Avant d'acheter un appartement ou une maison, vérifiez le montant de la taxe foncière. Cette taxe bien française n'est pas la même dans toutes les villes.
Il est possible de la calculer seul : notre guide vous permet de préparer l'achat de son bien en connaissant le montant de la taxe foncière.
Comment estimer sa taxe foncière ?
Qui sait comment estimer la taxe foncière d'un logement ? La taxe foncière est la hantise de tous les propriétaires. Avant d'acheter un bien immobilier, il est important de connaître la taxe foncière pour maîtriser ses dépenses.
La taxe foncière à payer est différente pour un achat en viager, en SCI, en indivision ou encore en résidence secondaire. Cependant, il existe un calcul de base théorique qui permet de déterminer avec plus ou moins de précision la valeur de la taxe foncière avant achat.
Formule de calcul de la taxe foncière
Afin de pouvoir calculer le montant de la taxe foncière avant achat, il est obligatoire d'être en possession de la valeur locative ou du loyer théorique annuel du logement (voir encadrement des loyers).
Pour obtenir la valeur locative afin de calculer la taxe foncière, il faut appliquer la formule suivante : surface pondérée x tarif au m² du secteur de référence.
La surface pondérée / prix/m² du secteur permet d'établir un premier montant de référence de la taxe foncière. Cette dernière peut être corrigée en prenant en compte les facteurs de confort du logement comme l'eau, le gaz, le chauffage ou l'électricité.
L'administration sur cette base référente (surface pondérée / prix/m² du secteur) prend en considération 50 % de la valeur locative du logement pour déterminer la taxe foncière. Pour les terrains nus ou non bâtis, l'administration prendra comme référence 80 % de la valeur locative. Le revenu cadastral se calcule donc avec un coefficient de 50 % ou de 80 %.
Le calcul de la taxe foncière est de :
Revenu cadastral x taux fixés par les collectivités locales (mairies, cantons)
Le résultat obtenu correspond au montant de la taxe foncière dont il faut s'acquitter annuellement.
Il est plus facile aujourd'hui d'estimer un bien immobilier que de calculer le montant de sa prochaine taxe foncière. L'État a mis en place le simulateur Patrim qui permet de déterminer un avis de valeur plus facilement qu'auparavant.
Exemple de calcul d'une taxe foncière à Paris
Jack est propriétaire d'un appartement haussmannien de 100 m² à Paris 17e. Le tarif de référence sur le secteur du 17e est de 12 €. Jack multiplie le tarif de référence par la superficie Loi Carrez de son logement : 12 x 100 = 1 200 € de valeur locative cadastrale du logement par mois, soit 14 400 € par an. Étant donné qu'il s'agit d'un terrain bâti, Jack peut défalquer 50 % de la valeur locative du bien, c'est-à-dire 7 200 €. Il faut ensuite que Jack applique un abattement forfaitaire commun de 50 %, soit 3 600 € de revenu cadastral.
Le coefficient appliqué par la collectivité locale est de 27, 5 % à Paris. Le coefficient multiplié par le revenu cadastral correspond à la taxe foncière.
Résultat du montant de la taxe foncière de Jack dans le 17e arrondissement de Paris pour son appartement de 100 m² : 3600 x 27,5 = 990 € de montant de taxe foncière.
Il est donc simple et facile de calculer rapidement sa taxe foncière avant achat.
Cas particulier pour les terrains nus (non bâtis)
Pour les propriétés non bâties : terrain nu, terrain agricole, mobil-home, serres, mines, tourbières, étangs, salines, marais, bâtiments, ruraux, chemins de fer, jardins et parcs, la base d'imposition à la taxe foncière est différente !
La base d'imposition est faite par le revenu cadastral avec un abattement forfaitaire de 20 %.
La taxe foncière sur les propriétés non bâties est majorée d'une taxe visant à financer les chambres d'agriculture : c'est la TA-TFPNB. La taxe additionnelle est due par tous les propriétaires dans ce cas de figure.
Calcul taxe foncière piscine
Lors de l'achat d'une maison avec piscine, savez-vous qu'une taxe foncière est appliquée si la piscine est en extérieur et qu'elle mesure plus de 10 m² ? On vous rassure, le paiement de la taxe foncière se fait en une seule fois par l'administration fiscale lors de l'obtention du permis de construire. Elle est calculée en multipliant la surface de la piscine par la valeur forfaitaire (200 € / m² en 2020) et par un taux. Ce taux est calculé en additionnant un taux communal (défini par la commune) avec un taux départemental. Il est possible de payer en une ou plusieurs fois lorsque son montant est supérieur à 1 500 euros. Dans ce cas, le paiement de la taxe d'aménagement s'effectuera comme suit :
- 1ère échéance, 50% du montant à régler vers le 14ᵉ mois après la date de délivrance de l'autorisation de construire
- 2ᵉ échéance, 50% du montant à régler au 26ᵉ mois après la date de délivrance de l'autorisation de construire
Exemple
Prenons l'exemple d'une piscine d'une superficie de 50 m² : on multiplie par la valeur forfaitaire de 200 €/m², ce qui donne une base taxable de 10 000 €. En retenant les taux médians de 2020, on obtient 3 % pour le taux communal et 1,25 % pour le taux départemental, ce qui donne un taux global de 4,25 %. Le montant de la taxe est donc : 10 000 € x 4,25 % soit 425 € de Taxe d'Aménagement (TA).
