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Modèle de promesse de vente entre particuliers

Qu'est-ce qu'une promesse de vente entre particuliers ?

La promesse de vente entre particuliers permet d'encadrer une transaction et protéger les intérêts du vendeur et de l'acheteur. Entre particuliers, la promesse a pour rôle de réserver la propriété à un unique acheteur. Elle engage également l'acquéreur en précisant les contours de la vente. L'engagement entre particuliers est aussi appelé promesse synallagmatique de vente.

La signature de la promesse de vente peut aussi se faire devant un notaire (sous forme d'acte authentique). Si l'acheteur et le vendeur choisissent de signer sans la présence du notaire, ils devront faire attention à respecter le cadre réglementaire de l'avant-contrat.

La promesse de vente entre particulier n'est pas à prendre à légère. Il y a certaines règles et obligations à respecter pour ne pas mettre en danger une vente sans agence immobilière.

L'indemnité d'immobilisation entre particuliers

L'indemnité d'immobilisation, c'est la somme que verse l'acquéreur au vendeur dès lors que le délai de rétractation a expiré après la signature de la promesse de vente. Entre particuliers, elle ne peut se faire que devant le notaire. 

La somme peut aller jusqu'à 10 % du prix de vente du logement. Lorsque vous signez l'engagement de vente en qualité de vendeur, il est important de négocier cette indemnité pour qu'elle soit suffisamment dissuasive pour que l'acheteur ne se rétracte pas.

Pourquoi signer une promesse de vente entre particuliers (ou sous seing privé) ?

Signer une promesse de vente entre particuliers permet une certaine flexibilité. Obtenir un rendez-vous avec un notaire pour signer une promesse de vente peut prendre plusieurs semaines. La promesse de vente entre particuliers permet de signer a sa convenance lorsque la promesse est rédigée. Un avantage important pour vendre plus rapidement ! La formalisation de la vente entre particuliers est actée dès lors que le vendeur et l'acheteur se rencontreront pour signer.

Un autre avantage existe, celui du prix. En effet, rédiger et signer la promesse de vente soi-même (au lieu de passer par un notaire) permet d'économiser de l'argent sur la vente.

La promesse entre particuliers a la même valeur qu'une promesse de vente, à condition de respecter un certain nombre de mentions et de clauses suspensives. La préparation de la promesse de vente entre particuliers peut également se faire avec un agent immobilier. Habitué à cette démarche, il sera en capacité de vous proposer un modèle type d'engagement afin de mieux appréhender ensuite la signature de l'acte authentique chez le notaire.

L'enregistrement de la promesse de vente entre particuliers

Après la signature de la promesse de vente entre particuliers, le vendeur ou l'acheteur doit enregistrer le contrat auprès des services des impôts. Selon l'article 1840 A du Code Général des Impôts, un délai de 10 jours est donné dès la signature pour enregistrer le contrat de vente entre particuliers. Le tarif d'enregistrement de la promesse de vente est de 125 €. Si la promesse de vente ou compromis de vente est signée entre particuliers dans le cadre d'une vente en SCI, elle doit toujours faire l'objet d'un enregistrement auprès des services fiscaux.

Quelle est la démarche pour enregistrer la promesse de vente entre particulier ?

Pour enregistrer une promesse de vente entre particuliers, il faut se diriger vers le Trésor Public du domicile du vendeur ou de l'acheteur.

À Paris, chaque arrondissement a son Centre des Finances Publics. Un annuaire vous indique toutes les coordonnées du centre le plus proche pour prendre contact. Un exemplaire avec la mention de l'enregistrement  sera rendu à l'une des parties, l'autre sera conservé par le service des impôts.

Le paiement de 125 € peut se faire soit par chèque à l'ordre du Trésor Public, par virement ou en espèces.

Les risques de signer une promesse de vente entre particuliers sans notaire

Tout comme le compromis de vente, la promesse de vente peut être rédigée et signée sous seing privé, c'est-à-dire sans intermédiaire d'un notaire. Cependant la signature entre particuliers doit faire l'objet d'une attention toute particulière car elle comporte des risques.

