L'achat d'un bien immobilier est toujours anxiogène. Il faut respecter plusieurs étapes afin de ne pas prendre de risques.

Quelles sont les questions à se poser pour réussir l'achat de sa maison ou de son appartement ? Y a-t-il des questions qui ne doivent pas se poser ? Découvrez notre expertise dans cette liste de 28 questions à se poser avant d'acheter selon la méthode QQOQCP (Quoi, Qui, Où, Quand, Comment, Pourquoi).

Quoi acheter ?

Quelles sont mes envies ?

Mon mode de vie et mon caractère doivent influencer mon achat. J'aime la fête et être proche des commerces, il faut choisir la grande ville pour ne pas faire des kilomètres pour siroter une menthe à l'eau en terrasse. Au contraire, de nature solitaire et ne supportant pas le bruit, je peux décider d'acquérir en sortie de ville, voire en pleine campagne, pour un isolement garanti.

Acheter une maison ou un appartement ?

La question reste délicate, une maison est plutôt tournée vers des projets familiaux alors que l'appartement en ville est plus plébiscité par les étudiants et les jeunes actifs. La maison comme l'appartement ont des charges d'entretien qui ne sont pas répartis de la même manière, mais qui sont dans les deux cas importants à vérifier lors de l'achat.

Pour découvrir tous les avantages d'acheter une maison ou un appartement, c'est par ici.

Acheter dans le neuf (VEFA) ou un logement ancien ?

Une des questions à se poser sérieusement avant l'achat : neuf ou ancien ? Acheter dans le neuf, c'est l'occasion d'acheter un appartement ou une maison avec des frais réduits. Il est aussi possible d'acheter le bien en cours d'achèvement et de demander des options au promoteur immobilier (style de cuisine, parquets, peinture de couleur). Les biens en VEFA doivent se réfléchir, car il faut attendre avant la livraison et l'acheteur n'est pas à l'abri d'une mauvaise surprise (retard, montant des charges finales, malfaçon).

Acheter dans l'ancien, c'est acheter ce que l'on voit mais aussi acheter une partie des souvenirs d'un autre. Acquérir dans l'ancien est le meilleur moyen de déterminer son budget global d'achat. En plus, avec les nombreux diagnostics immobiliers obligatoires aujourd'hui, les surprises de non-conformité ne sont plus un sujet.

Êtes-vous prêt à faire des travaux dans votre nouveau logement ?

Certains souhaitent acheter et emménager, et d'autres préfèrent remettre le logement à leur image. Il est très important lors de la recherche de se poser la question du budget maximum que l'on s'accorde pour les travaux. Un logement acheté avec travaux a généralement un prix de vente inférieur, mais attention, les travaux peuvent coûter très cher. Il est donc essentiel dans son projet d'acquisition de lister les travaux que l'on souhaite réaliser pour ne pas perdre de temps lors des visites.

Avec balcon, terrasse, jardin, parking, garage, ascenseur ?

Lors de la détermination des critères de recherche, il faut lister le plus précisément possible les annexes minimums souhaitées avec le bien. En effet, en fonction des contraintes, il n'est pas possible d'acheter un certain type d'immeuble. Par exemple, dans les logements modernes, il y a très rarement des caves. Si, dans les critères essentiels, l'acquéreur souhaite une cave, alors il doit enlever ce type de construction de ses recherches.

Avec qui acheter son logement ?

Acheter seul

Acheter seul est le sentiment de liberté le plus important, mais il faut se poser la question si l'on se sent prêt à assumer les charges d'un appartement ou d'une maison sans l'aide de personne. Pour acheter seul, il faut avoir un minimum d'épargne pour faire face aux imprévus de la vie. Avant d'acheter seul, il est fortement recommandé de faire une contre-visite du logement avec ses proches.

Acheter à plusieurs

Faire un achat entre amis est-il une bonne idée ? La question est à prendre au sérieux. L'intérêt d'acheter à plusieurs est d'obtenir un crédit plus important et donc un meilleur pouvoir d'achat pour son acquisition. En revanche, en fonction des goûts et des envies de chacun, cela peut devenir un casse-tête au moment de réaliser une proposition d'achat. Il est donc important de connaître les personnes avec qui on investit et dans quelles conditions, notamment pour le choix de la structure. Acheter en indivision ou en SCI n'est pas à choisir au hasard. Demandez l'avis d'un agent immobilier avant de monter le dossier d'emprunt bancaire.

Pour aller encore plus loin sur le sujet et réussir son achat, consultez notre article sur les avantages et inconvénients d'acheter seul ou à plusieurs.