Qui doit payer la taxe foncière, l'acheteur ou le vendeur ?
La taxe foncière est payée par le propriétaire des lieux à la date d'avis de la taxe foncière. Le nouvel acheteur n'a pas besoin de déclarer son nouveau logement, le notaire envoie tous les documents au Trésor Public lors de la signature de l'acte de vente. Suivant le type d'achat, la taxe foncière peut être payée soit par le propriétaire vendeur, soit par l'acheteur.
La taxe foncière et l'usufruit
Dans le cas où le propriétaire démembre le bien entre un usufruitier et un nu-propriétaire, alors c'est à l'usufruitier de s'acquitter de la taxe foncière lors de sa parution.
La taxe foncière en SCI (Société Civile Immobilière) :
Un appartement ou une maison en SCI est le cas le plus simple. Lors de l'achat, le montant de la taxe foncière est envoyé à chaque membre en fonction de leurs parts dans la SCI. En cas de non-paiement d'un des membres, il en va de son unique responsabilité.
La taxe foncière en viager
Le viager a un régime particulier en France sauf pour le paiement des taxes. Le paiement de la taxe foncière revient à l'acquéreur à compter du 1er janvier suivant la signature de l'acte de vente du bien immobilier.
La taxe foncière et l'indivision
Le paiement de la taxe foncière en indivision est le plus complexe. En effet, si le bien est détenu par plusieurs propriétaires, la taxe doit être divisée par l'ensemble des indivisaires. En revanche, la taxe foncière est envoyée à un seul indivisaire, et le règlement a lieu sous forme d'accord privé entre les différents membres. Dans le cas où un indivisaire ne paie pas sa part, il faudra alors saisir le tribunal compétent. Dans le cas d'un achat entre amis, il est recommandé de réaliser un pacte d'associés afin de définir les modalités de règlement de la taxe foncière.
Comment obtenir la taxe foncière avant achat ?
La taxe foncière peut être obtenue par l'agent immobilier ou le vendeur avant achat. Ce n'est pas une obligation du propriétaire de transmettre l'avis d'impôts locaux. En effet, un propriétaire avec un régime d'impôt particulier ne veut pas forcément divulguer ses informations fiscales. Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas communiquer sur le montant de son impôt, il est possible de s'en remettre au négociateur immobilier qui, de par son expérience du secteur, pourra vous fournir une fourchette de prix.
Avant d'acheter, je me renseigne sur la fiscalité locale
Avant d'acheter un logement dans un secteur, il est important de tenir compte de la fiscalité locale. La fiscalité entre deux villes limitrophes peut être bien différente. Comme les taxes constituent des dépenses importantes, il est impératif de maîtriser son niveau d'endettement mensuel.
Regardez attentivement dans les annonces immobilières ; parfois, les vendeurs communiquent sur le montant de la taxe foncière et la taxe d'habitation. De la même manière, pendant les visites d'appartements, demandez à l'agent immobilier le montant de la taxe d'habitation, la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères. De manière générale, les agents immobiliers ont l'information en tête.
Notre conseil : avant d'acheter, il est possible d'envoyer un courrier électronique sur le site vosdroits.service-public.fr afin de demander le montant de la fiscalité et donc le taux qui permet de déterminer le montant de la taxe foncière.
Y a-t-il un simulateur pour calculer la taxe foncière ?
En France, il n'est pas possible de faire une simulation de la taxe foncière pour les 3 raisons suivantes :
- Chaque bien immobilier est unique par sa configuration et les prestations qu'il offre
- Le taux d'imposition local change tous les ans
- Certains impôts sont allégés en fonction des revenus ou du type de bien (résidence principale, résidence secondaire)
Il est donc impossible pour le gouvernement de faire un simulateur pour calculer la taxe foncière de manière fiable pour tout le monde. Avant d'acheter, il est impératif de prendre contact avec la commune ou de demander au vendeur la valeur de la taxe foncière.
La taxe foncière risque encore d'augmenter en 2021
Selon la dernière estimation de l'Observatoire des Taxes Foncières de l'Union Nationale des Propriétaires Immobiliers (UNPI), révélée justement le jour de la date limite pour le paiement des taxes foncières 2020, les impôts locaux dont la taxe foncière ont bondi d'environ 32 % entre 2009 et 2020 (+ 45,1 % à Argenteuil, + 38,5 % à Nantes, + 15,7 % à Nîmes ou + 12 % à Caen).
Depuis les annonces d'exonération de la taxe d'habitation pour toute la population française, la taxe foncière ne fait qu'augmenter. "Sans cette hausse de la taxe foncière, les villes n'auraient plus intérêt à attirer des habitants", analyse Pierre Hautus, directeur général de l'UNPI pour le Figaro.
Avant d'acheter une maison ou un appartement, il faut bien vérifier sa capacité d'endettement qui peut bondir si la taxe foncière continue d'augmenter de manière aussi importante dans les années à venir. À l'échelle de la France, une augmentation de la taxe foncière reste envisageable, d'autant que la base d'imposition va augmenter de 1,2 % cette année. Le montant total des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties devrait augmenter de plus de 1 % en 2020 pour atteindre environ 35 milliards d'euros.
Le saviez-vous ? La taxe foncière à Paris augmente d'environ 1 % par an. La capitale ne joue pas au jeu de la surenchère des impôts locaux pour ses habitants. Demandez à votre agent immobilier parisien de vous aider dans vos démarches.
