Afin de réaliser une vente viagère, il existe deux types de viager. Le viager occupé, qui permet à un propriétaire vendeur de continuer à vivre dans le logement, et le viager libre où l'acquéreur peut prendre possession de l'habitation. Viager occupé et viager libre sont les formes les plus courantes de vente d'un bien immobilier en viager. Il existe également d'autres options moins connues pour vendre : la vente à terme, la vente en nue-propriété et la vente avec bail à vie. A travers ce guide, on vous fait découvrir l'univers des différentes situations pour tout savoir sur la rente viagère.

Quels sont les différents types de viager ?

Le marché du viager en France ne fait que croître. Sous les effets conjugués de la mondialisation et de la disparition d'un modèle de civilisation unique, il prend de la place dans nos sociétés. A cela s'ajoute également l'éloignement familial, tant dans les mœurs que par la distance, qui modifie l'idée de demeure familiale. Ce phénomène international se traduit par un encadrement du viager pour les acheteurs et les vendeurs. Ce pacte solidaire permet à l'un d'accéder à la propriété à peu de frais, et à l'autre de disposer de sa fortune de son vivant sans perdre la jouissance de son logement.

Pour accomplir un contrat viager entre particuliers, il y a différentes modalités en fonction des envies des uns et des autres.

Le saviez-vous : pour déterminer le montant d'une rente viagère consécutive à la vente d'un bien immobilier, il faut retenir trois éléments fondamentaux : le taux de la rente (article 1976 du Code Civile), le choix ou non du bouquet ainsi que l'abattement pour occupation.

Le viager occupé

Plus de 70 % des ventes viagères se font en viager occupé. Cela permet au vendeur d'augmenter son pouvoir d'achat immédiatement avec un bouquet et une rente viagère à vie. Quels sont les avantages du contrat occupé pour l'acheteur et le vendeur ?

Les avantages du viager occupé pour le vendeur

  • Génération d'un capital financier immédiat et d'un complément de ressources à vie
  • Plus besoin de payer la taxe foncière, la taxe d'habitation et les charges courantes
  • Les travaux de la maison ou de l'appartement ne sont plus à réaliser
  • Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est conservé à vie
  • Le bouquet à faible fiscalité est totalement exonéré d'impôt
  • Une rente avec abattement fiscal à partir de 70 ans
  • Un loyer garanti (rente) par acte notarié prononcé
  • Une rente annexée sur l'INSEE et revalorisée tous les ans
  • Facilite les droits de succession en faisant une donation du bouquet à ses enfants tout en laissant la rente viagère au conjoint

Les avantages du viager occupé pour l'acheteur

  • Acheter et vivre dans un bien au-dessus de son pouvoir d'achat
  • Placement immobilier à long terme
  • Nombreux avantages fiscaux, notamment abattement fiscal en fonction de l'âge
  • Nombre maximum de paiements de la rente (10, 15 ou 20 ans)
  • Autorisation dans l'acte de pouvoir vendre pour récupérer son bouquet

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Le viager libre

Le viager libre est la forme la plus libre pour un propriétaire vendeur. Ce type de contrat permet à un acheteur de disposer immédiatement du logement dès la signature de l'acte authentique chez le notaire. Une différence importante avec le viager occupé, où le propriétaire peut continuer de vivre dans le logement vendu. Il représente moins de 30 % des ventes viagères en France tous les ans.

Ce type de vente intéresse l'acheteur qui n'a pas pu bénéficier d'un financement immobilier par sa banque. L'acheteur acquiert le bien et l'utilise ensuite comme résidence principale, exactement comme pour un achat immobilier dit classique.

Les avantages du viager libre pour le vendeur

  • Un prix de vente net vendeur supérieur à celui du viager occupé (+ 25 à 50 %)
  • Une rente confortable
  • Un complément de revenu garanti jusqu'à la mort, contrairement à un bien mis en location
  • Le DUH est conservé à vie
  • Une fiscalité intéressante sur le bouquet et la rente

Les avantages du viager libre pour l'acheteur

  • Sécuriser l'investissement après achat (remise de clés immédiate)
  • Possibilité de louer le bien (Location nue, LMNP, Airbnb, professionnel) acheté en viager libre
  • Possibilité de réaliser des travaux et de transformer le logement

Pour résumer, investir en viager libre est une alternative pour profiter d'avantages fiscaux tout en jouissant du bien immobilier librement et sans contrainte.

Points communs des ventes viagères

Les ventes viagères n'ont pas de cadre juridique précis, il est donc de la responsabilité du notaire, avocat, agent immobilier qui les rédigent de prendre en considération les points suivants :

  • Répartition des charges (eau, électricité, charges de copropriété, travaux) entre le débirentier et le crédirentier
  • Condition de la renonciation d'habitation (libre ou occupé)
  • Prévoyance de l'indexation de la rente sur l'inflation
  • Clause de privilège de rachat en cas de vente du débirentier
  • Action résolutoire et sanction en cas de non-paiement de la rente viagère

Les alternatives à la vente viagère

Le viager libre et occupé sont les formes de rente les plus courantes dans la vente d'un appartement ou d'une maison. Il existe d'autres types de vente moins connues.

Vente à terme

Le vente à terme fixe est similaire à la vente en viager occupé ou libre. Le débirentier perçoit le paiement d'un bouquet et une rente limitée dans le temps. Pour le crédirentier, la rente doit se poursuivre même au décès du vendeur. En effet, la rente est limitée dans le temps mais doit être respectée par rapport à ce qui a pu être signé dans l'acte authentique de vente chez le notaire. Dans ce cas, les mensualités sont versées aux héritiers jusqu'à terme fixe : une manière pour le propriétaire vendeur de protéger son patrimoine au maximum.

Vente en nue-propriété

La vente en nue-propriété est semblable à la vente en viager occupé. La différence réside dans le fait que le vendeur ne perçoit pas de rente mensuelle. Une fois le versement du bouquet effectué, au moment de la signature de l'acte, il peut continuer de vivre dans son logement jusqu'à sa mort. L'acquéreur peut occuper le bien au décès du vendeur. Ce type de vente est rarement utilisé car le bouquet demandé est très important même s'il n'y a pas de rente.

Vente avec bail à vie

La vente avec bail à vie est une forme de vente sans rente dans le sens ou le propriétaire vendeur vend mais reste locataire du bien immobilier. Il reçoit l'argent de la vente mais doit payer un loyer à son nouveau propriétaire. La détermination de la valeur vénale du bien est réalisée en fonction du loyer qui sera payé après la vente. Une solution idéale pour récupérer du capital sans perdre la jouissance d'un bien.

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