Où acheter mon premier logement ?

Acheter en ville

Une question qui peut tous nous tourmenter : l'achat en ville, un avantage ou un inconvénient ? Il n'y a pas de bonne ou de mauvaise réponse. L'achat en ville doit se faire en fonction des habitudes et du mode de vie. Ce qui est certain, c'est que choisir la ville, c'est se donner plus de chances de trouver un travail proche de son domicile, par exemple. En revanche, pour les amoureux de la nature et des grands espaces, un appartement en ville n'est pas l'idéal.

Acheter à la campagne

La verdure, l'espace, l'isolement peuvent être les critères les plus importants. Dans ce cas, une maison hors du centre-ville ou en campagne doit être privilégiée. Acheter à la campagne, c'est aussi bien souvent acheter avec un prix / m2 moins important qu'en ville. Pour la même surface Loi Carrez, il peut y avoir des différences de prix de 30 %.

Où trouver des annonces immobilières ?

Pour acheter, il faut trouver le bien de ses rêves, mais où le trouver ? Il faut avoir une approche digitale et locale pour le rechercher. Voici nos sites préférés :

  • Seloger
  • Leboncoin
  • Le figaroimmo

En plus des sites d'annonces, il est intéressant de contacter les agences immobilières pour se faire enregistrer dans leur base de données acquéreurs. C'est même peut-être le meilleur moyen d'avoir accès à des offres de vente avant les autres !

Où trouver un bon crédit immobilier ?

En fonction de votre profil d'acquéreur, de votre situation financière et de votre plan de financement, il existe plusieurs types de prêt :

  • Le prêt immobilier amortissable est le crédit classique et répandu qui permet l'achat d'une résidence principale ou secondaire, seul ou en couple.
  • Le prêt-relais, comme son nom l'indique, s'adapte à la vente d'un bien immobilier dans le but d'acquérir un nouveau chez-soi.
  • Le prêt In Fine pour les investissements locatifs donne la possibilité de rembourser le capital d'un seul coup, ce qui permet à l'emprunteur de ne rembourser que les intérêts via ses mensualités. Intéressant d'un point de vue fiscal, ce crédit est surtout utilisé pour les foyers payant beaucoup d'impôts.

Pour trouver le crédit qu'il vous faut, nous vous conseillons de passer par un courtier immobilier.

Quand acheter pour ne pas le regretter ?

La meilleure période pour acheter

C'est une question qui revient souvent sur la table : y a-t-il une période propice pour acheter un bien au meilleur prix net vendeur ? Il n'y a pas de meilleure période pour acheter son premier logement. En zone tendue, été comme hiver, la demande est très forte. Il peut arriver qu'en zone rurale, il y ait de meilleures occasions d'achat en hiver qu'en été. Cependant, on ne peut que recommander de visiter une maison ou un appartement lorsqu'il fait beau. Pourquoi ? Simplement pour se rendre compte de la luminosité et du confort de vie du bien.

Quand acheter la première fois, y a-t-il un âge minimum ?

Il n'y pas d'âge minimum pour devenir propriétaire pour la première fois. En revanche, il peut devenir difficile à partir d'un certain âge de devenir propriétaire. Le meilleur moment est celui où l'on se sent prêt, mais pas trop tard. La moyenne en France se situe entre 25 et 35 ans pour devenir propriétaire pour la première fois.

Selon l'Insee, c'est la tranche des 18 / 39 ans qui progresse le plus depuis 2010 dans la part des ménages possédant un patrimoine immobilier.

Quand définir un budget pour acheter ?

La question du budget doit être aux prémices de l'intention d'achat. Avant de se lancer sur les sites d'annonces immobilières, il faut prendre rendez-vous avec son banquier. Expliquez-lui votre projet et demandez-lui de réaliser plusieurs simulations d'emprunt. Ces différentes simulations permettent d'orienter les recherches et d'affiner raisonnablement les critères de recherche par rapport au budget.

Dans le cas où la banque ne souhaite pas vous prêter, pas de panique, prenez un rendez-vous dans une banque concurrente ou alors faites appel à un courtier en immobilier. Afin de rassurer le banquier lors du rendez-vous, on vous conseille de préparer un business plan pour montrer à votre interlocuteur votre réelle intention d'investir dans la pierre.

Comment acheter efficacement ?

