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Quelles sont les différents types de viager ?

Le marché du viager en France ne fait que croitre. Sous les effets conjugués de la mondialisation et de la disparition d'un modèle de civilisation unique, il prend de la place dans nos sociétés. On ajoute également l'éloignement familial tant dans les mœurs que par la distance qui modifie l'idée de demeure familiale. Ce phénomène international se traduit par un encadrement du viager pour les acheteurs et les vendeurs. Un pacte solidaire permettant à l'un d'accéder à la propriété avec peu de frais et pour l'autre un moyen de disposer de sa fortune de son vivant sans perdre la jouissance de son logement.

Pour accomplir un contrat viager entre particuliers, il y a différentes modalités en fonction des envies des uns et des autres.

Le saviez-vous : pour déterminer le montant d'une rente viagère consécutive à la vente d'un bien immobilier, il faut retenir trois éléments fondamentaux : le taux de la rente (article 1976 du Code Civile), le choix ou non du bouquet ainsi que l'abattement pour occupation.

Le viager occupé

Plus de 70 % des ventes viagères se font en viager occupé. Il permet au vendeur d'augmenter son pouvoir d'achat immédiatement avec un bouquet et une rente viagère à vie. Quelles sont les avantages du contrat occupé pour l'acheteur et le vendeur ?

Les avantages du viager occupé pour le vendeur

  • Génération d'un capital financier immédiat et un complément de ressource à vie.
  • Plus besoin de payer la taxe foncière, taxe d'habitation et les charges courantes.
  • Les travaux de la maison ou de l'appartement ne sont plus à réaliser.
  • Le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) est conservé à vie.
  • Le bouquet à une fiscalité faible est totalement exonéré d'impôt.
  • Une rente avec abattement fiscal à partir de 70 ans.
  • Loyer garanti (rente) par acte notarié prononcé.
  • Rente annexé sur l'INSEE et revalorisé tous les ans.
  • Facilité le droit de succession en faisant une donation du bouquet à ses enfants tout en laissant la rente viagère au conjoint.

Les avantages du viager occupé pour l'acheteur

  • Acheter et vivre dans un bien au-dessus de son pouvoir d'achat.
  • Placement immobilier à long terme.
  • Nombreux avantages fiscaux, notamment abattement fiscal en fonction de l'âge.
  • Nombre maximum de payement de la rente (10,15 ou 20 ans).
  • Autorisation dans l'acte de pouvoir vendre pour récupérer son bouquet.

Vous hésitez sur le type de vente pour votre logement ? OprixFixe, vous conseille sur rendez-vous en tenant compte de votre situation personnelle, de vos besoins, contactez en ligne un expert

Le viager libre

Le viager libre est la forme la plus libre pour un propriétaire vendeur. Ce type de contrat permet à un acheteur de disposer immédiatement du logement dès la signature de l'acte authentique chez le notaire. Une différence importante avec le viager occupé, ou le propriétaire peut continuer de vivre dans le logement vendu. Il représente moins de 30 % des ventes viagères en France tous les ans.

Ce type de vente intéresse l'acheteur qui n'a pas pu bénéficier d'un financement immobilier par sa banque. L'acheteur acquiert le bien et l'utilise ensuite comme résidence principale, exactement comme pour un achat immobilier dit classique.

Les avantages du viager libre pour le vendeur

  • Un prix de vente net vendeur supérieur à celui du viager occupé (+ 25 à 50 %).
  • Rente confortable.
  • Complément de revenu garantie jusqu'à la mort contrairement à un bien mis en location.
  • Le DUH est conservé à vie.
  • Fiscalité intéressante sur le bouquet et la rente

Les avantages du viager libre pour l'acheteur

  • Possibilité de réaliser des travaux et de transformer le logement.

Pour résumer, investir en produit viager libre est une alternative pour profiter d'avantages fiscaux tout en profitant du bien immobilier librement sans contrainte.

Points communs des ventes viagères

Les ventes viagères n'ont pas de cadre juridique précis, il est donc de la responsabilité du notaire, avocat, agent immobilier qui le rédige de prendre en considération les points suivants :

  • Répartition des charges (eau, électricité, charge de copropriété, travaux) entre le débirentier et le crédirentier.
  • Condition de la renonciation d'habitation (libre ou occupé).
  • Prévoyance de l'indexation de la rente sur l'inflation.
  • Clause de privilège de rachat en cas de vente du débirentier.
  • Action résolutoire et sanction en cas de non-paiement de la rente viagère.

Les alternatives à la vente viagère

Le viager libre et occupé sont les formes de rente les plus courantes dans la vente d'un appartement ou d'une maison. Il existe d'autres types de vente moins connues qui permettent une vente différente.

Vente à terme

Le vente à terme fixe est ressemblante à la vente en viager occupé ou libre. Le débirentier perçoit le paiement d'un bouquet et une rente limité dans le temps. Pour le crédirentier, la rente doit se poursuivre même au décès du vendeur. En effet, la rente est limitée dans le temps mais doit être respecté par rapport à ce qui a pu être signé dans l'acte authentique de vente chez le notaire. Dans ce cas, les mensualités sont versées aux héritiers jusqu'à terme fixe. Une manière pour le propriétaire vendeur de protéger un maximum son patrimoine.

Vente en nue-propriété

La vente de la nue propriétaire est semblable à la vente en viager occupé. La différence réside dans le fait que le vendeur ne perçoit pas de rente mensuelle. Une fois le versement du bouquet (au moment de la signature de l'acte), il peut continuer de vivre dans son logement jusqu'à sa mort. L'acquéreur peut occuper le bien au décès du vendeur. Ce type de vente est rarement utilisée car le bouquet demandé est très important même s'il n'y a pas de rente.

Vente avec bail à vie

La vente avec bail à vie est une forme de vente sans rente dans le sens ou le propriétaire vendeur vends mais reste locataire du bien immobilier. Il reçoit l'argent de la vente mais doit payer un loyer à son nouveau propriétaire. La détermination de la valeur vénale du bien est réalisée en fonction du loyer qui sera payé après la vente. Une solution idéale pour récupérer du capital sans perdre la jouissance d'un bien.

Parmi les différents contrats, vous avez pris une décision où vous souhaitez un conseil ? Demandez à nos experts immobiliers un avis de valeur en ligne sans tarder.

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