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La promesse unilatérale d’achat

 

La promesse unilatérale d’achat est l’avant contrat le plus rare des avants-contrats de la vente immobilière. Découvrez dans ce guide, toutes les informations utiles sur la promesse d’achat.

Qu’est-ce que la promesse unilatérale d’achat ? Peut-on se rétracter d’une promesse unilatérale d’achat ? Quel est le délai pour rompre une promesse unilatérale d’achat ?

 

Qu’est-ce que la promesse unilatérale d’achat ?

La promesse unilatérale d’achat (PUV) est l’opposée de la promesse unilatérale de vente. En ce sens, elle ne va pas engager le vendeur de la propriété mais l’acheteur. La promesse unilatérale d’achat présente une offre formalisée à un vendeur, sous la forme d’un contrat contenant tous les détails de la vente. Les deux parties sont ensuite liées de façon asymétrique. L’acheteur a davantage d’obligations que le vendeur. L’article 1128 du Code civil régie les conditions liées à la promesse unilatérale d’achat.

La promesse unilatérale d’achat est différente de l’offre d’achat. L’offre d’achat n’est qu’un écrit (mail, papier) précisant l’intention d’acheter de l’acquéreur, sans grand impact légal. Elle n’est pas considérée comme un avant-contrat.

Suite à la signature de la promesse unilatérale d’achat, le vendeur est assuré du sérieux de la démarche de l’acheteur. Il dispose d’un délai de réflexion fixé par le contrat où il pourra lever l’option de vente. Si c’est le cas, la vente sera réalisée aux conditions prévues de la valeur vénale souhaitée par le propriétaire.

La promesse unilatérale d’achat est l’avant-contrat le moins connu et le moins utilisé. Ce type de contrat engage exclusivement le potentiel acquéreur de la propriété. Un délai de validité permettra à l’acheteur de lever son option d’achat ou non. Votre agence en ligne sans frais vous propose de tout savoir sur le fonctionnement, le dépôt de garantie et le délai de rétractation d’une promesse unilatérale d’achat.

125 : Coût d’enregistrement de la promesse de vente (€)

4  : Nombre de promesse différente dans une transaction immobilière

Pourquoi réaliser une promesse unilatérale d’achat ?

Comme évoqué précédemment, la promesse unilatérale d’achat est un avant contrat extrêmement rare en cas de vente entre particuliers. Le compromis de vente sera une alternative beaucoup plus utilisée, car elle engage les deux parties.

L’intérêt de la promesse unilatérale d’achat est pour le vendeur ! En effet, la promesse d’achat engage l’acheteur sur son intention d’acquérir la propriété à vendre.

Elle peut également être utile si l’acheteur a un coup de cœur pour le bien immobilier tandis que le propriétaire hésite à vendre.

Ce dernier reste libre de lever son option de vente ou de négocier avec d’autres acquéreurs. Par contre, le promettant est bloqué et il est obligé d’attendre la vente du bien immobilier. Tant que le contrat court, l’acheteur ne peut pas traiter avec d’autres vendeurs. Lorsque le vendeur aura levé son option de vente, l’acheteur aura l’obligation d’acheter.

L’indemnité d’immobilisation

Contrairement à la promesse de vente, la promesse unilatérale d’achat ne peut pas engager le vendeur sur une indemnité d’immobilisation. Le vendeur n’est pas obligé de vendre son bien à l’acheteur. Rappelons que la promesse d’acquisition engage uniquement l’acheteur sur l’acquisition de la propriété.

Le délai de rétractation à la signature d’une promesse unilatérale d’achat

A l’instar de la promesse de vente ou du compromis sous seing privé, la promesse unilatérale d’achat est également assortie d’un délai de rétractation obligatoire. Le délai de rétractation est compté à partir du moment où le contrat est signée entre les deux partie et qu’elle a été reçue par le bénéficiaire (vendeur). Tous les contrats doivent avoir un délai de rétractation.

Le délai de rétractation est de 10 jours. Ces 10 jours ont été fixés par la loi Macron depuis 2015. Pendant toute la durée du délai de rétractation, l’acheteur peut se retirer de ses obligations sans avoir à fournir de motif et sans avoir besoin d’activer une clause suspensive. La rétractation rendra la promesse unilatérale d’achat caduque. L’acheteur pourra renégocier avec d’autres vendeurs.

Pour user du droit de rétractation, l’acheteur devra faire part de sa décision par courrier recommandé avec accusé réception, à l’adresse du bénéficiaire (ou de l’intermédiaire, notaire ou agent).

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Pour en savoir + sur la promesse !

Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du Code civil).

Guide complet sur les 5 signes qui montrent qu’un bien est négociable !

Rupture de la promesse d’achat

Lorsque le délai de rétractation est passé, l’intention d’acheter est irréversible jusqu’à la date butoir de la promesse unilatérale d’acquisition. Dans le cas où le vendeur décide de lever son option de vente, le promettant est alors obligé d’acheter le logement, comme il s’y est engagé.

Le notaire devra s’assurer que les conditions suspensives soient réalisées. Il s’agira de l’obtention d’un prêt, l’absence de servitude ou de préemption. Si elles ne se réalisent pas, l’engagement d’achat est annulé. Au contraire, si rien ne s’oppose, l’acte de vente pourra être signé par le notaire.

Dans le cas où l’acheteur refuse d’acquérir le bien, le bénéficiaire pourra se tourner vers les tribunaux pour faire valoir ses droits. L’acheteur risque de payer une indemnité de dommages et intérêts ou de subir un achat forcé du bien immobilier.

Vos questions / Nos réponses

Quel est l’avantage d’une convention unilatérale d’achat ?

La convention unilatérale d’achat est contraignante uniquement pour pour l’acheteur. Elle oblige ce dernier à s’engager sur un prix et ne peut plus revenir en arrière. Le vendeur lui sera définitivement engagé que lorsqu’il signera les conditions de la promesse unilatérale d’achat.

« Cher lecteur, il ne faut pas croire que tous les biens immobiliers sont négociables, en effet, certains propriétaire lors de leur vente, affiche un prix juste et donc non négociable. » – Aymeric Faillenot, Co-fondateur de l’agence à commission fixe, Oprixfixe

Les commissions d’agence immobilière

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