Guide vente

Guide location

La surface utile

 

La surface utile ou surface habitable est l’espace réellement disponible pour que acquéreur puisse vivre dans son logement. Découvrez dans ce guide toutes les informations à savoir sur la surface utile d’un logement.

Qu’est-ce que la surface habitable ? Comment connaître la surface habitable ? Comment évaluer la surface habitable ?

 

Qu’est-ce que la surface utile d’un logement ?

Une surface utile est définie par le code de la construction et de l’habitation. L’article R331-10 de 1995 donne la définition suivante :

Les dimensions utile à prendre en compte est égale à la surface habitable du logement telle que définie à l’article R.111-2 du présent code augmentée de la moitié de la surface des annexes dans les conditions fixées par arrêté du ministre du logement.

Le saviez-vous dans le cadre de la détermination de la surface utile d’un bien, il faut impérativement ajouté la moitié de la surface des pièces dites “annexes”. Les pièces annexes correspondent à la fois à : cave ; sous-sol ; remise ; combles ; grenier ; balcon ; balconnet ; loggias ; vérandas ; ateliers ; local vélo ; terrasse.

 

Comment connaitre cette surface lors de son logement neuf ?

Vous avez deux possibilités pour connaitre la surface utile de votre futur logement :

  • Faite réaliser l’expertise par un tiers (diagnostiqueur par exemple)
  • Contactez le promoteur du programme ou le maitre d’ouvrage.

_____

Le saviez-vous ?
Les diagnostics immobiliers obligatoire sont en place depuis 1997 date de l’entrée en vigueur de la loi n°96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez ».
_____

Comment évaluer les surfaces utiles ?

Dans les faits, la surface utile est donc égale à la surface habitable ajoutée à 50% de la superficie des annexes privatives. L’objectif est de déterminer la valeur utile du logement pour ses occupants sans mettre au même plan la surface disponible pour l’aménagement et les annexes qui sont pondérées à hauteur de 50%.

De base, elle servait à faciliter le calcul des loyers aidés (des logements sociaux), puis son usage s’est diversifié avec le temps. La surface utile est déterminée dès la construction du logement et sert au promoteur ou gestionnaire immobilier pour définir le prix du bien par exemple. A défaut, on peut très bien calculer la surface utile soi-même en additionnant la surface habitable et la moitié des annexes.

 

 Attention

Il ne faut pas confondre la surface utile avec la surface au sol d’un appartement ou d’une maison !

 

Quelles sont les annexes à la surface utile ?

A la surface habitable, on va donc ajouter 50% des annexes réservées à l’usage exclusif du propriétaire (ou de l’occupant). Les annexes sont précisées par un arrêté du 9 mai 1995. Les annexes sont les pièces secondaires, externes et inaptes à l’habitation. La hauteur sous plafond doit être d’au moins 1,80m pour que les annexes soient prises en compte.

Les annexes incluses dans le calcul de la surface utile sont : caves et sous-sols ; combles et greniers aménageables ; balcons et loggias ; séchoirs et celliers externes ; remises et ateliers ; vérandas ; terrasses accessibles en étage ou semi-enterrées.

Sont exclus de la surface utile, les garages, jardins, cours ou terrasse, même privatifs, les emplacements de parking, les annexes intérieurs comme les buanderies, débarras, séchoirs, celliers.

 

A quoi sert le mesurage utile ?

A sa création, la surface utile avait pour usage principal de faciliter le calcul des logements encadrés (HLM, etc.). Elle avait pour objectif de remplacer la surface corrigée qui est très complexe. Aujourd’hui, elle s’est diversifiée pour devenir la référence sur les dispositifs de politique du logement.

En plus du calcul des loyers par les organismes de logements sociaux, la surface utile permet d’évaluer les aides comme les subventions et les prêts aidés pour des projets de construction, d’acquisition ou d’amélioration de biens immobiliers.

La surface utile est employée pour l’application de plusieurs régimes de défiscalisation couplés à l’encadrement des loyers (comme le dispositif Pinel, Scellier ou Duflot permettant de défiscaliser sur ses revenus d’imposition moyennant la pratique de loyers plafonnés pendant plusieurs années).

Pour calculer le montant du loyer plafonné, on utilise la surface utile multipliée par le loyer maximum au mètre carré. Le résultat permet d’obtenir le loyer maximum que peut exercer le bailleur grâce à la surface utile. Dans le cadre des loyers encadrés, la surface utile à prendre en compte est au maximum de 16m2.

