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Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente (PUV) est un avant-contrat qui va acter la transaction entre le propriétaire et l'acheteur. On parle d'unilatéralité car le vendeur s'engage sur la transaction tandis que l'acheteur à un droit de délai de réflexion pour lever l'option d'achat. Ce délai de réflexion est limité dans le temps et défini dans la promesse unilatérale de vente. Le vendeur en cas de rétractation peut demander une indemnité d'immobilisation à l'acheteur. Le montant, entre 5 à 10 % de la valeur du bien, est conservé par le vendeur si l'acheteur décide de ne pas lever l'option d'achat.

La vente d'une maison ou d'un appartement se réalise en deux étapes. La première est la signature de l'avant-contrat : promesse unilatérale de vente ou offre d'achat. Une fois que les deux parties se sont entendues sur le prix de vente et les conditions de la, elles signent dans un deuxième l'acte authentique de vente, lorsque l'ensemble des conditions suspensives ont été levées.

Modalités de la promesse unilatérale de vente

La promesse unilatérale de vente s'apparente à un contrat signé entre le bénéficiaire (acheteur) et le promettant (vendeur). L'acte de signature peut être réalisé sous seing privé ou devant la notaire. Lorsque la signature est sous seing privé, acheteur et vendeur peuvent faire le choix d'être accompagnés par un agent immobilier ou de procéder à celle-ci librement.

Le compromis sous seing privé a la même valeur juridique qu'un contrat signé chez le notaire. Dès lors que la signature se fait chez le notaire, celui-ci va vérifier le respect des clauses et la légalité de l'accord entre le bénéficiaire et le promettant. Il s'agit généralement du notaire du promettant. Toutefois, il est possible de faire également intervenir le notaire du bénéficiaire. Les deux notaires travaille ensemble et se répartiront les frais à part égale.

Toute promesse unilatérale de vente visée à l'article 1589-2 du Code civil doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

Contenu de la PUV

Le contenu de l'engagement unilatéral de vente est encadré par le Code civil et le Code de la construction de l'habitat. Voici les informations que vous devrez obligatoirement intégrer :

  • L'identité et les coordonnées du bénéficiaire et du promettant
  • La localisation dresse du bien à vendre
  • L'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire)
  • La description du bien (les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc.)
  • Les mentions légales
  • La situation du bien (servitudes, hypothèque, location en cours)
  • La date d'échéance de la levée d'option
  • Le prix du bien et les modalités de paiement
  • L'indemnité d'immobilisation
  • Le calcul des frais de notaire (droit de mutation)
  • Les conditions suspensives
  • La mention sur délai rétractation (obligatoire, d'une durée de 10 jours minimum).

Annexes de la promesse unilatérale de vente

  • Le dossier de diagnostics techniques
  • Les informations spécifiques à la copropriété le cas échéant
  • Règlement de copropriété
  • PV des assemblées générales des trois dernières années
  • Fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic et qui regroupe les données financières et techniques de l'immeuble
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble
  • Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu

Obligation des parties

Le bénéficiaire :

Si elle figure dans le dans la promesse unilatérale de vente, l'indemnité d'immobilisation fait partie des obligations que doit respecter l'acheteur. L'indemnité permet au bénéficiaire de verrouiller le bien à la vente pendant la durée de l'option d'achat. La somme de l'indemnité d'immobilisation est variable et est à définir entre les deux parties. Elle représente jusqu'à 10 % du prix de vente de la propriété. Le montant bloqué sur un compte séquestre, généralement celui du notaire, en attendant que la transaction se fasse. S'il se rétracte, le bénéficiaire perdra cette somme au profit du vendeur. À l'inverse, lorsque la signature de l'acte de vente a lieu, l'indemnité d'immobilisation est déduite de prix de vente.

Après la signature

Une fois la signature de vente signée, l'acheteur est dans l'obligation de trouver un plan de financement pour son projet : un emprunt immobilier. Il pourra démarcher plusieurs banques, voire un courtier pour trouver son plan de financement. En cas de trois échecs successifs, le bénéficiaire pourra activer la clause suspensive d'obtention de prêt. La levée d'option d'achat peut intervenir tacitement ou de manière anticipée. La levée d'option intervenue tacitement signifie que le délai est dépassé sans que l'acheteur ne se soit manifesté pour remettre en cause celle-ci. À l'inverse, la levée d'option anticipée signifie que l'acheteur souhaite lever l'option d'achat avant le délai. Pour cela, il devra faire un courrier recommandé.

Au cas où le bénéficiaire ne lève pas son option d'achat, deux cas de figure peuvent se présenter : Le premier cas est celui pour lequel le bénéficiaire se rétracterait durant la période légale de 10 jours. Le bénéficiaire n'aurait aucune pénalité et pourrait récupérer son indemnité d'immobilisation. Il aurait simplement l'obligation de notifier sa décision via un courrier recommandé avant le délai des 10 jours. Dans le second cas est celui pour lequel le bénéficiaire se rétracterait après la période légale de 10 jours.

Le promettant

Dans le cas où le bénéficiaire se rétracte, la promesse unilatérale de vente (PUV) est caduque, et le vendeur peut remettre en vente son logement entre particuliers. Le promettant peut également se rétracter s'il ne souhaite plus vendre son logement, ou s'il ne souhaite plus traiter avec le vendeur, ou bien si les conditions de vente ne lui correspondent plus. Dans ce cas, la promesse de vente engageant sa responsabilité, il peut être amené devant les tribunaux par l'acquéreur. Deux issues possibles : le paiement d'une pénalité de dommages et intérêts ou une vente forcée du bien à vendre.

Qui rédige la promesse unilatérale de vente ?

Tout comme la signature de l'offre d'achat, la promesse unilatérale de vente peut être rédigée et signée sous seing privé, c'est-à-dire sans intermédiaire (notaire, agence immobilière). Elle doit aussi être envoyée au service des impôts pour être enregistrée. L'acquéreur devra payer 125 euros pour assurer cet enregistrement.

Les commissions d'agence immobilière à la signature de la promesse

Les frais d'agence liées à la vente d'un appartement sont fixées en proportion du prix de vente net vendeur. Des frais d'agence qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l'appartement lors de la signature de la promesse : « demandez à l'agent immobilier de faire un effort ». Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne. L'agence immobilière en ligne vous propose une commission fixe Et ceci, quelle que soit le bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec l'agence immobilière OprixFixe.

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