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Qu'est-ce que la promesse unilatérale de vente ?

La promesse unilatérale de vente (PUV) est un avant-contrat qui va acter la transaction entre l'acheteur (le bénéficiaire) et le vendeur (le promettant). Cet avant contrat est similaire à la promesse synallagmatique de vente car le vendeur s'engage auprès de l'acheteur à vendre le bien à un prix déterminé et des conditions établies. La PUV est l'inverse de la promesse unilatérale d'achat. Dans ce cas, c'est le bénéficiaire qui est engagé auprès du promettant à acheter le logement.

On parle d'unilatéralité dans la promesse de vente car le vendeur s'engage sur la transaction tandis que l'acheteur a un droit de rétractation. C'est-à-dire, qu'il peut lever ou non l'option d'achat. Ce délai de réflexion est limité dans le temps et défini dans la promesse unilatérale de vente.

La différence majeure entre un compromis de vente et une promesse unilatérale de vente est que le vendeur est le seul engagé d'une PUV.

Qu'est-ce la levée d'option ?

La levée d'option dans une promesse unilatérale de vente est un acte juridique qui signifie que l'acheteur a accepté d'acheter le bien. On dit que l'option d'achat est levée. Dans ce cas, le bénéficiaire à deux solutions, soit il réalise :

  • une levée d'option tacite : il ne se manifeste pas avant la fin du délai de rétractation
  • une levée d'option expresse : il envoie une notification par lettre recommandée avec accusé de réception avant la fin du délai de rétractation

À travers cette levée d'option, les deux parties s'engagent à conclure la vente et donc à signer la promesse unilatérale de vente.

Que se passe t-il si le l'acheteur ne souhaite pas lever l'option d'achat ?

Si l'acheteur ne lève pas l'option d'achat, cela signifie qu'il refuse d'acheter le bien immobilier. Il doit en informer le vendeur, le notaire ou l'agent immobilier avant la date butoir. La promesse unilatérale de vente devient caduque.

En cas de rétractation du bénéficiaire, le vendeur peut demander une indemnité d'immobilisation à l'acheteur. Le montant de l'indemnité est entre 5 à 10 % de la valeur vénale du bien. Ce montant est conservé par le vendeur si l'acheteur décide de ne pas lever l'option d'achat. Le promettant dans ce cas peut remettre le bien en vente sans avoir à rendre de compte au bénéficiaire.

L'indemnité d'immobilisation dans une PUV

Elle fait partie des obligations (selon article de loi) que doit respecter l'acheteur si elle figure dans la promesse unilatérale de vente. C'est une somme défini entre les deux parties, qui permet à l'acheteur de verrouiller le bien à la vente pendant la durée de l'option d'achat. Variable, elle représente jusqu'à 10 % du prix de vente de la propriété.

Le montant est bloqué sur un compte séquestre, généralement celui du notaire, en attendant que la transaction se fasse. Si l'acheteur se rétracte de la promesse de vente, il perdra cette somme au profit du vendeur. À l'inverse, lorsque la signature de l'acte de vente a lieu, l'indemnité d'immobilisation est déduite du prix de vente. En cas de trois échecs successifs, le bénéficiaire pourra activer la clause suspensive d'obtention de prêt.

Les obligations de l'acheteur dans une promesse unilatérale de vente

Dans le cas ou le bénéficiaire souhaite acquérir le bien, comme pour le compromis de vente, il dispose d'un délai de rétractation obligatoire de 10 jours. Ce délai de réflexion est limité dans le temps et défini dans la promesse unilatérale de vente.

S'il se rétracte pendant ce délai, aucune pénalité n'existe. S'il se rétracte après les 10 jours, il est dans l'obligation d'accepter la promesse unilatérale de vente et donc d'acheter le bien dans les conditions prévues au contrat.

Une fois la signature de la PUV, l'acheteur doit trouver les fonds nécessaires pour acquérir le bien dans un délai raisonnable prévu dans l'avant contrat. Il peut démarcher plusieurs banques ou un courtier immobilier pour trouver son plan de financement ou alors régler sans faire de crédit immobilier.

