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Promesse unilatérale d'achat : définition

La promesse unilatérale d'achat (PUA) est l'opposée de la promesse unilatérale de vente. En ce sens, elle n'est pas engageante pour un vendeur mais engageante pour l'acheteur qui la rédige. La promesse unilatérale d'achat présente une offre formalisée écrite à un vendeur, sous la forme d'un contrat contenant tous les détails de l'offre de vente. Les deux parties sont ensuite liées de façon asymétrique. L'acheteur a davantage d'obligations que le vendeur.

L'article 1128 du Code civil régi les conditions liées à la promesse unilatérale d'achat. La promesse unilatérale d'achat est différente de l'offre d'achat. L'offre d'achat n'est qu'un écrit (mail, papier) précisant l'intention d'acheter de l'acquéreur, sans grand impact légal. Elle n'est pas considérée comme un avant-contrat. Suite à la signature de la promesse unilatérale d'achat, le vendeur est assuré du sérieux de la démarche de l'acheteur. Il dispose d'un délai de réflexion fixé par le contrat où il peut lever l'option de vente. Dans ce cas, la vente est réalisée aux conditions prévues sur la chose et le prix.

Pourquoi signer une PUA ?

La promesse unilatérale d'achat est un avant contrat rarement utilisé en cas de vente entre particuliers. Contrairement au compromis de vente qui est une alternative majoritairement utilisée, car il engage les deux parties. L'intérêt principal de la promesse unilatérale d'achat est pour le vendeur ! En effet, la promesse unilatérale engage l'acheteur sur son intention (voir aussi : lettre d'intention d'achat) d'acquérir le bien immobilier. Elle est utilisée si l'acheteur a un coup de cœur pour le bien tandis que le propriétaire hésite à vendre.

Avec la PUA, le propriétaire reste libre de lever son option de vente ou de négocier avec d'autres acquéreurs. Par contre, le promettant est bloqué et il est obligé d'attendre la vente du bien immobilier. Tant que le contrat court, l'acheteur ne peut pas traiter avec d'autres vendeurs.

Indemnisation d'immobilisation

Contrairement à la promesse de vente, la promesse unilatérale d'achat ne peut pas engager le vendeur sur une indemnité d'immobilisation. Le vendeur n'est pas obligé de vendre son bien à l'acheteur. Rappelons que la promesse d'acquisition engage uniquement l'acheteur sur l'acquisition de la propriété.

Délai de rétraction à la signature d'une promesse unilatérale d'achat

À l'instar du compromis sous seing privé, la promesse unilatérale d'achat est assortie d'un délai de rétractation obligatoire. Le délai de rétractation est compté à partir du moment où le contrat est signée entre les deux partie et qu'elle a été reçue par le bénéficiaire (vendeur). Le délai de rétractation est de 10 jours. Ces 10 jours ont été fixés par la loi Macron depuis 2015. Pendant toute la durée du délai de rétractation, l'acheteur peut se retirer sans avoir à fournir de motif et sans avoir besoin d'activer une clause suspensive.

La rétractation rendra la promesse unilatérale d'achat caduque. L'acheteur pourra renégocier avec d'autres vendeurs. Pour user du droit de rétractation, l'acheteur devra faire part de sa décision par courrier recommandé avec accusé de réception, à l'adresse du bénéficiaire (ou de l'intermédiaire, notaire ou agent mandataire). Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).

Obligation d'achat après le délai de rétractation

Dès que le délai de rétractation est terminé, l'intention d'acheter est irréversible jusqu'à la date butoir de la promesse unilatérale d'acquisition. Dans le cas où le vendeur décide de lever son option de vente, le promettant est alors obligé d'acheter le logement, comme il s'y est engagé. Le notaire doit s'assurer que les conditions suspensives soient réalisées. Il s'agit de l'obtention d'un prêt, l'absence de servitude ou de préemption. Si elles ne se réalisent pas, l'engagement d'achat est annulé. Au contraire, si rien ne s'oppose, l'acte de vente peux être signé par le notaire.

Dans le cas où l'acheteur refuse d'acquérir le bien, le bénéficiaire pourra se tourner vers le juge compétant pour faire valoir ses droits. L'acheteur risque de payer une indemnité de dommages et intérêts ou de subir un achat forcé du bien immobilier.

Signer une promesse avec une agence immobilière

Les commissions liées à la vente d'un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l'appartement lors de la signature de la promesse : « demandez à l'agent immobilier de faire un effort ». Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne à faible commission.

L'agence immobilière en ligne vous propose une commission fixe Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec l'agence immobilière OprixFixe.

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