Définir un budget

Dans la liste de questions à se poser avant achat, il y a bien évidemment le prix que l'on se fixe. Il est conseillé de déterminer un budget en se laissant 5 % de marge. Le budget doit être déterminé uniquement en fonction de ses critères de recherche et de sa capacité d'emprunt. Lors d'un achat, il ne faut pas compter sur le facteur chance pour trouver un bien dont les critères ne collent pas au budget. C'est le meilleur moyen de ne pas acquérir et de rester locataire toute sa vie. La surface et l'emplacement aident à déterminer précisément le budget à allouer à l'achat.

Définir des critères

On ne peut pas se lancer dans un projet de recherche sans avoir établi une liste de critères souhaités. Il faut impérativement avoir des réponses aux points suivants avant de se lancer :

  • Surface minimum
  • Prix maximum
  • Nombre de pièces minimum
  • Présence d'une annexe (parking, cave)
  • Étage minimum
  • Achat avec ou sans travaux
  • Orientation du bien
  • Type d'immeuble (haussmannien, années 30, Art Déco) ou maison

Le fait de se questionner sur l'ensemble de ces éléments permet d'affiner ses recherches et de ne pas perdre de temps sur les sites d'annonceurs.

Comment est le marché local où je souhaite acheter ?

Il faut impérativement se questionner sur le marché local avant d'acheter. En effet, dans un territoire avec une économie en berne, les commerces de proximité risquent de fermer et ce n'est peut-être pas ce que vous recherchez. Le dynamisme d'un secteur est aussi le meilleur moyen de faire une plus-value à la revente. D'ailleurs, c'est aussi ce qui peut expliquer des différences de prix de 30 % sur une zone de 10 de km.

Comment acheter : avec une agence ou entre particuliers ?

Acheter seul ou bien par l'intermédiaire d'une agence immobilière ? Une question intéressante à laquelle nous avons la réponse. L'agence immobilière, par son rôle de conseil, peut jouer le rôle de garde-fou dans une transaction. En effet, les relations entre particuliers peuvent dégénérer à chaque étape du processus de vente. Le négociateur immobilier, par son intégrité, mettra tout en œuvre pour trouver le meilleur compromis entre acheteur et vendeur. De surcroît, les propriétaires qui vendent seuls ont tendance à ne pas vendre au juste prix net vendeur.

Acheter avec un chasseur immobilier ?

Des difficultés pour acheter ? Il faut se poser la question du pourquoi. Si c'est par manque de temps, de connaissances et de réseau, il est préférable de prendre les services d'un chasseur immobilier qui pourra enfin trouver le bien que vous avez en tête. Le chasseur immobilier est un professionnel de l'immobilier qui se rémunère uniquement au succès de l'achat.

Liste de 8 possibilités pour financer un projet d'achat immobilier

Avant de se lancer dans des recherches d'appartement, on se demande comment financer son futur logement. Il existe plusieurs solutions :

  1. Utiliser son épargne personnelle
  2. Réaliser un crédit bancaire classique auprès de sa banque
  3. Faire une simulation de prêt immobilier avec un courtier immobilier
  4. Faire appel aux aides financières de l'Etat
  5. Acheter en viager
  6. Acheter en SCI à plusieurs
  7. Avoir recours au crowdfunding immobilier
  8. Financer sa maison grâce au sponsoring

La solution la plus courante reste la réalisation d'un crédit immobilier en passant directement avec sa banque ou alors par un courtier.

Petit conseil : mettez en concurrence les banques. En effet, chaque banque a sa politique de prêt bancaire et il peut y avoir des écarts importants entre plusieurs banques dans une même ville.

Pourquoi devenir propriétaire ?

Rester locataire ou devenir propriétaire

Être locataire ou devenir propriétaire ? Certains n'en dorment pas la nuit et se questionnent sans cesse. L'achat immobilier est le meilleur levier pour épargner sur du long terme et laisser un patrimoine à ses enfants. Attention, devenir propriétaire est un engagement qui doit se réfléchir. Ai-je les moyens d'habiter à l'endroit où je suis en location ? Suis-je prêt à rester au moins 6 ans dans le logement ? Si les réponses sont négatives, alors restez locataire pour le moment. Dans le cas inverse, poursuivez et affinez vos critères.

Un levier d'épargne à moyen terme

Avant d'acheter, il faut prendre en considération le niveau d'épargne que l'on souhaite placer tous les mois pour d'autres investissements ou pour les plaisirs de la vie. Se questionner sur l'épargne, c'est définir ses mensualités et donc sa capacité d'emprunt. Cette question doit être résolue avant de commencer les visites afin de ne pas perdre de temps.

