un droit de préemption sur des immeubles ou des terrains dans le cadre de projet d’intérêt public.

Dans le cas où un droit de préemption existe, le notaire s’assure qu’aucun acteur ne souhaite l’exercer. On parle de purge du droit de préemption.

Absence d’hypothèque supérieur au prix de vente :

Cette clause encadre les cas où une hypothèque est supérieure au montant du prix de vente. Comme le propriétaire est dans l’impossibilité de s’en défaire, alors la vente ne peut avoir lieu et le compromis ou la promesse de vente est annulée.

Obtention d’une autorisation administrative :

Qu’il s’agisse d’un permis de construire ou de démolir ou d’un changement de destination, l’acheteur à la possibilité de demander cet éléments si le bien qu’il souhaite dépend d’une autorisation administrative. Cette condition est réalisée si l’autorisation est obtenue.

Réalisation d’une vente immobilière :

Cette obligation suspensive est intégrée à l’avant contrat si l’acquéreur a besoin de finaliser la vente de sa propriété avant de contracter son nouvel achat immobilier. Ce conditionnement est rendue inutile dès lors que l’on a mention la clause d’obtention de crédit immobiliers avec un prêt relais ou achat-revente.

Vos questions / Nos réponses 

Quelles sont les conséquences d’une non réalisation d’une condition suspensive ?

La non réalisation d’une seule des conditions suspensives qui figurent dans le compromis ou la promesse de vente entraîne l’annulation du contrat et de la vente. L’avant contrat est rendue caduque et ce malgré la signature devant le notaire. L’acquéreur pourra récupérer son dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation. Aucun dommages et intérêts ne pourront être réclamés. La vente ne pourra pas non plus être forcée.

Dans le cas inverse, la signature est possible et non réfutable, alors l’acte de vente pourra être signés chez le notaire.

Cher lecteur, prenez le temps de travailler avec votre notaire sur les conditions suspensives ou votre agent immobilier afin de minimiser les risques sur le projet.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

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