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Les conditions suspensives conventionnelles et légales

Lors de la signature d'un compromis de vente, l'acheteur et le vendeur ont la possibilité d'intégrer des conditions suspensives pour protéger les intérêts de chacun. Ces dernières peuvent être légales ou conventionnelles. Conditions légales et conventions conventionnelles sont similaires. Les deux permettent d'encadrer la transaction immobilière.

On distingue donc :

  • les conditions suspensives légales : ce sont des conditions qui relèvent du droit commun
  • les conditions suspensives conventionnelles : ce sont des conditions qui relèvent d'un commun accord entre les parties

Qu'est-ce qu'une condition suspensive conventionnelle ?

Comme son nom l'indique, une condition suspensive conventionnelle résulte d'une convention, autrement dit d'une décision. Cette décision est prise conjointement entre le vendeur et l'acheteur. On dit qu'il y a accord unanime des parties.

Les conditions suspensives conventionnelles permettent de conditionner un objectif lors d'une transaction immobilière. Il n'y a pas de restriction quant à la nature des conditions suspensives conventionnelles à partir du moment ou acheteur et vendeur en prennent connaissance de manière éclairées.

Si l'acheteur souhaite intégrer une condition suspensive conventionnelle, il doit demander l'ajout de cette dernière dans le compromis de vente ou la promesse de vente chez le notaire. La vente est dite parfaite dès lors que l'ensemble des documents liés à un droit de préemption sont annexé à l'avant contrat. Il peut aussi s'agir des diagnostics immobiliers, le certificat de conformité, un plan métré du bien ou encore les documents liés à l'antériorité du logement.

L'acheteur peut aussi demander comme condition suspensive conventionnelle des informations ou encore des autorisations lors de l'achat d'un terrain nu. Par exemple, il peut demander un engagement dans l'avant contrat où la vente est parfaite s'il obtient un permis de construire ou encore un permis de destruction. La condition est régulièrement utilisée pour des biens immobiliers qui doivent faire l'objet de grands travaux.

Des exemples de conditions suspensives conventionnelles

Il existe une multitude de conditions suspensives conventionnelles. Les conditions suspensives les plus utilisées à la signature d'un compromis de vente, sont les suivantes :

Condition suspensive d'obtention d'un permis de construire

Un acquéreur qui souhaite construire ou modifier la structure de l'immeuble qu'il achète peut introduire une condition suspensive d'obtention d'un certificat d'urbanisme détaillé ou l'obtention d'un permis de construire, de non-opposition à une déclaration préalable de travaux ou d'un permis d'aménager auprès de la commune.

Condition suspensive de la vente d'un immeuble par l'acquéreur

Il arrive que l'acquéreur souhaite réaliser son acquisition uniquement s'il vend sa résidence principale ou autre. Dans ce cas, les deux transactions doivent être liées par une condition suspensive, qui subordonne l'achat à la vente préalable d'un bien défini au contrat. Cet accord devra être stipulé dans une clause du compromis de vente, matérialisant ainsi la condition suspensive. Sans la vente, l'achat de l'immeuble mentionné dans le compromis de vente ne peut se réaliser chez le notaire.

Condition suspensive d'obtention d'autorisation par la copropriété

Lorsque le bien objet de la vente est soumis à une autorisation de la copropriété pour modifier la destination de l'immeuble (transformer un local d'habitation en local pour une activité professionnelle), ou pour modifier la nature du bien (réalisation de travaux nécessitant une autorisation de la copropriété), il peut être inscrit dans le compromis de vente ou compromis sous seing privé, une condition suspensive à l'autorisation de la copropriété.

Les limites d'une condition suspensive conventionnelle

Il existe une souplesse à la demande de conditions suspensives conventionnelles dès lors et cela tombe sous les règles de la loi. Cet accord conventionnel accepté par le vendeur à s'engager sur la mise à disposition d'éléments définis ne doit pas être dénoué de sens. Il est impossible d'imposer une condition suspensive qui soit à l'encontre de la loi.

Par exemple, il ne sera pas possible d'imposer au vendeur les raisons de la vente immobilière ou encore le paiement des frais de d'emménagement. On dit qu'il ne faut pas de conditions potestatives, c'est-à-dire qui reposent sur la volonté d'une seule partie. Par exemple,  j'achète l'appartement que si le chien du voisin n'aboie pas.

Les conditions suspensives conventionnelles permettent de protéger les parties dans la promesse de vente ou compromis de vente sur la durée, les délais et les obligations mutuelles de parties.  Le cadre défini permet de mener à bien la transaction. Immobilière pour l'acheteur et le vendeur.

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