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Comment estimer sa taxe foncière ?

Qui sait comment estimer la taxe foncière d'un logement ? La taxe foncière est la hantise de tous les propriétaires. Avant d'acheter un bien immobilier, il est important de connaître la taxe foncière pour maîtriser ses dépenses.

La taxe foncière à payer est différente pour un achat en viager, en SCI, en indivision ou encore en résidence secondaire. Cependant, il existe un calcul de base théorique qui permet de déterminer avec plus ou moins de précisions la valeur de la taxe foncière avant achat.

Formule de calcul de la taxe foncière

Afin de pourvoir calculer le montant de la taxe foncière avant achat, il est obligatoire d'être en possession de la valeur locative ou du loyer théorique annuel du logement (voir encadrement des loyers).

Pour obtenir la valeur locative afin de calculer la taxe foncière, il faut appliquer la formule suivante : surface pondérée x tarif au m² du secteur de référence.

La surface pondérée / prix/m² du secteur permet d'établir un premier montant de référence de la taxe foncière. Cette dernière peut être corrigée en prenant en compte les facteurs de confort du logement comme l'eau, le gaz, le chauffage ou l'électricité.

L'administration sur cette base référente (surface pondérée / prix/m² du secteur) prend en considération 50 % de la valeur locative du logement pour déterminer la taxe foncière. Pour les terrains nus ou non bâtie, l'administration prendra comme référence 80 % de la valeur locative. Le revenu cadastral ce calcul donc soit avec un coefficient de 50 % ou de 80 %.

Le calcul de la taxe foncière est de : 

Revenu cadastral x taux fixés par les collectivités locales (mairies, cantons)

Le résultat obtenu correspond au montant de la taxe foncière à s'acquitter annuellement.

Il est plus facile aujourd'hui d'estimer un bien immobilier que de calculer le montant de sa prochaine taxe foncière. L'État a mis en place le simulateur Patrim qui permet de déterminer un avis de valeur plus facilement qu'auparavant.

Exemple de calcul d'une taxe foncière à Paris

Jack est propriétaire d'un appartement haussmannien de 100 m² à Paris 17e. Le tarif de référence sur le secteur du 17e est de 12 €. Jack multiplie le tarif de référence par la superficie loi Carrez de son logement : 12 x 100 = 1200 € de valeur locative cadastrale du logement par an, soit 14 400 € par an. Étant donné qu'il s'agit d'un terrain bâti Jack peut défalquer 50 % de la valeur locative du bien, c'est-à-dire 7200 €. Il faut ensuite alors que Jack applique un abattement forfaitaire commun de 50 %, soit 3600 € de revenue cadastrale.

Le coefficient appliqué par la collectivité locale est de 27, 5 % à Paris. Le coefficient multiplié par le revenu cadastral correspond à la taxe foncière.

Résultat du montant de la taxe foncière de Jack dans le 17e arrondissement de Paris pour son appartement de 100 m², soit 3600 x 27,5 = 990 € de montant de taxe foncière.

Il est donc simple et facile de calculer rapidement sa taxe foncière avant achat.

Cas particulier pour les terrains nus (non bâties)

Pour les propriétés non bâties : terrain nu, terrain agricole, mobil-home serres, mines, tourbières, étangs, salines, marais, bâtiments, ruraux, chemin de fer, jardins et parcs, la base d'imposition à la taxe foncière est différente !

La base d'imposition est faite par le revenu cadastral avec un abattement forfaitaire de 20 %.

La taxe foncière sur les propriétés non bâties est majorée d'une taxe visant à financer les chambres d'agriculture : c'est la TA-TFPNB. La taxe additionnelle est due par tous les propriétaires dans ce cas de figure. 

Calcul taxe foncière piscine

Lors de l'achat d'une maison avec piscine, savez-vous qu'une taxe foncière est appliqué si la piscine est en extérieur et qu'elle mesure plus de 10 m² ? On vous rassure le paiement de la taxe foncière se fait en une seule dois par l'administration fiscale lors de l'obtention du permis de construire. Elle est calculée en multipliant la surface de la piscine par la valeur forfaitaire (200 €/m² en 2020) et par un taux. Ce taux est calculé en additionnant un taux communal (défini par la commune) avec un taux départemental. Il est possible de payer en une ou plusieurs fois lorsque son montant est supérieur à 1500 euros. Dans ce cas, le paiement de la taxe d'aménagement s'effectuera comme suit :

  • 1ère échéance, 50% du montant à régler vers le 14ᵉ mois après la date de délivrance de l'autorisation de construire
  • 2ᵉ échéance, 50% du montant à régler au 26ᵉ mois après la date de délivrance de l'autorisation de construire

Exemple

Prenons l'exemple d'une piscine d'une superficie de 50 m² : on multiplie par la valeur forfaitaire de 200 €/m², ce qui donne une base taxable de 10 000 €. En retenant les taux médians de 2020, on obtient 3% pour le taux communal et 1,25% pour le taux départemental, ce qui donne un taux global de 4,25%. Le montant de la taxe est donc : 10 000 € x 4,25% soit 425 € de Taxe d'Aménagement (TA).

Qui doit payer la taxe foncière acheteur ou vendeur ?