En effet, le manque d'habitude peut entrainer du stress et des erreurs et augmenter le délai de le signature. Par ailleurs, en ce qui concerne les clauses suspensives, l'acheteur et le vendeur doivent avoir une connaissance maitrisée du droit pour ne pas que le contrat entre particuliers deviennent caduque.

Les commissions à la signature de la promesse de vente entre particuliers

Les commissions ne sont pas versées à la promesse de vente entre particuliers mais seulement lors de la signature de l'acte authentique de vente. En effet, l'agent immobilier n'a droit à la commission qu'après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties.

Chez l'agence Oprixfixe, les agents immobiliers réalisent des promesses de vente sans passer par un notaire. L'agence immobilière à commission fixe vous aide à la rédaction d'une promesse de vente.

Modèle de lettre de promesse de vente entre particuliers

Contenu

Promesse de vente d'immeuble sous conditions suspensives entre les soussignés :

D'UNE PART,

VENDEUR(S)

Monsieur/Madame [nom], [prénom]

Né(e) le [date]

(Et son épouse/époux [nom], [prénom])

(Né(e) le [date])

Résidant au [adresse]

Désigné(s) ci-après par "le promettant"

ET D'AUTRE PART

ACQUÉREUR(S)

Monsieur/Madame [nom], [prénom]

Né(e) le [date]

(Et son épouse/époux) [nom], [prénom])

(Né(e) le [date])

Résidant au [adresse]

Désigné(s) ci-après par "le bénéficiaire"

Il est précisé que si la vente intervient entre plusieurs acquéreurs et/ou vendeurs, les uns et les autres sont liés conjointement et solidairement entre eux.

Il a été fait et convenu ce qui suit :

PROMESSE DE VENTE ENTRE PARTICULIERS

Le promettant s'engage, dans le délai prévu ci-après, à vendre les biens désignés ci-après au bénéficiaire, qui accepte en se réservant le droit de demander ou non la réalisation définitive de la vente.

  • Situation et désignation du bien (inclure la description détaillée du logement vendu, ainsi que sa situation : libre, loué, occupé, etc.)
  • L'objet de la vente est le bien suivant : [appartement, maison individuelle, maison en lotissement, terrain constructible...]
  • Situé à l'adresse suivante : [adresse]
  • Composé de : [détailler la nature et l'usage des pièces]
  • D'une superficie Loi Carrez de [nombre de m²]
  • Et des accessoires suivants [mentionner la présence de jardin, garage, abri de jardin, piscine, etc.]
  • Équipements communs [mentionner les équipements des parties communes : ascenseurs, aires de jeux, etc…]

Si le bien est en copropriété :

  • Numéro du ou des lots :
  • Nombre de millièmes :
  • Références cadastrales :

Le bénéficiaire déclare avoir une connaissance complète des biens faisant objet de la présente promesse pour les avoir visités et mesurés, et dispense de ce fait le promettant d'une plus ample désignation.

ORIGINE DU BIEN VENDU

Sur l'origine de propriété, le promettant déclare :

  • Qu'il est seul propriétaire desdits biens et droits immobiliers pour les avoir acquis de [ancien propriétaire] par acte notarié établi le [date] par Me [notaire] notaire domicilié à [adresse].
  • Avoir la capacité pleine et entière de disposer desdits biens.
  • Qu'il s'engage à fournir à première demande du rédacteur de l'acte de vente notarié tous titres de propriétés et pièces nécessaires à la vente.

CHARGES GREVANT L'IMMEUBLE

Servitudes et urbanisme

Le promettant déclare qu'à sa connaissance, les biens objets de la présente promesse de vente ne sont à sa connaissance grevées d'aucune servitude spéciale ou résultant de la situation naturelle des lieux ou des textes et règlements en vigueur sur l'urbanisme.

Hypothèques et privilèges

Le promettant déclare qu'à sa connaissance, les biens, objet du présent contrat sont libres de tout privilège ou hypothèque.

Situation locative

Le promettant déclare que les biens à vendre seront le jour de l'entrée en jouissance libre de toute location ou occupation.