Réaliser une plus-value immobilière

Comment faire une plus-value immobilière en achetant pour la première fois ? Cette question ne doit pas devenir un objectif en soi. L'achat de sa résidence principale ne doit pas être vécu comme un investissement. Le plus important pour un premier achat et de trouver le bien qui nous correspond. Ce qui est sûr, c'est que pour maximiser les chances de plus-value, il faut que l'appartement ou la maison soit situé dans une zone avec :

  • Écoles
  • Transports
  • Dynamisme économique local
  • Locomotive : supermarché, centre commercial, rue piétonne...

À combien acheter ?

Combien de temps dois-je rester dans le bien acheter pour ne pas perdre d'argent ?

Lors de l'achat d'un bien, pour ne pas perdre d'argent, il faut au minimum avoir remboursé les frais de notaire et les frais d'agence. En moyenne, il faut 6 ans pour amortir son achat immobilier. Cette durée peut passer à 8 ou 10 ans en période de baisse des prix. Dans certaines villes où les prix sont beaucoup plus élevés que les loyers, cette limite peut dépasser les 20 ans (c'est le cas à Paris actuellement).

Il est donc impératif de se poser la question du temps que l'on souhaite passer dans sa première acquisition. En cas d'envie de changement avant cette période, il est conseillé de mettre le bien en location du bien afin de parvenir à assumer les frais indirects du logement.

À combien acheter au prix moyen du m² ?

Le calcul du prix/m² est important dans un achat. C'est un point de repère sur la valeur d'un secteur moyen. Il est donc indispensable pour déterminer si le bien est au juste de prix de calculer le prix au mètre carré.

Attention : pour un bien atypique ou rare, le prix / m² ne peut être pris en considération. Un château, un manoir, un loft ou encore un hôtel particulier, par leur rareté ou leur grande surface, ne peuvent pas s'acheter en analysant uniquement le prix / m² dans le secteur.

Combien de temps prend la recherche d'un appartement ou d'une maison ?

L'achat d'une maison ou d'un appartement peut prendre 3 mois de temps, mais aussi 2 ans. Plus les critères sont définis à l'avance et moins il y a de perte de temps. Dans une zone tendue comme Paris, avec une recherche précise dans une seule rue, les délais pour trouver peuvent être supérieurs à 2 ans. En revanche, en ciblant 3 quartiers dans 3 villes différentes, il y a toutes les chances de trouver un logement à son goût en 3 mois. Pour aller plus vite dans votre première acquisition, passez par un chasseur immobilier qui remuera ciel et terre pour trouver rapidement et au meilleur prix.

Combien de marge de négociation faut-il se fixer ?

Lors d'un achat, il peut y avoir des facteurs qui peuvent faire une lettre d'intention d'achat inférieure au prix de l'annonce. Un bien avec des travaux, dans une zone inondable ou encore avec de l'amiante et du plomb peut se négocier. Pour y parvenir, étudiez les diagnostics immobiliers et le montant des réparations à réaliser.

En moyenne un bien immobilier peut se négocier de :

  • 5 % : en zone tendue
  • 15 % en zone non tendue
  • 0 % pour un bien très recherché (un dernier étage par exemple)
  • Jusqu'à 40 % s'il y a des travaux

Lors de l'offre d'achat, il est important d'expliquer au propriétaire la construction de l'offre et de son prix. En effet, un vendeur d'appartement ou de maison peut ouvrir les yeux sur la valeur vénale réelle de son logement.

À combien s'élèvent les frais de notaire ?

Les frais de notaire sont à prendre en compte dans le montant d'acquisition. Ils sont composés d'un ensemble d'impôts et de taxes collectés par le notaire pour le compte de différentes administrations. Ils représentent environ 8 % du prix de vente net vendeur pour un logement ancien et entre 2 et 3 % pour un bien neuf.

Dans le cadre de l'achat d'un bien meublé, il est possible de déduire le montant du mobilier du montant de l'achat afin de réduire le montant des frais de notaire. Avant de formuler une lettre de proposition d'achat, il faut toujours faire le calcul des frais de notaire prévisionnels. En effet, ils ne sont jamais inclus dans le montant de la proposition.

Conclusion

Cette liste de questions n'est pas exhaustive, mais nous sommes sûrs qu'elle vous permettra de franchir le pas et de vous lancer dans un premier achat immobilier. N'oubliez pas que les prix de l'immobilier ne font qu'augmenter depuis plus de 50 ans, il n'y a donc pas de bon ou de mauvais moment pour acheter. Par ailleurs, les taux de crédit actuels sont très bas et c'est une aubaine pour investir à moindre coût !