Apport personnel : définition et obligation lors d'un achat immobilier

Utilité de l'apport personnel

Pour un organisme bancaire, l'apport personnel représente la réelle volonté de l'acquéreur de souscrire à un crédit pour acheter sa résidence principale ou secondaire.

L'apport permet particulièrement de rassurer la banque sur sa capacité à épargner tous les mois. Si l'acquéreur arrive à épargner, c'est qu'il est en capacité de matérialiser les conséquences de réaliser un emprunt bancaire.

Donner des liquidités lors d'un achat permet de partager le risque entre la banque et l'emprunteur. En cas de non-remboursement des mensualités, l'organisme bancaire a plus de facilité à récupérer son argent.

Par ailleurs, l'apport personnel permet de payer intégralement les frais de notaire, les frais bancaires et les frais d'agence. Pour rappel, dans l'achat d'un logement neuf, il faut compter en moyenne 4 % de frais de dossier alors que pour un logement ancien, il faut compter 10 % du prix net vendeur.

Quel est le minimum de l'apport pour acheter ?

Le montant de l'apport personnel n'est régi par aucune loi en France. Il est donc possible de payer le logement comptant ou alors de le financer à 100 % par un crédit immobilier.

Cependant, il est d'usage que l'organisme bancaire demande aux prêteurs un apport d'au moins 10 % du montant emprunté. Ce montant peut être de plus de 20 % en fonction de la solidité du dossier.

Plus le dossier est à risque et plus la banque augmente sa demande de garantie. Il en va de même pour les conditions d'octroi du crédit : plus le dossier est fiable et plus les banques accordent un taux de crédit faible (environ 1 % en 2021).

Avant de demander un prêt immobilier, il est important d'étudier le montant que l'on souhaite y consacrer afin de ne pas se faire piéger. Le fait de garder son apport peut permettre de financer des travaux ou encore faire face aux imprévus de la vie. L'apport personnel a un impact direct sur le taux d'emprunt de votre crédit : si vous grimpez jusqu'à 20 %, la banque consentira un taux de 20 % à 30 % inférieur à celui d'un dossier équivalent sans apport.

Retrouvez aussi, notre article avec les 9 étapes obligatoires pour acheter sa maison.

Comment calculer l'apport personnel ?

L'apport personnel se calcule en fonction du prix de vente du logement.

Avant de présenter le dossier de financement à la banque, il faut être certain de présenter un dossier de qualité. Pour cela, il faut calculer son apport minimum à injecter dans l'achat. Le pourcentage d'apport doit être de 10 % et doit être calculé sur le prix net vendeur du bien à acheter.

Formule : prix de vente – frais d'agence – frais de notaire x pourcentage d'apport minimum demandé par la banque.

Exemple de calcul d'apport personnel

Dans le cas d'un achat d'une résidence principale au prix de 500 000 € à Paris, l'apport personnel correspond à 43 000 € : (500 000 – 50 000 (frais de notaire) – 20 000 (frais d'agence). Le prêt immobilier est alors de 500 000 € - 43 000 €, soit 457 000 €.

Quand faut-il verser l'apport personnel ?

L'apport doit obligatoirement être sur le compte courant le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire.

Lors de la mise à disposition de l'apport personnel, il faudra sûrement clôturer : un PEL, un CEL, une assurance-vie, un livret A, ou encore un livret développement durable. Réalisez la clôture des comptes épargne au moins deux mois avant la date de signature, un délai suffisant pour avoir la somme sur votre compte le jour de l'achat.

Avant la signature, le seul apport qui sera versé est le dépôt de garantie lors de la signature du compromis de vente. Cette somme représente en moyenne 10 % du prix d'achat. Cet apport de réserve entre 0 et 10 % du montant de la vente doit être disponible à partir du moment où l'acheteur visite des logements à acheter.

Avant le rendez-vous, le notaire peut demander d'une part une preuve de cet apport personnel, mais aussi la provenance des fonds. Pour vérifier le justificatif d'apport personnel, les notaires demandent généralement le relevé nominatif de l'épargne de moins de 3 mois et le nom de l'organisme bancaire où est détenu le compte.

Dans le cadre d'une donation, il faut fournir le relevé de compte sur lequel apparaît le montant de la donation, la copie d'une pièce d'identité du donateur et l'attestation écrite à la main avec signature.

Obtenir un crédit immobilier sans apport personnel

Il est possible d'obtenir un crédit immobilier sans fournir d'apport personnel pour l'achat d'une résidence principale.

L'apport personnel, nous l'avons vu, est considéré comme un gage de sérieux auprès de la banque. L'organisme bancaire est moins regardant lorsqu'un apport est injecté dans le crédit. D'autres critères peuvent venir contredire les faits dans le cas où l'emprunteur a un contrat de travail à durée déterminée (CDI), un taux d'endettement à 0 % ou encore un patrimoine immobilier déjà acquis. Dans l'un de ces cas, il est possible de demander un crédit en ayant 0 % d'apport. Afin de présenter le meilleur dossier, il est fortement conseillé d'en parler à un courtier immobilier.

Tendance et condition d'apport personnel en 2023

Plusieurs modifications sur des dispositifs d'aide au logement ou des contraintes vont venir influencer les tendances d'évolution du marché. Voici les principales informations à retenir pour votre projet de logement en 2023.

Nouvelles décisions pour les crédits immobiliers

Chaque année, les conditions d'obtention de crédit sont modifiées pour correspondre au coût de la vie. Le COVID-19 et la Guerre en Ukraine ont beaucoup impacté les achats pour 2022. C'est pour cela que les règles de crédit vont autant être modifiées en 2023.

1. Un apport personnel minimum de 15 %
2. Un taux d'endettement maximum de 35 %
3. Des emprunts bancaires plafonnés à 27 ans

Ces nouveaux dispositifs de crédit pour 2023 concerneront plus de 15 % des dossiers et 75 % des achats de résidences principales. Ils permettront de minimiser le nombre record de refus de crédit en 2020.