De nombreux acheteurs s'interrogent sur la pertinence d'acheter leur résidence principale ou de réaliser un achat locatif en viager. L'achat en viager représente un pourcentage faible des ventes en France (1 % des achats en 2020) et pour cause : c'est un pari.

Parier sur la mort d'une autre personne n'est pas une décision simple à prendre. Cette niche n'est pourtant pas inaccessible, tout le monde peut acheter une maison en viager. Dans ce guide, nous parlerons des principes du viager mais aussi de l'opportunité de choisir ce type d'achat.

Viager : explication et définition

Que veut dire achat en viager ?

Le viager est le fait d'acheter un bien immobilier en pariant sur le décès du vendeur.

Un principe discutable, et pourtant le viager séduit de plus en plus d'acquéreurs. La vente viagère est inscrite dans un acte notarié et matérialise d'une part l'acheteur (le débirentier) et le vendeur (le crédirentier). Le contrat est considéré comme conforme dès lors que les deux parties s'accordent sur la chose et le prix.

Formule du viager : le bouquet + les rentes sur l'espérance de vie du vendeur = prix réel du bien.

Comment se passe un achat en viager ?

Le viager est découpé en deux types de rémunération :

  • le bouquet : une somme fixée à la signature de l'acte de vente, entre 10 % et 90 % de la valeur vénale du logement.
  • la rente : cette somme sous forme de loyer, aussi appelée rente mensuelle, est versée par l'acheteur jusqu'à la mort du vendeur. Ce loyer est proportionnel au montant payé dans le bouquet.

Le viager peut avoir plusieurs variantes : viager libre ou viager occupé. En viager occupé, le crédirentier (vendeur) reste habiter dans son logement jusqu'à sa mort. Le viager libre, par opposition, permet à un acheteur de prendre possession des lieux ou de louer le bien dès la signature.

Pour compléter, la vente viagère peut s'appliquer à plusieurs personnes (sur plusieurs têtes) : madame et monsieur. Si cet article est trop orienté, consultez notre article sur la préparation de son achat immobilier.

Achat en viager : une bonne affaire pour le vendeur et un mauvais placement pour l'acheteur

Le vendeur peut obtenir de l'argent tout en gardant son appartement

Le plus grand avantage du viager pour le vendeur est de rester propriétaire du bien tant qu'il n'est pas mort tout en percevant une rente mensuelle.

Un bénéfice évident pour le vendeur qui peut considérablement améliorer son niveau de vie tout en conservant son patrimoine immobilier jusqu'à son décès. Dans ce cas de figure, le propriétaire peut déshériter indirectement ses ayants droits.

L'acheteur peut obtenir un logement supérieur à ses ressources financières

L'acheteur qui a une intention d'achat en viager peut se voir obtenir un logement avec de meilleures caractéristiques que s'il achetait un bien classique. Le mot d'ordre de cet achat est bien évidemment la patience.

C'est le facteur patience qui peut laisser penser que le viager est beaucoup moins intéressant pour l'acheteur que le vendeur. D'une part, l'acheteur verse un bouquet et d'autre part une rente mensuelle sans pour autant pouvoir jouir exclusivement du logement avant la mort du propriétaire vendeur. Dans le cas où le vendeur décède plus tard que son espérance de vie supposée, le logement acquis peut coûter beaucoup plus cher que d'acheter un bien au prix du marché.

Liste des inconvénients pour l'acheteur en viager

Pour l'acheteur, plusieurs inconvénients évidents nous sautent aux yeux :

  • Une espérance de vie qui augmente avec le temps (l'espérance de vie a augmenté de 30 % en moins de 50 ans)
  • Le blocage d'une partie de son capital
  • L'impossibilité de récupérer son argent avant la mort du vendeur, comme stipulé dans le contrat
  • Majoritairement, ce sont des propriétaires en bonne santé qui souhaitent réaliser une vente viagère
  • Dans le cas où les prix de l'immobilier viennent à baisser, il sera impossible de revendre et les pertes peuvent être importantes
  • L'épargne repose sur la mort d'un individu.

