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Pourquoi acheter un logement loué

Acheter un logement loué permet à un investisseur ou à un futur propriétaire de ne pas avoir à trouver de locataire lors de l'achat et donc de diminuer la vacance locative. Par ailleurs, le plus généralement un logement vendu loué est en moyenne 10 % moins cher qu'un logement vendu vide de toute occupation.

Cette démarche, bien connue des investisseurs, comporte néanmoins des points d'attentions qui doivent être observées pour ne pas que l'achat d'un logement loué ne devienne un calvaire.

4 types d'achat pour un logement loué

Achat avec bail 1948

L'acquisition d'un logement loué par un locataire protégé par la loi de 1948 permet d'acheter le bien immobilier en moyenne 20 à 30 % en dessous du prix du marché. En effet, le dispositif qui s'applique pour tous les logements construits avant septembre 1948, bénéficies aux locataires avec un encadrement de loyers strictes et peu élevés et permet un maintien au bail du locataire et ses proches dans les lieux jusqu'à la fin du bail. Un logement moins cher mais des conditions de mise en location plus strictes.

Acheter avec une demande de congé

L'achat peut se faire en demandant au propriétaire de faire une demande de congé pour vendre au locataire en place. Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire la démarche dans les règles et d'envoyer un formulaire de demande de congé pour vendre. La demande doit obligatoirement être faite 6 mois avant la vente et le propriétaire est obligé d'informer le locataire par lettre recommandée. Acheté un appartement avec une demande de congé peut comporter un risque, un locataire malveillant peut décider de ne pas libérer l'appartement. Il appartient à l'acheteur de mettre une clause suspensive dans le compromis de vente.

Acheter avec bail en cours

Acheter un appartement ou une maison avec un bail en cours. Très bonne idée, cela permet de ne pas rechercher de locataire à l'achat du bien. Cependant, il est recommandé de lire attentivement le bail de location ainsi que de vérifier le profil du locataire. Un bien immobilier peut être soit loué en logement meublé ou en logement nu, l'un est plus avantageux que l'autre.

Achat avec un bail nu

Un appartement acheté avec un bail nue permet au nouveau propriétaire de louer directement le bien sans avoir à se soucier de la liste obligatoire des équipements à fournir dans le cadre d'une location meublé. Ce type d'acquisition doit se faire avec une remise de la part du vendeur, en effet, un logement loué sans être meublé ne permet pas de faire d'optimisation fiscale. Il faut prévoir une décote sur le bien de 10 % de sa valeur réelle.

Achat avec un bail meublé

Acheter un logement loué en meublé permet d'obtenir des avantages fiscaux sur le montant des loyers perçus. Ce bail permet notamment de louer plus cher le bien. C'est donc la meilleure solution pour acheter un logement loué.

Le propriétaire d'un logement loué peut vendre le bien, même s'il est occupé par un locataire. Le locataire reste dans les lieux et voit son bail se poursuivre aux mêmes conditions avec le nouveau propriétaire. Il est aussi possible de faire libérer le bien avant la vente en faisant une demande de congé pour vendre.

OprixFixe guide vente

Les 3 Risques d'acheter un logement loué

Acheter un bien loué comme résidence principale est un pari osé. Même si le bien est acheté moins cher, il y a le risque de :

·      Le locataire décide de ne pas quitter les lieux

·      La demande congé est réalisé trop tard et donc il y a un risque de devoir attendre la fin du bail.

·      Un locataire en place malveillant peut faire des dégâts dans le logement et donc faire diminuer son prix d'achat net vendeur.

Avant d'acheter un logement loué, il est nécessaire de vérifier l'ensemble des cas de figure pour ne pas se retrouver au dépourvu. Il est vivement conseillé de demander l'aide du notaire lors de la signature de la promesse d'achat.

Acheter un logement loué : comment le reprendre au locataire ?

Vous avez acheté un logement loué et vous souhaitez le récupérer ? Plusieurs solutions qui doivent être réalisées au moins 6 mois avant la fin du bail :

  • Demande de congé pour vendre
  • Résiliation du bail pour le transformer en résidence principale
  • Demande de non-renouvellement du contrat

Dans les 3 cas, il est recommandé de se faire accompagner par un agent immobilier ou à un conciliateur de justice pour éviter tous litiges entre les parties. En cas de non-réponse du locateur, le propriétaire peut saisir le juge compétant en matière d'immobilier.

Ou trouver des logements vendus loués ?

Pour trouver un logement vendu loué, il est possible de le trouver de manière digitale ou locale, voici nos recommandations pour trouver un logement loué :

Pour conclure acheter un logement loué peut être l'opportunité d'acheter le bien moins cher si ce dernier n'est pas acheté avec un bail de location meublé. Au-delà du prix, il faut prévoir les risques que cet achat immobilier qui peut devenir un problème si l'on souhaite récupérer le bien rapidement pour y vivre ou pour acheter un nouveau logement.

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