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PROMESSE DE VENTE

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Promesse de vente 

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L’ESSENTIEL SUR LA PROMESSE DE VENTE

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 Définition de la promesse de vente

La promesse de vente est un avant-contrat qui va permettre de préparer la signature de l’acte de vente chez le notaire. Elle est similaire au compromis de vente ; néanmoins, sa différence va se retrouver sur le fait qu’elle est plus engageante pour le vendeur. L’acheteur, quant à lui, aura le pouvoir décisionnel de lever l’option d’achat ou non à l’issue du délai de validité d’une promesse de vente.

En synthèse, par ce contrat, le vendeur s’engage à réserver son logement à un acquéreur spécifique. Elle présente également des garanties pour le vendeur. Nous allons voir ci-dessous quelles sont les différences avec le compromis de vente.

La promesse de vente matérialise un engagement du vendeur envers l’acheteur pour la transaction d’un bien immobilier. Appelée également “avant-contrat”, la promesse va intégrer les conditions permettant de garantir la sécurité d’une transaction pour l’acheteur et le vendeur. Votre agence immobilière en ligne à forfait unique vous dit tout sur le délai d’option, les clauses suspensives, les indemnités (etc.) induits par la promesse d’acquisition.

Pourquoi réaliser une promesse de vente ?

La promesse est l’un des deux avant-contrats qui permettent de sceller un accord entre un propriétaire et un acheteur. On l’appelle aussi promesse unilatérale de vente pour la différencier du compromis de vente ou promesse synallagmatique de vente (termes techniques).

Elle va précéder la signature de l’acte authentique de vente signé chez le notaire. Néanmoins, l’avant-contrat n’est pas obligatoire pour assurer une transaction immobilière. Mais cela reste un usage courant car elle offre plus de sécurité pour assurer la vente d’un bien immobilier. Par exemple, la promesse de vente (comme le compromis de vente) va fixer un délai permettant à l’acquéreur et au vendeur de lever les conditions suspensives préalables à la vente comme l’obtention de prêt immobilier, l’absence de servitude ou la purge de préemption.

Une fois signée, la promesse de vente offrira à l’acquéreur une option d’achat exclusive. Le vendeur n’aura pas le droit de proposer son bien à un autre acquéreur une fois la promesse signée. La vente sera réservée exclusivement à l’acheteur.

Différence avec le compromis de vente

Promesse de vente et compromis de vente sont quasiment similaires. La différence se trouve dans le fait que la promesse de vente va engager exclusivement le vendeur là où le compromis va engager les deux parties pour exécuter la vente.

Pour les deux types d’avant-contrats, le désistement d’une des deux parties (hors clauses suspensives et délai de rétractation) peut autoriser l’autre à saisir la justice pour forcer la vente immobilière.

Avantage de signer la promesse d’engagement

La promesse de vente contraint le vendeur et elle le fait également pour l’acheteur. Celui-ci a la possibilité de lever l’option d’achat ou non et il est obligé de verser une indemnité d’immobilisation pendant la signature.

L’indemnité d’immobilisation peut atteindre 10% du prix de vente du bien immobilier. Si la vente se réalise, l’indemnité d’immobilisation est déduite du prix de vente lors de la signature de l’acte. A l’inverse, si l’acheteur ne souhaite pas lever l’option d’achat, le vendeur est autorisé à conserver l’indemnité d’immobilisation.

L’indemnité d’immobilisation offre donc des garanties au vendeur, dans le cadre d’une promesse. Cela dit, de manière générale, les propriétaires auront tendance à privilégier le compromis de vente pour engager l’acheteur sur un même niveau.

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Pour en savoir + 

Aucun versement ne peut être exigé de l’acheteur, sous peine de nullité de l’offre (article 1589-1 du Code civil).

Guide complet sur les 5 signes qui montrent qu’un bien est négociable !

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Contenu d’une promesse de vente

La promesse de vente permet de préparer le contrat de vente (signature de l’acte de vente) en incluant les éléments suivants :

  • Identification des deux parties et signatures
  • Identification du bien, description de l’adresse détaillée
  • Origine du bien, avec la mention du précédent acte de vente et de l’identité du propriétaire précédent
  • Durée de validité de la convention de vente ; il s’agit d’une date d’expiration de celle-ci. A cette échéance au plus tard, l’acquéreur devra annoncer sa décision d’acheter ou non le bien immobilier.
  • Prix de vente du logement
  • Modalités de paiement
  • Dossiers de diagnostics techniques, ensemble des certificats réalisés par les diagnostiqueurs à la charge du vendeur
  • Honoraires de l’agent immobilier, indication du prix et de celui qui en aura la charge (vendeur ou acheteur)
  • Délai de rétractation, obligatoire ; il est fixé à 10 jours depuis la loi macron de 2015. L’acheteur pourra se retirer sans justification, sur simple réalisation d’une lettre recommandée.
  • Conditions suspensives de vente

Les conditions suspensives de la promesse de vente

Les conditions suspensives ou clauses suspensives de vente ont pour rôle d’annuler la validité de la promesse de vente. En cas de non réalisation d’une clause suspensive, alors la vente est annulée et l’indemnité d’immobilisation est restituée à l’acquéreur.

Les clauses les plus utilisées sont les suivantes :

  • L’obtention de prêt immobilier : cela permet à l’acheteur de trouver son financement pour acquérir le bien immobilier. Cette clause est obligatoirement intégrée dans la proposition.
  • Apparition de servitude : les servitudes sont des droits d’utiliser un terrain donnés à un autre voisin. L’apparition d’une servitude peut engendrer l’annulation d’une vente immobilière. Pour vérifier l’absence d’une servitude, il faudra demander un certificat d’urbanisme.
  • Droit de préemption : le notaire doit communiquer à la commune la signature de la de déclaration de vente. La commune aura deux mois pour répondre à son droit de préemption. L’absence de réponse vaut la purge de cette préemption, signifiant que la commune n’est pas intéressée par son option d’achat prioritaire.

Vos questions / Nos réponses

A quel moment signer la promesse synallagmatique de vente ?

 

La promesse de vente intervient juste après l’offre d’achat et la négociation immobilière avec l’acheteur. Elle va préparer la signature de l’acte de vente, lorsque vendeur et acheteur se seront accordés sur les conditions de vente (prix de vente, modalités d’emprunt, date limite pour la signature de l’acte etc.).

Avec qui signer la promesse de vente ?

Tout comme le compromis de vente, la promesse de vente peut être rédigée et signée sous seing privé, c’est-à-dire sans intermédiaire. Elle doit aussi être envoyée au service des impôts pour être enregistrée. L’acquéreur devra payer 125 euros pour assurer cet enregistrement.

Votre agence immobilière en ligne à commission fixe vous conseille malgré tout de procéder à la signature de la proposition de vente devant un notaire ou un agent immobilier. Après la signature, elle est envoyée par courrier recommandé avec avis de réception aux deux parties.

 

Cher lecteur, il ne faut pas croire que tous les biens immobiliers sont négociables, en effet, certains propriétaire lors de leur vente, affiche un prix juste et donc non négociable.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

Les commissions d’agence immobilière à la signature de la promesse

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