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La négociation immobilière

La négociation est une pratique courante visant à obtenir le meilleur prix net vendeur lors d’une transaction immobilière. Pour tout savoir sur la négociation, notre guide vous présente toutes les phases de négociation et les questions qui existent relative à la négociation.

Comment mener à bien une négociation ? Quels sont les éléments à prendre en compte pour bien négocier ? Comment faire une bonne offre d’achat ?

 

Qu’est-ce que la négociation immobilière ?

Il s’agit d’une communication entre l’acheteur et le vendeur, prenant en compte les caractéristiques techniques du bien immobilier. C’est un élément indispensable afin de gérer au mieux une transaction immobilière. Les but n’est pas de savoir qui va gagner mais obtenir les meilleures conditions possibles, que ce soit pour l’acquéreur, mais aussi pour le propriétaire. Les échanges, discussions font partis de notre patrimoine génétique, il faut donc s’y accommoder.

Vous venez de procéder à la visite d’un bien immobilier. Très intéressé, vous souhaitez faire une proposition d’achat. Cependant, le prix de vente réclamé par le vendeur ne correspond pas à ce que vous pensez de la valeur vénale réelle du quartier, ou bien vous estimez que la valeur du bien ne reflète pas le prix demandé par le vendeur. Vous allez alors entrer dans une phase de négociation immobilière. Il s’agit d’une phase cruciale dans le cadre d’une transaction immobilière. Il est possible de réaliser une lettre d’intention d’achat pour entrer en phase de négociation avec le propriétaire.

Les arguments à prendre en considération afin de procéder à cette négociation sont les suivants :

Les travaux

Lors d’une visite, il faut repérer les petites imperfections, notamment les murs à enduire et repeindre, des plinthes à réparer, un sol à refaire etc. Des petites choses simples à réaliser et qui permettent de faire baisser le prix de vente. D’autres éléments sont aisément détectables mais ils nécessitent des investissements plus conséquents. Par exemple, si le bien dispose toujours d’un système de simple vitrage, ou que l’électricité n’est pas aux normes etc. Ces éléments peuvent faire baisser significativement le montant du logement. Toutefois, cet « état des lieux » n’est pas forcément facile à réaliser pour un novice. Un acquéreur peut opter pour se faire accompagner d’un artisan ou d’un courtier en immobilier mandaté.

Les diagnostics immobiliers

Les résultats des diagnostics représentent également un point clé pour la négociation d’un bien immobilier. Parmi les diagnostics, celui permettant d’évaluer la performance énergétique est primordial. En effet, c’est lui qui indique la capacité du logement à conserver l’énergie pour le chauffer et l’éclairer. Un mauvais diagnostic de performance énergétique (classe E, F ou G) signifie que la propriété est énergivore et très probablement mal isolée. Une attention particulière sur le diagnostic loi Carrez est préconisée. Il permet de valider la superficie loi Carrez annoncée par le propriétaire. Le prix au mètre carré n’étant pas négligeable, s’il devait y avoir un écart, cela pourrait constituer un point de négociation tangible. Il est conseillé de s’attarder en outre sur les autres diagnostics (amiante, plomb, termites).

Les charges de copropriété

 Elles ont également une grande influence sur le prix de vente d’un bien immobilier. En moyenne, les charges de copropriété d’un appartement peuvent atteindre jusqu’à 5% du prix par mètre carré et par mois. Les charges de copropriété sont souvent un frein pour les acquéreurs. Cet élément peut donc constituer un autre levier pour faire baisser le prix d’achat d’un appartement.

Les ventes qui se sont faites aux alentours du bien

Un bon moyen pour se repérer par rapport aux prix de vente affiché par le propriétaire est d’avoir connaissance du marché de l’immobilier. Cela permet d’avoir une tendance et de savoir si le bien est situé dans une bonne fourchette de prix. Il suffit pour cela se consulter les annonces sur des sites comme Leboncoin, SeLoger ou Explorimmo. Des sites comme Meilleursagents ou des sites de notaires permettent également de connaître les prix du marché actuel.

Un locataire qui est dans les lieux

Une contrainte pour vous. Si le propriétaire n’a pas fait de demande de congé au locataires pour vendre alors prenez le en compte dans la négociation que vous aller menée. En effet, c’est un frein pour celui qui souhaite vivre dans le logement le plus rapidement possible.

Décelez si le vendeur souhaite vendre son bien rapidement

Le temps sera votre allié si vous vous apercevez que le vendeur souhaite vendre rapidement. Le fait d’être pressé conditionne le vendeur à accepter plus facilement une négociation immobilière, à condition qu’elle soit raisonnable. Parfois, l’agent immobilier fait part à l’acquéreur de cette information, ou alors elle peut être indiquée directement dans l’annonce immobilière.

