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Définition valeur d'usage immobilière

La valeur d'usage est un terme économique permettant de déterminer la valeur d'un bien immobilier en fonction du marché sur un instant « T ». En immobilier, la valeur d'usage est utilisée pour plusieurs raisons :

  • Détermination de la valeur d'un patrimoine
  • Enregistrement des biens auprès des services fiscaux
  • Réalisation par un professionnel de l'immobilier d'un avis de valeur

La valeur d'usage (ou immatérielle) est une mesure économique permettant en fonction du dynamisme d'un marché, ainsi que du comportement des consommateurs (l'offre et la demande) de déterminer le prix net vendeur possible à atteindre lors de la vente d'une maison ou d'un appartement. Cette notion apparue au IVe siècle avant Jésus-Christ est un des fondements de la valorisation d'un ou objet ou d'un service. La valeur d'usage s'applique aussi pour un échange que pour une vente définitive.

En immobilier, la valeur immobilière d'usage est utilisée par les professionnels du secteur pour donner la valeur à un immeuble en fonction de ses caractéristiques et du dynamisme du secteur.

Lors de la construction d'un immeuble pour déterminer la valeur immatérielle d'usage, il faut cerner très précisément les attentes des futurs acheteurs tant au niveau technique, sociologique ou commercial même si les critères évoluent rapidement.

La valeur d'usage est défini par la loi Article L113-3 du Code de la consommation. L'usufruit dans le cas d'une vente en viager est calculé en fonction d'un barème, prenant en compte l'âge de l'usufruitier (article 669 du Code Général des Impôts). Le droit d'usage et d'habitation est calculé de la même manière, à la différence près que ce droit étant plus restreint qu'un usufruit, il équivaut à 60 % de la valeur de l'usufruit

Éléments pris en compte pour déterminer la valeur d'usage

Un agent immobilier lors de l'estimation d'un bien pour déterminer une valeur d'usage au plus proche du réel doit prendre en compte les caractéristiques suivantes :

  • État de l'immeuble
  • Emplacement (centre-ville, reculé)
  • Performance énergétique du bâtiment
  • Niveau d'insonorité
  • Connectivité (qualité du réseau Fibre)
  • Nombre de commerces de proximité
  • Présence de lieu éducatif, sportif et de culte
  • Qualité des transports en commun
  • Présence d'une locomotive (salle de spectacle, centre commerciale, parc d'attraction, monuments.).

L'ensemble des éléments citez permettent de juger de la qualité d'un immeuble dans son écosystème. La qualité macro et micro économique de l'immeuble permettent de déterminer en direct la valeur immobilière d'usage.

Attention : la valeur d'usage n'est pas le synonyme de la valeur d'échange qui elle est mesurée uniquement selon l'attraction autours de l'immeuble.

Différence valeur d'usage et valeur vénale

Alors que la valeur d'usage est déterminée en amont d'une transaction immobilière la valeur vénale est la conséquence de prix d'un bien. C'est-à-dire, que sans transaction immobilière, il n'est pas possible de déterminer la valeur réelle (valeur vénale) d'un immeuble. Pourtant, lors d'une estimation, les professionnels évoque bien plus souvent la valeur vénale que la valeur d'usage immobilier.

La différence entre les deux représente la dépréciation d'un bien immobilier. La valeur actuelle représente la valeur la plus élevée entre la valeur vénale et la valeur d'usage, qui représente la valeur des avantages économiques futurs attendus de l'utilisation de l'immeuble pour la vente.

Par exemple, si un bien possède une valeur vénale supérieure à sa valeur d'usage, et que la valeur vénale est inférieure à la valeur nette comptable. Alors il est nécessaire de comptabiliser une dépréciation pour la différence entre ces deux valeurs, afin que le bien soit valorisé dans le bilan à sa valeur vénale.

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