Mandat immobilier de vente : comment ne pas se tromper pour vendre ?

Définition et réglementation du mandat immobilier

Le mandat immobilier signifie qu'une personne, “le mandant“, donne un pouvoir à une autre personne, “le mandataire“.

En d'autres termes, il s'agit d'un contrat formalisé de vente. Dans ce dernier, les deux parties s'engagent par une signature manuscrite ou électronique afin que le mandataire (agent immobilier) réalise une prestation au nom de son client (mandant).

Les mandats immobiliers sont obligatoires pour les agents immobiliers et font l'objet d'une importante réglementation. Ainsi, ils sont régis par :

• La loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi « Hoguet »
• Par son décret d'application n°72-678, du 20 juillet 1972
• Le Code civil et le Code de la Consommation

Le non-respect de cette obligation peut être dommageable, tout comme le serait l'intervention d'un tiers dans l'opération d'une vente immobilière sans mandat de vente écrit. La conséquence est que ce non-respect peut être puni par le tribunal sur le fondement de l'article 18, 2° de la loi “Hoguet” (cf. Crim, 9 juillet 1985, n°83-9419 dans le Bulletin Officiel. crim. N 260). La condamnation peut aller jusqu'à une interdiction d'exercer prévue par l'art. 131-39 du Code Pénal (interdiction d'exercer une activité professionnelle ou sociale, etc.).

Les 6 mandats les plus connus pour une transaction

Il existe de nombreux types de mandats immobiliers qu'un propriétaire peut signer avec son agent immobilier. Parmi les plus connus, on retrouve le mandat simple, co-exclusif, semi-exclusif et exclusif de vente. Chacun correspond à un contrat d'engagement entre un particulier et un professionnel. Dans le cadre d'un projet immobilier (vente, achat, location, gestion), que ce soit pour une maison, un appartement ou un bien à bâtir, on compte 11 types de contrats de vente en France :

Mandat simple

Il s'agit du contrat de vente immobilier le plus souple pour un propriétaire. N'étant pas un contrat exclusif, il lui permet en effet de traiter avec plusieurs agences immobilières classiques ou en ligne. En outre, le propriétaire peut également procéder à la vente de son bien immobilier (maison, appartement, parking, terrain nu) par lui-même et donc sans agence avec un mandat simple de vente.

Mandat co-exclusif

Il permet au propriétaire de pouvoir faire travailler un nombre défini et limité d'agences immobilières pour la vente de son appartement ou de sa maison. Le mandat co-exclusif peut donc être intéressant pour mettre en concurrence deux agences immobilières et faire ainsi baisser les frais d'agence initiaux. En revanche, dans ce type de contrat, le propriétaire ne peut pas vendre son bien entre particuliers à moins de dédommager les agences immobilières d'un montant égal à leurs commissions.

Mandat semi-exclusif

Il permet au propriétaire de travailler avec une agence immobilière et seulement une. Toutefois, il garde la possibilité de vendre son bien immobilier par ses propres moyens et donc sans agence, à condition que l'acquéreur n'ait pas connu le bien par le biais de l'agence. Il arrive qu'une clause soit incluse dans le mandat semi-exclusif et que le propriétaire soit redevable d'une partie des honoraires de l'agence immobilière. Si une telle clause n'a pas été négociée, alors le propriétaire est libre de vendre son bien par ses propres moyens. Il n'est alors redevable d'aucun dédommagement.

Mandat exclusif

Il s'agit d'une exclusivité totale entre l'agence immobilière et le mandant. Le propriétaire ne peut donc pas travailler avec d'autres agences immobilières. Il ne peut pas non plus vendre le bien seul entre particuliers. Mais le mandat exclusif de vente a des atouts indéniables, bien qu'il puisse être bloquant en cas d'échec d'une vente. En effet, la confiance accordée à l'agent immobilier peut s'avérer être un calcul payant pour que ce dernier soit plus à l'écoute sur le projet.

Mandat électronique de vente

Le mandat de vente électronique est un contrat liant le propriétaire et le professionnel de l'immobilier pour une transaction immobilière en ligne. Dans ce cas, le mandant signe un contrat électronique (numérique) qui peut être simple ou exclusif. Attention, la signature électronique doit être authentifiée par une entreprise agréée.

Sous-mandat de vente

Le sous-mandat de vente est un contrat initié entre un mandant et un notaire et qui confie le bien à vendre à une agence immobilière. Le notaire doit obligatoirement informer le propriétaire de sa délégation. Ce dernier est généralement utilisé par les notaires dans le cadre d'une succession immobilière.