Pour finir, en comparaison avec un placement en bourse (10 % de rendement) ou un compte épargne (2 % de rendement), le risque lié au viager est important. Il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel pour se lancer dans une acquisition viagère. En effet, sur une période de 15 ans, si les rentes versées sont supérieures à l'espérance de vie, il est possible de perdre de l'argent en faisant cet investissement.

Les 2 types de viagers où l'achat peut être un excellent placement

Dans cet article, le viager n'a pas été mis en avant d'un point de vue de l'acheteur, et pourtant certains cas de figures peuvent rendre l'achat très intéressant.

Acheter un viager avec une décote

L'achat en viager est un risque. En effet, en pariant sur la durée de vie du vendeur, l'acheteur s'expose à ce que ce dernier vive bien plus longtemps que ce qu'il pouvait imaginer. Il est donc naturel de se dire qu'il est très difficile de bâtir une stratégie d'investissement sur des suppositions. De ce fait, une décote est appliquée, c'est-à-dire une diminution du prix net vendeur afin que le vendeur partage les risques du projet.

De plus, l'offre est très supérieure à la demande, c'est pourquoi il est possible de négocier le prix réel du logement. En moyenne, on peut demander une décote de 20 % de la valeur réelle du logement au cédant.

Attention, cela ne relève que de la théorie. Dans les faits, les appartements en viager sur les plateformes reçoivent en moyenne une décote de 10 %. Par exemple :

  • Annonce Seloger 2021 : un viager occupé d'un appartement de 2 pièces de 51 m² dans le 17e arrondissement de Paris présenté avec une rente de 1035 € / mois sur une tête de 84 ans (F) avec un bouquet de 450 000 € pour un prix réel de marché de 500 000 €. Soit un rabais de 10 %, sans compter la rente mensuelle !

Il est donc important de prendre son temps lors de ses recherches et de bien identifier la valeur de l'appartement ou de la maison à vendre en viager, sans oublier de moduler la formule de calcul et de négocier les conditions du contrat avant d'achat.

Avis de l'agence : sur le marché de la province avec peu de dynamisme, il est possible de faire des affaires. En ce qui concerne la région parisienne, c'est devenu très compliqué...

L'achat en viager : la meilleure idée pour ne pas réaliser un crédit immobilier

Vous n'y avez peut-être pas pensé, mais la solution du viager est la meilleure des solutions lorsque l'acheteur a une faible capacité d'emprunt bancaire. Dans le cas du viager, c'est le vendeur qui sert de banque, en proposant de payer une partie du bien de manière étalée via la rente.

L'acheteur avec une faible capacité d'emprunt peut quand même s'offrir le bien de ses rêves. Cela concerne les acheteurs suivants : situations libérales, chefs d'entreprise ou encore activités en autoentrepreneur qui peuvent avoir des revenus variables d'un mois sur l'autre.

Il en est de même pour toutes les personnes qui souhaitent faire un achat immobilier avec un titre de séjour, qui vivent à l'étranger ou encore toutes les situations où il n'est pas possible de profiter des taux bas actuels.

L'achat en viager, le meilleur placement pour transmettre du patrimoine

L'achat en viager permet de venir en aide à un membre de sa famille, un ami ou un voisin. Le vendeur permet en contrepartie d'une somme mensuelle la transmission d'un logement à la fin de sa vie. Les deux parties y gagnent. La personne âgée reçoit un complément de retraite alors que l'acheteur a le privilège d'acheter avec une décote.

Une forme de solidité dans la vie qui permet de transmettre facilement son patrimoine tout en restant le chef à bord jusqu'à son dernier souffle.

Le plus : en cas de non-paiement, l'acheteur du viager doit rembourser la rente mensuelle, le contrat est cassé et la vente est annulée. Le contrat est beaucoup plus strict qu'une mise en location.