Acheter un logement loué revient à ne pas pouvoir habitant dans le logement après la signature de l'acte de vente.

Environ 15 % des achats immobiliers par an sont réalisés en achetant un logement loué. Acheter une maison déjà occupée par un locataire, revient à gérer une location. Pour ne pas que cet investissement locatif ou alors pour ne pas avoir de problème pour récupérer le logement, on vous propose une liste d'interrogation pour maitriser vos investissements locatifs.

Délai pour récupérer le logement après achat

Après achat, il faut un délai de 2 ans pour récupérer le logement acheté en location.

Lors de l'achat d'un appartement loué, il n'est pas possible de le récupérer pour y habiter lors de la remise des clés chez le notaire. Lorsque le locataire habite le bien, il faudra bien regarder le bail de location et son échéance lors de la signature de l'acte authentique d'achat.

C'est l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 qui définit les conditions de reprise d'une maison aux locataires après achat. Dans le cas où le bail du locataire intervient moins de deux ans après la date d'achat, le nouveau propriétaire doit attendre au minimum le renouvellement du bail avant de donner congé pour vendre ou y habiter.

À savoir, le congé aux locataires ne peut se faire qu'à la fin du contrat de location avec un préavis minimum de 6 mois pour un logement vide et 3 mois pour un logement meublé.

Exemple de délai pour récupérer un logement après achat

Dans le cas où un locataire à un bail de location non meublé qui se termine le 30 septembre 2021 et que l'achat a été officialisé le 30 janvier 2021, l'acheteur doit attendre jusqu'à 2024 pour lui envoyer la demande de congé et ainsi récupérer l'appartement ou la maison.

La demande de congé devra être réalisée avant le 30 mars 2024 pour respecter le délai de 6 mois pour reprise.


L'information supplémentaire : le dépôt de garantie du locataire doit être rendu au locataire même si c'est l'ancien propriétaire qui l'a encaissé. En revanche, s'il y a une assurance loyer impayé, elle ne sera pas transmise lors de l'achat.

7 rabais possibles à l'achat d'un logement loué

Acheter un appartement loué permet d'obtenir un rabais entre 10 et 20 % de la valeur vénale du logement. Le rabais appliqué est appliqué en fonction de :

  • Dossier du locataire ;
  • Durée restante du bail de location ;
  • Type de contrat de bail (bail nu, bail meublé) ;
  • Le montant du loyer par rapport au prix du secteur ;
  • La rareté du bien dans le secteur ;
  • Les surfaces inférieures à 25 m2 dans les grandes villes ;
  • La qualité des prestations du logement.

La décote du bien peut être bien plus importante dans le cas où le logement est occupé par des squatteurs. Dans ce cas, c'est au nouveau propriétaire de mener une action en justice pour déloger les occupants.

Achat d'un logement loué : loi de 1948

L'achat d'un logement loué par un locataire ayant un bail de location régie par la loi de 1948 peut avoir une décote importante. En effet, la Loi de 1948 protège particulièrement les locataires dans les villes de plus de 10 000 habitants louant un bien dans un immeuble datant d'avant le 1e septembre 1948.

Ce bail permet aux locataires en plus d'avoir un loyer modéré de pouvoir transmettre le bien en location à l'un de leurs proches. Même s'il y a de moins en moins de bail régis par cette loi, il faut être vigilant lors de l'achat surtout pour tous les baux conclus avant le 23 décembre 1986. Date d'arrêt du privilège de la loi.

Vous pouvez alors lui donner congé si vous souhaitez habiter les lieux, mais devrez lui proposer une solution de relogement conforme à ses besoins. Attention, si le locataire à plus de 70 ans qui a des revenus annuels inférieurs à 27 381 €, il ne sera pas possible de récupérer le logement pour l'habiter.

La décote pour ce type de bien est de l'ordre de 30 %.