Vous payez comptant le bien

Votre capacité de financement vous permet de vous affranchir d’un emprunt immobilier ? Là encore, il s’agit d’un point positif qui va rassurer le vendeur. Le fait de ne pas avoir besoin d’un crédit permet de simplifier le processus de vente où bien souvent, le compromis de vente n’est pas nécessaire. Représentant un gage de sûreté pour le propriétaire, l’acquéreur peut donc valoriser son appartenance à ce profil en négociant le prix.

Négociez les honoraires d’agence immobilière

Il est assez aisé de négocier les honoraires que prend l’agence immobilière. Toutefois, cela n’est pas possible s’il s’agit d’une vente de particulier à particulier. L’intérêt de l’agence est de vendre la maison ou l’appartement ; il est donc possible de faire pression sur l’agent pour qu’il revoie ses honoraires à la baisse, honoraires qui, en moyenne, représentent 5% de la valeur du bien immobilier, ce qui n’est pas négligeable. Pensez donc à entrer en négociation pour réduire les frais d’agences.

A partir du moment où vous avez défini la liste des arguments à avancer pour pouvoir négocier avec le vendeur, c’est le moment de faire une offre d’achat. Celle-ci peut-être faire de deux façons : A l’oral ou bien à l’écrit.

Si la négociation à l’oral a l’avantage de faire gagner du temps (en évitant l’attente des éventuelles contre-propositions), elle comporte néanmoins quelques points moins avantageux. En effet, en l’absence de trace écrite, cette offre n’a aucune valeur et n’engage à rien. Si un autre acheteur propose un prix plus avantageux pour le vendeur, vous ne pourrez pas vous interposer.

Une offre d’achat par écrit s’impose donc. Cette dernière vous engage face au propriétaire dès lors que celui-ci l’a acceptée par écrit également. La phase suivante est obligatoirement l’authentification devant le notaire. Par contre, dans le cas où le propriétaire n’est pas d’accord avec le prix que vous lui proposez, alors celui-ci pourra formuler une contre-proposition d’offre d’achat. il devra également la formuler par écrit.

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Le saviez vous ?

Vous avez la possibilité de négocier également  les honoraires d’agence immobilière. N’étant pas réglementés par la loi, vous avez une certaine marge de manœuvre pour pouvoir les négocier avec l’agent immobilier. Il ne s’agit pas de les marchander mais peut être de trouver un juste milieu entre l’effort consenti par le propriétaire et le négociateur immobilier.
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Le prix de vente FAI est différent du prix net vendeur. En effet, le prix de vente FAI est le prix affiché que va payer l’acquéreur du bien immobilier. En revanche, le prix net vendeur est le montant qui revient au propriétaire une fois que tous les frais sont déduits (agence immobilière par exemple). Aussi, si l’on souhaite négocier avec un propriétaire, on le fait sur la base du prix net vendeur mais il est aussi possible débattre sur le prix globale frais d’agence inclus .

La marge de négociation d’un bien immobilier varie selon les arguments que l’on va pouvoir avancer au vendeur. En effet, chaque vente est unique et comporte ses propres caractéristiques. Un acquéreur qui souhaite négocier un prix à la baisse que ce soit pour un appartement ou une maison doit analyser différentes aspects. Ce dernier ne devra pas hésiter à être entreprenant avec le vendeur afin de discuter d’une baisse du prix de vente. Un exercice difficile en fonction de sa sensibilité qui pourtant peut rapporter gros.

Lorsque l’on formule une offre d’achat, il y a des règles à respecter : Nous avons vu qu’une offre orale n’engageait à rien. C’est pourquoi il est préférable d’effectuer le début de la négociation à l’oral et de terminer par écrit afin de formaliser les accords. L’offre par écrit doit comporter certains éléments. Vous devez y spécifier la localisation du logement, le montant négocier avec le vendeur et les différentes conditions suspensives de votre achat à minima.

Modèle d’offre d’achat au prix

OprixFixe, l’agence digitale, vous accompagne dans la négociation de votre transaction immobilière. Comme nous l’avons vu plus haut, il est préférable de faire appel à un professionnel lorsque l’on n’est pas coutumier des transactions immobilières…

L’agence en ligne aux frais de commission réduits vous propose un forfait de 1,99%. Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial).

Pourquoi cette différence ? Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec une agence immobilière à frais fixe. Il n’y a pas de coût caché. Une équipe d’agents immobiliers qualifiés qui n’ont qu’un but : vous redonner du pouvoir d’achat lors de la vente de votre bien sans honoraires de vente. Nous ne parlons pas ici d’agent immobiliers « bon marché », mais bien de professionnels passionnés par leur métier.

 

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