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Choisir la location meublée pour louer

Comme son nom l'indique, il s'agit d'une location avec du mobilier à l'intérieur. Ce type de location est encadré par la loi Alur de mars 2014, venue modifier l'article 25-4 de la loi du 6 juillet 1989. Cette location doit être équipée en nombre et en qualité suffisante pour assurer un confort paisible au locataire. La location meublée présente de nombreuses différences avec la location nue, d'un point de vue fiscal, au niveau du bail, de l'état des lieux, etc. C'est ce que nous aborderons dans les paragraphes suivants.

La durée d'un bail locatif n'est pas la même si le bien est loué nu ou meublé ! Pour en savoir plus, allez plus bas dans ce guide.

Comment meubler son bien pour louer ?

Le mobilier obligatoire pour une location meublée est encadré par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Pour respecter ce décret, le propriétaire d'un bien immobilier en location devra l'équiper :

  • literie avec draps, couette et housse
  • frigo
  • plaque de cuisson
  • four ou d'un micro-onde
  • vaisselle ainsi que de quelques ustensiles de cuisine
  • étagères de rangement
  • luminaires
  • matériel d'entretien ménager
  • rideaux occultants pour la pièce à coucher

En moyenne, le mobilier est à changer tous les 5 ans. Cela peut varier en fonction des rotations qui sont effectuées de part les locations. Mais c'est un élément à prendre en compte, tant sur le volet financier que logistique.

Le mobilier équipant un bien locatif peut être amorti sur une durée de 5 à 7 ans.

Quelle est la fiscalité pour une location meublée ?

La fiscalité de la location meublée impose au loueur de disposer d'un numéro SIRET, qu'il soit professionnel ou non. La taxe sur la cotisation foncière des entreprises est donc imposée. Il est indispensable d'assurer la comptabilité de vos revenus en tant que BIC (Bénéfices industriels et commerciaux).

En fonction de votre statut, le propriétaire considéré comme loueur meublé non professionnel (LMNP) ou loueur meublé professionnel (LMP). Ce statut dépendra des recettes perçues. En substance, la location meublée permet un régime fiscal plus avantageux : 50 % d'exonération sur les revenus locatifs contre 30 % en location nue (à condition d'être en régime Micro BIC). Si vous souhaitez avoir davantage d'informations sur la fiscalisation d'une location meublée, consultez le guide “Location meublée : imposition / régime fiscaux”.

Se rendre sur les sites de location (SeLoger, Leboncoin, etc.) permet d'avoir un aperçu du montant du loyer que vous pouvez fixer.

Et le bail alors ?

Le bail d'une location meublée à une durée différente de la location nue. La durée est d'un an (9 mois pour une location dédiée à un étudiant). Le bail est reconduit tacitement tous les ans. Concernant le préavis, le locataire peut résilier le bail à tout moment, sans justification de motif, avec un préavis d'un mois. Pour le bailleur, la résiliation est possible après la première année du contrat (possibilité de rompre à tout moment s'il s'agit d'une reprise pour s'y loger, pour vendre, pour un motif légitime et sérieux ou s'il s'agit d'un héritage avec une intention de vendre ou d'y résider). Le préavis est alors de 3 mois minimum.

Comment se déroule l'état des lieux ?

L'exercice de l'état des lieux consiste à juger de l'état des éléments équipant la maison ou l'appartement loué. Cela oblige le locataire à prendre soin du lieu qu'il occupe et des objets qu'il utilise dans le bien loué.

Étant donné que le bien loué contient davantage d'éléments, l'état des lieux d'entrée ou de sortie est beaucoup plus fastidieux. Il faut être exhaustif sur les éléments à lister dans l'état des lieux. Une valeur estimative de chaque élément peut être définie de façon à évaluer plus facilement la pénalité en cas de détérioration.

Si une pénalité financière est exercée, elle est retenue sur le montant du dépôt de garantie financière. Celle-ci est versée par le locataire lors de son entrée dans les lieux. Pour une location meublée, elle est plafonnée à deux fois le montant du loyer hors charges.

Le montant du loyer en meublé

L'avantage d'une location meublée par rapport à une location nue est que le loyer peut être surévalué. Cela se justifie par les prestations qui sont ajoutées à l'intérieur de la location. Il s'agit des éléments obligatoires (listés dans le paragraphe ci-dessus) ou facultatifs pouvant améliorer le standing de votre bien (TV, mobiliers de luxe, connexion internet fibre, etc.). En général, une location meublée permet d'exercer un loyer d'environ 15 % de plus qu'une location nue.

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