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L’ESSENTIEL SUR LA SURFACE UTILE

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Avant-propos sur la surface utile

La surface utile d’un appartement ou d’une maison est calculée à partir de la surface habitable à laquelle on ajoute 50% des pièces ou superficies annexes. La surface totale utile permet d’évaluer les loyers dans les zones encadrées ou aidées. D’autres notions sont également existantes pour mesurer la superficie de votre appartement, surface habitable, surface privative, surface de plancher… Votre agence immobilière à honoraires fixes vous dit tout sur la surface utile !

Qu’est ce que la surface utile d’un logement ?

Une surface utile est définie par le code de la construction et de l’habitation. L’article R331-10 de 1995 donne la définition suivante :

La surface utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R.111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

Le saviez-vous dans le cadre de la détermination de la surface utile d’un bien, il faut impérativement ajouté la moitié de la surface des pièces dites “annexes”. Les pièces annexes correspondent à la fois à : cave ; sous-sol ; remise ; combles ; grenier ; balcon ; balconnet ; loggias ; vérandas ; ateliers ; local vélo ; terrasse.

Comment connaitre cette surface lors de son logement neuf ?

Vous avez deux possibilités pour connaitre la surface utile de votre futur logement : 

  • Faite réalisé l’expertise par un tiers (diagnostiqueur par exemple)
  • Contactez le promoteur du programme ou le maitre d’ouvrage.

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Le saviez vous ?
Les diagnostics immobiliers obligatoire sont en place depuis 1997 date de l’entrée en vigueur de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite “Loi Carrez”.
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Nombre de diagnostics obligatoires - appartement*

Nombre de diagnostics obligatoires - maison*

Comment évaluer la surface utile ?

 

Dans les faits, la surface utile est donc égale à la surface habitable ajoutée à 50% de la superficie des annexes privatives. L’objectif est de déterminer la valeur utile du logement pour ses occupants sans mettre au même plan la surface disponible pour l’aménagement et les annexes qui sont pondérées à hauteur de 50%.

De base, elle servait à faciliter le calcul des loyers aidés (des logements sociaux), puis son usage s’est diversifié avec le temps. La surface utile est déterminée dès la construction du logement et sert au promoteur ou gestionnaire immobilier pour définir le prix du bien par exemple. A défaut, on peut très bien calculer la surface utile soi-même en additionnant la surface habitable et la moitié des annexes.

 Attention

Il ne faut pas confondre la surface utile avec la surface au sol d’un appartement ou d’une maison !

Quelles sont les annexes à la surface utile ?

A la surface habitable, on va donc ajouter 50% des annexes réservées à l’usage exclusif du propriétaire (ou de l’occupant). Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995. Les annexes sont les pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. La hauteur sous plafond doit être d’au moins 1,80m pour que les annexes soient prises en compte.

Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont : caves et sous-sols ; combles et greniers aménageables ; balcons et loggias ; séchoirs et celliers externes ; remises et ateliers ; vérandas ; terrasses accessibles en étage ou semi-enterrées.

Sont exclus de la surface utile, les garages, jardins, cours ou terrasse, même privatifs, les emplacements de parking, les annexes intérieurs comme les buanderies, débarras, séchoirs, celliers.

A quoi sert la surface utile ?  

 

A sa création, la surface utile avait pour usage principal de faciliter le calcul des logements encadrés (HLM, etc.). Elle avait pour objectif de remplacer la surface corrigée qui est très complexe. Aujourd’hui, elle s’est diversifiée pour devenir la référence sur les dispositifs de politique du logement.

En plus du calcul des loyers par les organismes de logements sociaux, la surface utile permet d’évaluer les aides comme les subventions et les prêts aidés pour des projets de construction, d’acquisition ou d’amélioration de biens immobiliers.

La surface utile est employée pour l’application de plusieurs régimes de défiscalisation couplés à l’encadrement des loyers (comme le dispositif Pinel, Scellier ou Duflot permettant de défiscaliser sur ses revenus d’imposition moyennant la pratique de loyers plafonnés pendant plusieurs années).

Pour calculer le montant du loyer plafonné, on utilise la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré. Le résultat permet d’obtenir le loyer maximum que peut exercer le bailleur grâce à la surface utile. Dans le cadre des loyers encadrés, la surface utile à prendre en compte est au maximum de 16m2.

Par exemple, dans le cas d’un appartement de 100m2 avec une cave de 5 mètre carré et 15m2 de balcon. La surface utile totale des annexes est de 20m2. Dans le cadre du plafonnement des loyers cela donnera : 100m2 + (16m2 x50%) = 108m2.

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Vous avez une question sur la surface utile de votre local commercial ?  Contactez les équipes OprixFixe au 0176502223 ou par mail à contact@oprixfixe.fr
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Déterminez les loyers pour la défiscalisation en fonction de la surface utile

La surface utile est toujours utilisée dans les différents régimes de défiscalisation immobilière (loi Scellier, Duflot, Pinel, Macron…). La surface utile permet de déterminer le montant des plafonds de loyer qu’un propriétaire doit appliquer à un locataire si il souhaite bénéficier d’avantage fiscal (généralement une réduction d’impôt).

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Bon à savoir !

La surface utile est une méthode de calcul particulière et a un intérêt particulier pour les acquéreurs d’un bien immobilier neuf ayant un objectif de défiscalisation. Un vendeur n’a pas besoin de cette surface pour vendre son bien.

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Prix du m²  = surface utile ou surface loi Carrez ?

Le prix du m² moyen vu sur le web est généralement calculé en fonction de la surface au sol loi Carrez. Méfiance pour les maisons, ce calcul prend en considération les terrains sur laquelle la maison est vendu.

Vos questions / Nos réponses sur la surface utile

Quelle est la différence entre la surface net et la surface brut ?

La différence entre la surface net et la surface brut est simple, elle concerne les locations professionnelles.  La différence s’exprime de la manière suivante : rapport entre la surface louée et la surface disponible pour l’implantation des postes de travail. Dans un contexte de rationalisation des coûts immobiliers, les immeubles présentant un mauvais ratio SUN / SUB  sont désavantagés par rapport à ceux présentant des valeurs locatives comparables mais permettant une densité plus élevée des espaces de travail.

Travailler avec une agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions avec un agent immobilier sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l’agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. Généralement, une agence immobilière de quartier vous propose de réaliser vos diagnostics à votre place. Attention, l’agent immobilier ne peut pas se substituer à votre droit de regard sur le diagnostiqueur qui va réaliser vos diagnostics.

Avec l’agence immobilière en ligne à prix fixe

Travailler avec l’agence immobilière à commission fixe assure une transparence de l’estimation, en passant par le conseil pour la réalisation des diagnostics.

L’agence immobilière à commission fixe vous propose un accompagnement personnalisé sans pour autant se substituer à certains intermédiaires lors d’une vente . Nous vous proposons plusieurs diagnostiqueurs et nous vous laissons le libre arbitre dans le choix du diagnostiqueur.

Pour finir —>

Pour être diagnostiqueur, il faut obtenir une certification de compétence par un organisme accrédité.

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