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Qu'est-ce que la plus-value immobilière ?

La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition suite à une opération de vente. On assimile la plus-value à un gain que réalise le propriétaire lors d'une vente. Cet excédent doit être déclaré au Fisc, elle est soumise à l'impôt. Elle est à la fois taxée sous la forme d'un impôt sur le revenu, puis sous la forme de prélèvements sociaux. La plus-value immobilière est la soustraction entre le prix de vente de la propriété et celui d'acquisition. Voyons en détail comment la calculer. Les exonérations sont régies par les articles 150 U et les suivants du code général des impôts (CGI).

Calcul de la plus-value immobilière

Le calcul de la plus-value immobilière imposable s'effectue en deux étapes. On procède dans un premier temps au calcul de la plus-value brute avant de lui appliquer les abattements. C'est sur la base de la plus-value imposable que l'impôt est ensuite calculé. Ainsi, la plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d'acquisition corrigé (Plus-value brute = prix de vente corrigé – prix d'acquisition corrigé).

En cas de bien reçu par donation ou succession, le forfait de 7,5 % n'est pas possible et l'on tient compte obligatoirement des frais de notaire pour leur montant réel.

Le coût des travaux réalisés sur le bien est également à majorer sur le prix d'achat, à condition de pouvoir en justifier par la production de factures établies par des professionnels. Si vous vendez votre logement plus de cinq ans après son acquisition et que vous n'êtes pas en mesure de rapporter la preuve des dépenses de travaux, la majoration peut être fixée forfaitairement à 15 % du prix d'acquisition. En dernier lieu, pour un bien détenu depuis au moins 5 ans, le prix d'achat peut être majoré forfaitairement de 22,5 %.

Le prix de vente corrigé dans la plus-value

Le prix de vente corrigé est le prix de la transaction, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte authentique de vente. On majore le prix de vente des charges et indemnités que l'acquéreur devra au propriétaire. Elles seront mentionnées dans l'acte de vente.

Exemple

Par exemple, si un propriétaire doit au locataire sortant une indemnité d'éviction et que l'acquéreur s'engage à la payer, le prix de vente sera majoré du montant de l'indemnité due au locataire. À l'inverse, on retire du prix de vente les frais que le vendeur doit supporter au moment de la vente. Par exemple, le coût des diagnostics obligatoires comme le DPE, amiante, plomb, termites, ou les frais de mainlevée d'hypothèque grevant l'immeuble, etc. Ces majorations et diminutions doivent évidemment être justifiées par des factures.

Prix d'acquisition corrigé dans la plus-value

Le prix d'acquisition est le prix d'achat effectivement payé par le propriétaire, c'est-à-dire le prix indiqué dans l'acte définitif de vente.

En cas de bien reçu à titre gratuit, on prend en compte la valeur vénale du bien retenu pour la donation ou la succession et sur laquelle ont été calculés les droits de mutation à titre gratuit.

Le prix d'achat est majoré des frais d'acquisition qui peuvent être évalués forfaitairement à 7,5 % du prix du bien. Vous pouvez retenir les frais de notaire pour leur montant réel s'ils sont supérieurs à 7,5 % du prix du bien vendu.

Tableau d'abattement sur la plus-value

  • De 0 à 6 ans : 0 % d'abattement applicable sur l'impôt sur les revenus et 0 % d'abattement sur les prélèvements sociaux, par an de possession
  • De 6 à 21 ans : 6 % d'abattement applicable sur l'impôt sur les revenus et 1,65 % d'abattement sur les prélèvements sociaux, par an de possession
  • À 22 ans : 6 % d'abattement applicable (et 4 % la 22e année) sur l'impôt sur les revenus et 1,6% d'abattement sur les prélèvements sociaux, par an de possession
  • À +22 ans : exonération sur l'impôt sur les revenus et 9 % d'abattement sur les prélèvements sociaux, par année de possession
  • À +30 ans : exonération sur l'impôt sur les revenus et sur les prélèvements sociaux

Imposition sur la plus-value

La plus-value immobilière est imposée sur les revenus. Le taux est de 19 % au titre de l'impôt sur les revenus. Après 5 ans de détention du bien immobilier, le propriétaire aura un abattement à hauteur de 6 % jusqu'à la vingt-et-unième année, puis 4 % la vingt-deuxième année. Exemple pour un bien vendu d'une valeur de 300 000 € avec une plus-value de 10 000 € sur un bien détenu pendant 10 ans : impôt sur revenu : (10 000 – 10 000 x 30 %) x 19 % = 1 330 €

Suite à la déduction de l'abattement sur l'imposition sur la plus-value, on parlera de plus-value nette.