Le vendeur peut-il se rétracter dans une promesse unilatérale de vente ?

Le vendeur ne bénéficie pas de le délai de rétractation dans une promesse unilatérale de vente. Il s'engage seul dans la transaction, et est donc dans l'obligation de lui vendre le bien immobilier tant que l'acheteur ne se rétracte pas lui-même. Si le promettant ne respecte pas l'obligation de vente, l'exécution forcée de la vente sera demandée par l'acquéreur devant le Tribunal compétant.

Le contenu d'une promesse unilatérale de vente

Le contenu de l'engagement unilatéral de vente est encadré par le Code civil et le Code de la construction de l'habitat. Une promesse unilatérale de vente doit contenir : 

  • L'identité et les coordonnées du bénéficiaire et du promettant
  • La localisation dresse du bien à vendre
  • L'origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire)
  • La description du bien (les parties habitables, le terrain, les annexes, les parties communes, les références cadastrales, etc.)
  • Les mentions légales
  • La situation du bien (servitudes, hypothèque, location en cours)
  • La date d'échéance de la levée d'option
  • Le prix du bien net vendeur et les modalités de paiement
  • L'indemnité d'immobilisation
  • Le calcul des frais de notaire (droit de mutation)
  • Les conditions suspensives
  • La mention sur délai rétractation (obligatoire, d'une durée de 10 jours minimum).
  • Annexes de la promesse unilatérale de vente
  • Le dossier de diagnostics techniques
  • Les informations spécifiques à la copropriété le cas échéant
  • Règlement de copropriété
  • PV des assemblées générales des trois dernières années
  • Fiche synthétique de la copropriété établie par le syndic et qui regroupe les données financières et techniques de l'immeuble
  • Le carnet d'entretien de l'immeuble
  • Les documents relatifs à la situation financière de la copropriété et du lot vendu

Qui rédige la promesse unilatérale de vente ?

Tout comme la signature de l'offre d'achat, la promesse unilatérale de vente peut être rédigée entre particuliers ou par l'intermédiaire d'un notaire. Une fois rédigée et signée, elle est envoyée au service des impôts pour être enregistrée. L'acquéreur doit payer 125 euros pour assurer cet enregistrement.

Comment signer une promesse unilatérale de vente ?

La signature peut être réalisée sous seing privé (entre particuliers) ou sous acte notarié (devant le notaire).

  • PUV sous seing privé

Lorsque la signature est sous seing privé, l'acheteur et le vendeur peuvent faire le choix d'être accompagnés par un agent immobilier ou de procéder à celle-ci librement. La promesse de vente sous seing privé ou compromis sous seing privé a la même valeur juridique qu'un contrat signé chez le notaire.

D'après l'article 1589-2 du Code civil, toute promesse unilatérale de vente doit être enregistrée dans un délai de 10 jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire.

  • PUV sous acte authentique ou devant le notaire

https://oprixfixe.fr/guides/vente/notaire/calcul-frais-notaire/La promesse unilatérale de vente peut se faire devant un notaire. Ce dernier rédige, valide et signe la promesse unilatérale de vente. Il va vérifier le respect des clauses suspensives et la légalité de l'accord entre le bénéficiaire et le promettant. C'est généralement le vendeur qui choisit le notaire. L'acheteur quant à lui peut également passer par le notaire de son choix. Il n'est donc pas rare dans une transaction immobilière d'avoir deux notaires. Dans ce cas, les notaires doivent se partager les frais de notaire.

Les commissions à la signature de la promesse unilatérale de vente

Les commissions ne sont pas versées à la promesse unilatérale de vente mais seulement lors de la signature de l'acte authentique de vente. En effet, l'agent immobilier n'a droit à la commission qu'après la signature d'un acte écrit mentionnant l'engagement définitif des deux parties.

Chez l'agence Oprixfixe, les agents immobiliers réalisent des promesses de vente sans passer par un notaire. L'agence immobilière à commission fixe vous aide à la rédaction d'une promesse de vente.

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