DÉLAI

Le contrat est consenti jusqu'au [date] au plus tard. Si le bénéficiaire n'a pas levé l'option d'achat à cette date, il sera déchu de tout droit et l'indemnité d'immobilisation sera acquise au promettant. Si le bénéficiaire décide de lever son option d'achat, il devra notifier le promettant à son domicile, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, ou remise en main propre contre récépissé. La notification devra lui être parvenue au plus tard à la date limite de levée d'option mentionnée ci-dessus.

CONDITIONS GÉNÉRALES DE LA VENTE

La vente sera réalisée sous les conditions suivantes, que le bénéficiaire s'oblige à exécuter s'il lève son option d'achat :

  • Prendre les biens vendus dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans garantie d'aucune sorte de la part du promettant concernant les vices de toute nature pouvant affecter le sol, le sous-sol ou les bâtiments, sauf ceux dont il aurait notoirement connaissance
  • prendre également les biens vendus sans garantie de contenance, toute différence en plus ou en moins, s'il en existe, excédât-elle le vingtième, devant faire le profit ou la perte du bénéficiaire
  • acquitter, à compter du jour de l'entrée en jouissance, toutes charges, taxes et impôts, étant précisé que la taxe foncière sera payée par les deux parties au prorata de leur occupation dans l'année civile de l'entrée en jouissance
  • faire son affaire personnelle de la continuation ou résiliation de toute police d'assurance intéressant les biens loués
  • payer tous les frais, droits et honoraires résultant des présentes et de ses suites
  • payer les travaux décidés par une assemblée de copropriétaires à partir de ce jour, le promettant s'engageant, pour sa part, à payer ceux décidés jusqu'à ce jour, qu'ils soient, dans l'un ou l'autre cas, exécutés ou non.

JOUISSANCE

Le bénéficiaire disposera de la propriété de l'immeuble désigné ci-avant à partir du jour de la signature de l'acte authentique. Le transfert de propriété de l'immeuble permettra au bénéficiaire de disposer de la jouissance du bien.

PRIX

La promesse de vente est consentie et acceptée moyennant le prix principal de [montant en toutes lettres en euros]. Le prix sera payable comptant le jour de la signature de l'acte authentique, si le bénéficiaire décide de lever son option d'achat. Il est formellement convenu et accepté qu'à défaut du versement du prix de vente entre les mains du notaire rédacteur de l'acte authentique, la vente sera considérée comme nulle et non avenue, le transfert de propriété ne pourra s'effectuer et l'indemnité d'immobilisation sera considérée comme acquise au promettant. En levant son option d'achat, le bénéficiaire devra payer tous les frais, droits et émoluments de l'acte authentique qui constatera la réalisation de la vente.

INDEMNITÉ D'IMMOBILISATION

En raison de la promesse unilatérale de vente, et en contrepartie du préjudice que le promettant subirait en cas de non-réalisation dans les délais et conditions stipulés par la présente promesse entre particuliers, le bénéficiaire verse ce jour la somme de [montant en toutes lettres en euros]. Cette somme s'imputera sur le prix convenu de la vente.

CONDITIONS SUSPENSIVES ET PARTICULIÈRES

Conditions suspensives générales

La présente promesse de vente est consentie et acceptée sous les conditions suspensives suivantes :

Capacité, pouvoir : que le promettant justifie d'un droit de propriété régulier et dispose de la capacité et des pouvoirs nécessaires à la signature de l'acte authentique ;

Urbanisme : qu'un certificat d'urbanisme concernant les biens objet de la présente promesse soit obtenu et qu'il ne révèle aucune charge ou servitude, autre que celles décrites ci-dessus, de nature à restreindre le droit de propriété ou de jouissance ou à rendre l'immeuble impropre à sa destination ;

Droit de préemption : que l'exercice d'aucun droit de préemption ne fasse obstacle à la réalisation de la vente, qu'il émane d'une collectivité publique ou de toute autre personne ;

CONDITION SUSPENSIVE PARTICULIÈRE

Condition suspensive relative au financement :

La présente promesse est consentie et acceptée sous la condition suspensive que le bénéficiaire obtienne, d'ici le [date] au plus tard, un ou plusieurs prêts du montant global nécessaire au financement de son acquisition. Le bénéficiaire déclare à cet égard :

que la somme qu'il doit financer s'établit comme suit :