« La déclaration de revenus n°2042-C comporte une case spécifique (3VW) à remplir si vous bénéficiez de cette exonération, qu'elle soit totale ou partielle »

Taxation sur la plus-value

La plus-value immobilière comporte une taxe liée aux prélèvements sociaux. Son taux est de 17,2 %. Après 5 ans de détention du bien immobilier, le propriétaire aura un abattement de 1,65 % jusqu'à la vingt-et-unième année, 1,6 % pour la vingt-deuxième année et 9 % jusqu'à l'exonération totale.

Exemple, pour un bien vendu d'une valeur de 300 000 € dans Paris avec une plus-value de 10 000 € sur un bien détenu pendant 10 ans :

Taxe sur les prélèvements sociaux : (10 000 – 10 000 x 8,25 %) x 17,2 % = 1 605,25 €. Suite à la déduction de l'abattement sur l'imposition sur la plus-value, on parlera de plus-value nette. Une surtaxe sur les plus-values supérieures à 50.000 euros est également appliquée.

Cas d'exonération

Selon les cas suivants, le propriétaire sera exonéré de toute taxe sur la plus-value immobilière. Par exemple, dès lors qu'il s'agit d'une vente de résidence principale, il n'y a aucune taxe ni impôt sur la plus-value. Si le prix d'acquisition par exemple, après la majoration des coûts de travaux, est égal à la valeur du prix de vente, alors aucune plus-value ne sera due par le propriétaire. Également, si le propriétaire détient son bien depuis plus de trente ans, alors il y aura une exonération totale sur la plus-value immobilière.  Lorsque le bien immobilier n'excède pas 15 000 €, il n'y a aucun impôt sur la plus-value, c'est donc généralement le cas sur les parkings ou les caves. Dans le cas ou il y a la vente d'un bien immobilier dont votre quotte-part est inférieur à 15 000 € alors il y aura bien une exonération sur la plus-value.

La cession d'une résidence secondaire ou d'un bien locatif à condition de remplir les exigences cumulées :

  • Ne pas être propriétaire de sa résidence principale depuis moins de 4 ans
  • Réemployer tout ou partie du prix de vente pour l'achat ou la construction d'une résidence principale dans les 2 ans

Les titulaires de pension de vieillesse ou de certaines cartes d'invalidité sont exonérés à la double condition de :

  • Ne pas payer l'IFI l'avant-dernière année précédant celle de la cession
  • Disposer d'un revenu fiscal de référence limité

Quand payer l'impôt sur la plus-value ?

L'impôt et la taxe sur la plus-value sont payés par toute personne physique ou morale cédant un bien immobilier. La plus-value immobilière est payée en une seule fois par le vendeur, le jour de la signature de l'acte authentique chez le notaire. C'est d'ailleurs ce dernier qui récolte l'impôt pour le compte du Trésor Public. La déclaration est rédigée par le notaire et signée par le vendeur lors de la vente. Résultat, le propriétaire reçoit des mains du notaire un chèque ou un virement du montant de la cession minorée de la taxation sur la plus-value. Par la suite, le notaire verse la somme prélevée au service des impôts à l'occasion des formalités d'enregistrement de l'acte.

Ma commune veut racheter mon bien, dois-je payer la plus-value ?

La réponse est non, lors de la cession d'un bien immobilier pour lequel une déclaration d'utilité publique a été prononcée pour un réemploi alors l'exonération est applicable.

Je vends un appartement à un bailleur social, suis-je exonéré de la plus-value ?

Une plus-value réalisée dans le cadre d'une vente à un organisme habilité à délivrer des logements sociaux vous exonéra de la plus-value sur la vente, si et seulement si le nouveau propriétaire bailleur réalise ou exploite les logements dans les 4 ans suivants la vente.

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