Par exemple, dans le cas d’un appartement de 100m2 avec une cave de 5 mètre carré et 15m2 de balcon. La surface utile totale des annexes est de 20m2. Dans le cadre du plafonnement des loyers cela donnera : 100m2 + (16m2 x50%) = 108m2.

 

Déterminez les loyers pour la défiscalisation en fonction de la surface utile

La surface utile est toujours utilisée dans les différents régimes de défiscalisation immobilière (loi Scellier, Duflot, Pinel, Macron…). La surface utile permet de déterminer le montant des plafonds de loyer qu’un propriétaire doit appliquer à un locataire si il souhaite bénéficier d’avantage fiscal (généralement une réduction d’impôt).

_____

Bon à savoir !

La surface utile est une méthode de calcul particulière et a un intérêt particulier pour les acquéreurs d’un bien immobilier neuf ayant un objectif de défiscalisation. Un vendeur n’a pas besoin de cette surface pour vendre son bien.

_____

Prix du m²  = surface utile ou surface loi Carrez ?

Le prix du m² moyen vu sur le web est généralement calculé en fonction de la surface au sol loi Carrez. Méfiance pour les maisons, ce calcul prend en considération les terrains sur laquelle la maison est vendue.

 

 

Vos questions / Nos réponses

Quelle est la différence entre la surface net et la surface brut ?

La différence entre la surface net et la surface brut est simple, elle concerne les locations professionnelles.  La différence s’exprime de la manière suivante : rapport entre la surface louée et la surface disponible pour l’implantation des postes de travail. Dans un contexte de rationalisation des coûts immobiliers, les immeubles présentant un mauvais ratio SUN / SUB  sont désavantagés par rapport à ceux présentant des valeurs locatives comparables mais permettant une densité plus élevée des espaces de travail.

 

Travailler avec une agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions avec un agent immobilier sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Il vous revient de déterminer si l’agence immobilière propose le juste prix pour sa prestation. Généralement, une agence immobilière de quartier vous propose de réaliser vos diagnostics à votre place. Attention, l’agent immobilier ne peut pas se substituer à votre droit de regard sur le diagnostiqueur qui va réaliser vos diagnostics.

Avec l’agence immobilière en ligne à commission fixe

Travailler avec l’agence immobilière à commission fixe assure une transparence de l’estimation, en passant par le conseil pour la réalisation des diagnostics.

L’agence immobilière à commission fixe vous propose un accompagnement personnalisé sans pour autant se substituer à certains intermédiaires lors d’une vente . Nous vous proposons plusieurs diagnostiqueurs et nous vous laissons le libre arbitre dans le choix du diagnostiqueur.

 

Faites estimer votre bien immobilier avec

Oprixfixe

Estimation

Vous avez une transaction immobilière à réaliser ?

 

 

Votre expert de secteur vous propose de réaliser une estimation sur-mesure de votre demeure. Un avis de valeur qui, par sa précision, son niveau d’analyse et basé sur les dernières ventes, Oprixfixe saura mettre en valeur votre bien.
 
« Soyez vous aussi un propriétaire exigeant »

Vos documents à télécharger

Comparatif honoraires PDF

Modèle pour résilier mandat semi-exclusif

Modèle de rétraction d'un mandat de recherche

Lettre litige diagnostiqueur erreur DPE

Modèle litige diagnostic gaz

Modèle d'annonce immobilière

Méthode de calcul frais de notaire

Méthode de calcul frais de notaire

Demande d'acte de propriété perdu

Modèle congé locataire

Modèle de mandat exclusif

Modèle pour résilier mandat exclusif

Modèle litige lors d'un diagnostic électrique

Modèle litige diagnostic amiante

Modèle d'offre d'achat

Modèle promesse de vente

Modèle compromis privé sous seing-privée

Lettre d'annulation vente pour vice caché

Modèle de rétraction mandat co-exclusif

Modèle de rétraction mandat simple

Modèle pour résilier un mandat simple

Modèle litige assainissement individuel

Modèle litige diagnostics termites

Modèle de contre proposition de vente

Modèle rétraction de promesse par l'acheteur

Clauses suspensives possibles

Modèle lettre d'annulation vente pour dol

OprixFixe dans les médias

Nous contacter

01 76 50 22 23

contact@oprixfixe.fr

Estimation gratuite

Agence immobilière digitale et locale