  • Prix FAI : [montant en toutes lettres en euros]
  • Frais notariés : [montant en toutes lettres en euros]
  • Autres frais : [montant en toutes lettres en euros]

Total : [montant en toutes lettres en euros]

qu'elle sera financée de la façon suivante :

  • Apports personnels et assimilés : [montant en toutes lettres en euros]
  • Montant total des emprunts : [montant en toutes lettres en euros]
  • Total : [montant en toutes lettres en euros]

- au moyen des prêts qu'il va solliciter à des conditions compatibles avec ses possibilités de remboursement, correspondant aux conditions suivantes :

  • Montant maximal de remboursements mensuels au cours de la première année : [année x] remboursements de [montant en toutes lettres en euros]
  • Montant moyen du taux d'intérêt : [nombre en %]
  • Durée minimale du prêt : [nombre d'années]. Le bénéficiaire devra justifier du dépôt de sa demande de financement auprès d'une banque ou d'un courtier en prêt dans les dix jours suivant la signature de la présente entre particuliers.

La présente condition suspensive sera considérée comme réalisée dès que le bénéficiaire aura reçu une ou plusieurs offres de prêts couvrant le montant global d'emprunts nécessaire au financement de son acquisition et correspondant à ses possibilités de remboursement telles qu'indiquées ci-dessus.

Elle sera également considérée comme réalisée, conformément à l'article 1178 du Code civil, dans le cas où le bénéficiaire aurait fait obstacle à sa réalisation en raison notamment de l'absence de dépôt, du dépôt tardif ou du dépôt incomplet des dossiers de demandes d'emprunt. L'obtention ou la non-obtention du ou des prêts devra être notifiée par le bénéficiaire au promettant par lettre recommandée un mois au moins avant l'expiration du délai de validité de la présente promesse de vente.

Effets des conditions suspensives

En cas de non-réalisation d'une seule des conditions suspensives énumérées ci-dessus, la présente promesse sera considérée comme nulle et non avenue, chacune des parties reprenant sa pleine et entière liberté, et le promettant reprendrait la libre disposition de l'immeuble ci-dessus désigné.

Le dépôt de garantie sera restitué au bénéficiaire sans formalité, intérêt ou pénalité, à moins que le promettant ne décide de renoncer aux conditions destinées à le protéger et de procéder en tout état de cause au transfert de propriété. Si la condition suspensive se réalise, la vente sera régularisée en l'étude de Me [nom du notaire] dans le délai de [nombre de jours] jours à compter de la réalisation de ladite condition.

RÉALISATION DE LA VENTE

Dans le cas où le bénéficiaire lèverait son option d'achat et si toutes les conditions suspensives venaient à se réaliser, la vente sera régularisée dans un délai de [nombre de jours] jours à compter de la réalisation desdites conditions, par acte notarié aux minutes de Me [Nom, prénom du notaire].

Si après la levée d'option par le bénéficiaire, l'une des parties refusait de signer l'acte authentique de vente ou faisait défaut le jour de la convocation devant le notaire à la date-butoir prévu par le précédent acte, elle pourra y être contrainte par les recours légaux, en supportant tous les frais de poursuite. Par ailleurs, elle devra payer la somme de  [montant en toutes lettres en euros] à l'autre partie à titre d'indemnité forfaitaire et de clause pénale.

DROIT DE RÉTRACTATION

En vertu de l'article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, le bénéficiaire non professionnel dispose d'un droit de rétractation dans un délai porté à 10 jours par la loi 2015-990 du 6 août 2015 dite "Loi Macron". Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée lui notifiant le présent acte.

La rétractation, pour être valable, devra être notifiée au promettant par lettre recommandée avec accusé de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Si le bénéficiaire exerce son droit de rétractation dans le délai précisé plus haut, il récupérera l'indemnité d'immobilisation sans pénalités ou retenues.

ENREGISTREMENT

Conformément aux lois en vigueur, la présente promesse de vente entre particuliers fera l'objet d'un enregistrement auprès des services des impôts dans un délai maximal de dix jours à compter de la réception de l'acte par le bénéficiaire.

Fait à : [lieu]     Le : [date]

En [nombre d'exemplaires] exemplaires

Le promettant                    Le bénéficiaire

SIGNATURE                      SIGNATURE

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