Sachez qu'un contrat immobilier ne peut être reconductible indéfiniment sous peine de nullité. Il faut obligatoirement une durée limitée dans le temps.

6 mandats de vente moins connus dans l'immobilier

Mandat de recherche exclusif

Le mandat de recherche exclusif permet à un acquéreur de déléguer son achat immobilier. Le mandant confie les pleins pouvoirs à un agent immobilier pour rechercher sa propriété selon des critères définis dans le contrat de vente. Dans le cas où le propriétaire trouve par lui-même son logement, il doit s'acquitter des frais de recherche.

Mandat de recherche simple

Le mandat de recherche simple permet à un acheteur de confier sa recherche immobilière tout en lui permettant de rechercher un bien par lui-même. Ce contrat d'achat est rarement utilisé. En effet, il peut créer des tensions entre le mandant et le mandataire dans le cas où les deux trouvent le même bien immobilier.

Mandat de commercialisation

Ce contrat de vente est conclu entre deux professionnels. Dans le cas d'une Vente en État de Futur Achèvement (VEFA), un promoteur immobilier confie la commercialisation de ses logements à une ou plusieurs agences immobilières.

Mandat de prestige

Le mandat de prestige concerne les biens d'exception pour lequels une communication particulière doit être mise en place. Ce service 4 étoiles est à la hauteur du montant de la transaction. Pour un bien atypique, hors marché ou luxueux, la question ne doit pas se poser.

Mandat de mise en location

Le mandat de mise en location permet à un propriétaire de “mandater” le professionnel de l'immobilier pour gérer son projet de mise en location, c'est-à-dire de rechercher un locataire selon les exigences du propriétaire.

Mandat de gestion locative

Pour un propriétaire, le mandat de gestion locative permet de déléguer à l'agence la mission de proposer un bien sur le marché locatif. Il implique que l'agence s'occupe de la recherche de locataires, de la perception des loyers et de la gestion des incidents.

Contenu obligatoire d'un mandat immobilier

Quel que soit le type de contrat immobilier de vente, il doit contenir un certain nombre d'éléments obligatoires afin de garantir sa valeur légale.

Identité du mandant

Les coordonnées du mandant (le propriétaire, dans le cas d'une vente) doivent obligatoirement apparaître sur le contrat immobilier. S'il s'agit d'un bien en indivision, chaque indivisaire devra être mentionné et signer le document.

Identité du mandataire

L'agence doit apposer son numéro de RCS, son numéro de carte professionnelle et la dénomination sociale de l'entreprise. Dans le cas d'un agent mandataire qui est mandaté, il doit renseigner son nom et son numéro de délégation de carte T.

Désignation du bien

L'adresse et une description du logement doivent apparaître clairement. Il est conseillé de faire apparaître l'ensemble des dépendances du logement.

Conditions du mandat immobilier

Le mandat doit mentionner la durée, les conditions de renouvellement et les clauses de résiliation et de rétractation. La durée est de 1 à 3 mois suivis d'une reconduction tacite mensuelle jusqu'à expiration d'une année à compter de la signature du contrat.

Prix de vente

Le prix de vente de la maison ou de l'appartement se base sur l'estimation de l'agence suite à un avis de valeur et sur les exigences du mandant. Une fourchette peut aussi être précisée pour encadrer les négociations avec les acquéreurs potentiels. Le prix net vendeur doit clairement être affiché en chiffres et en lettres.

Commissions de l'agence

Le mandat doit préciser le montant des commissions d'agences, leur nature (pourcentage de commission en cas de vente), l'échéance du règlement et la partie qui en a la charge lors de la vente définitive chez le notaire (acquéreur ou vendeur).

Choisir : signer un mandat de vente en agence ou hors établissement ?

La notion de hors établissement est le fait de s'engager avec le négociateur immobilier ailleurs qu'en agence (domicile, point de rendez-vous). Alors que la signature en agence ne permet pas de se rétracter, le mandat signé hors établissement permet d'obtenir un délai de rétractation de 14 jours. Il est fortement conseillé de signer à son domicile pour se laisser un temps de réflexion supplémentaire.

Dans le cas où le contrat n'est pas communiqué au mandat ou que le délai n'est pas inscrit dans le contrat, le vendeur bénéficie d'un délai supplémentaire de 12 mois après l'expiration du délai initial de 14 jours.

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