Défiscalisation immobilière

Investir avec le dispositif Denormandie

À chaque nouvelle année son lot de nouveauté. 2019 n'échappe pas à la règle. Cette année marque de nombreux changements pour les investisseurs dans l'immobilier, dont l'apparition du nouveau dispositif Denormandie. Cette nouvelle loi de finances est opérationnelle depuis le 1er janvier. Ce dispositif permet aux investisseurs de bénéficier d'une importante réduction d'impôts, à condition bien sûr de respecter certaines conditions.

Pour pouvoir en bénéficier, l'investisseur doit investir dans l'immobilier ancien dans l'une des communes éligibles au dispositif et le mettre en location sur une durée déterminée. Le propriétaire doit aussi effectuer des travaux pour remettre le bien immobilier en état avant de le louer.

Les travaux doivent représenter au minimum 25 % du prix net vendeur d'achat du logement. Ceux qui respectent ces obligations pourront bénéficier d'une réduction d'impôt de 12, 18 ou 21 % de son investissement total selon la durée de mise en location de l'immobilier qui peut être de 6, 9 ou 12 ans. Il est bon de noter que les investisseurs ne peuvent pas effectuer deux opérations « Denormandie » par an.

Emprunt immobilier : le nouveau règlement sur le CITE

Selon Crédit Logement/CSA, les durées de prêt se sont allongées pour culminer à 229 mois au premier trimestre 2021. Le taux d'apport personnel est passe de 25,85 % en 2013 à 12 % en 2020. Plus de 10 % des emprunts bancaires sont encore réalisés sans apport personnel mais cette tendance devrait changer entre 2021 et 2022.

Cela fait déjà quelques années que la France mène une politique d'incitation fiscale pour la réalisation des travaux d'amélioration de la performance énergétique. Pour inciter les Français à se lancer, le gouvernement propose une sorte d'emprunt immobilier (plus d'ici), désigné sous l'appellation CITE ou Crédit d'Impôt pour la Transition Énergétique. Alors qu'on évoquait sa suspension en 2019, le CITE a été prolongé jusqu'au 31 décembre 2019.

Le CITE permet de déduire de son impôt une part des montants investis dans les travaux de transition énergétique. Cette part est fixée à 30 % des dépenses et ne doit pas dépasser un certain plafond, 8 000 € pour un célibataire et 16 000 € pour un couple. Pour ce dernier, il y a une majoration de 400 € pour chaque personne à charge.

Ce type de crédit ne concerne que certains travaux, dont l'installation de chauffage, le remplacement de fenêtres en double vitrage, les travaux d'isolation… Pour en bénéficier, les matériaux doivent répondre à une certaine caractéristique technique et performance.

Le Dispositif Pinel : de légers changements pour 2020

Un amendement adopté le 13 novembre 2020 dans le cadre de la discussion du projet de loi de finances pour 2021 prolonge le dispositif Pinel jusqu'au 31 décembre 2024. Les modalités du dispositif resteront inchangées en 2021 et 2022 mais les avantages fiscaux connaîtront des modifications à partir de 2023, précise le site banquedesterritoires.fr.

Annexé au projet de loi de finances pour 2021, le Rapport évaluant l'efficacité des dépenses fiscales en faveur du développement et de l'amélioration de l'offre de logements (pdf - 850 ko) fait notamment le point sur les dispositifs Denormandie ancien, Cosse et Pinel : évolution du coût de la dépense et du nombre de bénéficiaires, pertinence et efficience de la mesure.

Il ne concerne que l'investissement immobilier locatif dans le neuf ou en VEFA (vente sur plan). Ce dispositif ouvre à une réduction d'impôt. Plus exactement, vous pouvez déduire de votre impôt sur le revenu un pourcentage de la valeur vénale de votre logement neuf en vue de location. Ces déductions d'impôts peuvent aller de 12, de 18 ou de 21 % en fonction de la durée de la location.

Pour pouvoir en profiter, il faut que le logement se trouve dans une des zones déterminées par la loi. Il s'agit des communes où la demande locative est particulièrement forte. Le bien immobilier doit être mis en location pour une durée de 6 ans minimum et de 12 ans maximum. Le loyer sera plafonné selon la zone géographique où se situe le bien immobilier.

Loi Pinel Outre-Mer en 2021

La loi Pinel Outre-Mer ressemble beaucoup à la loi Pinel, mais avec des plafonds de défiscalisation plus élevés. En vous engageant à louer votre bien immobilier neuf pendant une durée minimale de 6 ans, 9 ans ou 12 ans, vous pouvez récupérer 23%, 29% ou 32% de la valeur du bien sur la durée de mise en location, soit 11% de plus que sur le Pinel classique. La valeur du bien prise en compte pour le calcul de cette défiscalisation est toujours plafonnée à 300 000€.

Les investissements en loi Pinel Outre-Mer entrent dans le calcul du plafonnement des niches fiscales, avec un plafonnement spécifique rehaussé à 18 000 €.

Loi Monuments Historiques pour défiscaliser

En investissant dans un bâtiment à rénover classé à l'inventaire des Monuments Historiques, vous pouvez déduire de vos revenus 50% de vos charges foncières, voire 100% si votre bien est ouvert à la visite (ouvert un minimum de 50 jours par an au public). De même, le coût des travaux à votre charge est déductible à 100% de l'impôt sur le revenu lorsque le monument est ouvert à la visite.

Lorsque le monument n'est pas ouvert à la visite, la déduction de l'impôt sur le revenu s'élèvera à 100 % de la part restant à la charge du propriétaire si les travaux sont subventionnés par l'État. Si les travaux ne sont pas subventionnés par l'État, la déduction s'élève à 50 %.

Dispoisitif LMNP en 2021

Lorsque vous louez un logement en meublée, vous êtes par défaut considéré comme un Loueur Meublé Non Professionnel ou LMNP. Le régime LMNP permet de déclarer fiscalement vos revenus locatifs de deux manières :

1. Régime micro-Bic avec un forfait de 50% de charges sur vos loyers
2. Régime réel où vous déclarez vos charges réellement payées, en y ajoutant en plus des amortissements

Dans ce deuxième régime dit « réel », les amortissements comptables qui vont s'ajouter aux dépenses réelles vont vous permettre de diminuer fictivement votre loyer imposable. La réduction est conséquente et dans certaines zones à faible rendement locatif comme Paris vous allez quasiment pouvoir annuler vos impôts.

Défisalisation avec Loi Censi Bouvard en 2021

Vous investissez dans un logement au sein d'un établissement pour personnes âgées, pour un montant de 150 000 euros TTC. La TVA applicable ici est de 20%.

Le dispositif de Loi Censi Bouvard donne le droit à une réduction d'impôt de 11% de la valeur du logement (plafond maximum à 300 000€), sur une durée de 9 à 12 ans. Vous bénéficiez également du remboursement de la TVA sur le montant de l'investissement, et il est possible de le cumuler avec d'autres dispositifs de défiscalisation, une véritable aubaine.

La loi Censi Bouvard est soumise au plafonnement des niches fiscales. Il n'est donc pas possible de déduire plus de 10 000 € d'impôt par an et par foyer.

En louant un appartement meublé et par bail commercial à un exploitant pendant 9 ans, il est possible de bénéficier d'une réduction d'impôt de 150000 € X 11%, soit de 16 500 euros. Cette réduction est répartie sur 9 ans, ainsi, payez 1 833 euros d'impôt en moins chaque année pendant 9 ans.