La taxe foncière est payée par le propriétaire des lieux à la date d'avis de la taxe foncière. Pour un nouvel acheteur, il n'a pas besoin de déclarer son nouveau logement, le notaire lors de la signature de l'acte de vente envois tous les documents au Trésor Public. La taxe foncière suivant le type d'achat peut être payé soit par le propriétaire vendeur ou l'acheteur

La taxe foncière et l'usufruit

Dans le cas où le propriétaire démembre le bien entre un usufruitier et une nue-propriété alors c'est à l'usufruitier de s'acquitter de la taxe foncière lors de sa parution.

La taxe foncière en SCI (société Civile Immobilière) :

Un appartement ou une maison en SCI est le cas le plus simple. Lors de l'achat, le montant de la taxe foncière est envoyé à chaque membre en fonction de leur part dans la SCI. En cas de non-paiement d'un des membres, il en est de son unique responsabilité.

La taxe foncière en viager

Le viager à un régime particulier en France sauf pour le paiement des taxes. Le paiement de la taxe foncière se fait pour l'acquéreur, à compter du premier janvier suivant la signature de l'acte de vente du bien immobilier.

La taxe foncière et l'indivision

Le paiement de la taxe foncière en indivision est le plus complexe, en effet, si le bien est détenu par plusieurs propriétaires la taxe doit être divisé par l'ensemble des indivisaires. En revanche, la taxe foncière est envoyée à un seul indivisionnaire et ce n'est qu'un accord privé entre les différents membres pour le règlement de sa part. Dans le cas où un indivisionnaire ne paies pas sa part, il faudra alors saisir le tribunal compétant en manière immobilier. Il est recommandé dans le cas d'un achat entre amis de réaliser un pacte d'associé afin de stipuler les modalités de règlement de la taxe foncière.

Comment obtenir la taxe foncière avant achat ?

La taxe foncière peut être obtenue par l'agent immobilier ou le vendeur avant achat. Ce n'est pas une obligation du propriétaire de transmettre l'avis d'impôts locaux. En effet, un propriétaire avec un régime d'impôts particuliers ne veut pas forcément divulguer ses informations fiscales. Dans le cas où le propriétaire ne souhaite pas communiquer sur le montant de son impôt, il est possible de s'en remettre au négociateur immobilier qui de par son expérience sur le secteur pourra vous donner une fourchette de prix.

Avant d'acheter, je me renseigne sur la fiscalité locale

Avant d'acheter un logement dans un secteur, il est important de tenir compte de la fiscalité locale. La fiscalité entre deux villes limitrophes peut être bien différente. Comme les taxes constituent des dépenses importantes, il est impératif de les maîtriser son niveau d'endettement mensuel.

Regardez attentivement dans les annonces immobilières parfois, les vendeurs communiquent sur le montant de la taxe foncière et la taxe d'habitation. De la même manière pendant les visites d'appartements demandez à l'agent immobilier le montant de la taxe d'habitation, taxe foncière, taxe d'ordure ménagères. De manière générale, les agents immobiliers ont l'information en tête.

Notre conseil : avant d'acheter, il est possible d'envoyer un courrier électronique, sur le site vosdroits.service-public.fr afin de demander le montant de la fiscalité et donc le taux qui permet de déterminer le montant de la taxe foncière.

Il y a-t-il un simulateur pour calculer la taxe foncière ?

Il n'est pas possible en France de faire une simulation de la taxe foncière pour les 3 raisons suivantes :

  • Chaque bien immobilier est unique par sa configuration et les prestations qu'il offre
  • Changement de taux d'imposition local tous les ans
  • Allègement de certains impôts en fonctions des revenues ou type de bien (résidence principale, résidence secondaire)

Il est donc impossible pour le Gouvernement de faire un simulateur pour calculer la taxe foncière fiable pour tout le monde. Il est donc impératif avant d'acheter de prendre contact avec la commune ou de demander au vendeur la valeur de la taxe foncière.

Taxe foncière en 2021 risque encore d'augmenter

Selon la dernière estimation de l'Observatoire des taxes foncières de l'Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI), révélée justement le jour de la date limite pour le paiement des taxes foncières 2020, en 2020, l'impôt local dont la taxe foncière a bondi d'environ 32 % entre 2009 et 2020 (+ 45,1 % à Argenteuil, + 38,5 % à Nantes, + 15,7 % à Nîmes ou + 12 % à Caen).

La taxe foncière depuis les annonces d'exonération de la taxe d'habitation pour toute la population française ne fait qu'augmenter.  " Sans cette hausse de la taxe foncière, les villes n'auraient plus intérêt à attirer des habitants ", analyse Pierre Hautus, directeur général de l'UNPI pour le journal du Figaro.

Avant d'acheter une maison ou un appartement, il faut bien vérifier sa capacité d'endettement qui peut bondir si la taxe foncière continue d'augmenter de manière aussi importante dans les années à venir. À l'échelle de la France, une augmentation de la taxe foncière reste envisageable, d'autant que la base d'imposition va augmenter de 1,2 % cette année. Le montant total des taxes foncières sur les propriétés bâties et non bâties devrait augmenter de plus de 1 % en 2020 pour atteindre environ 35 milliards d'euros.

Le saviez-vous ? La taxe foncière pour Paris augmente d'environs 1 %/an, la Capitale ne joue pas au jeu de la surenchère d'impôts locaux pour ces habitants. Demandez à votre agent immobilier parisien de vous aider dans vos démarches.

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