La loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996 dite « Loi Carrez » est obligatoire pour vendre ou louer un logement en copropriété. La loi Carrez pour une maison individuelle n'est donc pas obligatoire à la signature d'un acte de vente.
Retrouvez la définition de la Loi Carrez d'une maison ainsi que la différence avec la surface habitable lors d'une vente de maison individuelle.
Loi Carrez d'une maison : définition et prix
Selon l'article 46 de la loi de 1965, les contrats concernés sont : les contrats de promesse unilatérale de vente ou d'achat concernant une vente d'un lot ou une fraction de lot. La Loi Carrez d'une maison n'est pas obligatoire pour vendre ou louer si la maison n'est pas en copropriété horizontale.
La Loi Carrez détermine une méthode de calcul qui détermine la superficie d'une habitation selon un certain nombre de critères légaux. Cet encadrement rendu obligatoire en 1997 permet de protéger un acquéreur lors de l'achat d'un bien immobilier.
La superficie Loi Carrez englobe toutes les surfaces supérieures à 8 m². Plus précisément, elle correspond aux surfaces au sol de toutes les pièces d'une habitation hors murs, cloisons, fenêtres, escaliers, tuyaux, sous-sol et box, loggia, balcon, caves, terrasses. Les pièces mansardées sont prises en compte à partir du moment où la hauteur sous plafond est supérieure à 1 m 80.
Le prix d'un diagnostic Loi Carrez d'une maison est de 150 € en fonction de la superficie utile.
Calcul immobilier de la Loi Carrez d'une maison
La loi Carrez d'une maison se calcule en prenant en compte toutes les surfaces privatives au sol des pièces closes supérieures à 1 m 80. Pour calculer la superficie Carrez de la maison, il faut exclure (surface hors loi Carrez) :
- Le nombre de pièces ayant une superficie à 8 m²
- Toutes les surfaces Carrez dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m
- Les caves et sous-sols semi-enterrés
- Les murs, marches, cloisons, gaines, embrasures, portes et fenêtres
- Un garage ou un box
- Un grenier non aménagé
- Les dépendances qui n'ont pas un usage d'habitation (salle de machine d'une piscine, abris de jardin, atelier de travail)
- Les vérandas, les terrasses et les jardins
Il n'est pas obligatoire de faire calculer la surface habitable d'une maison par un professionnel, mais il est recommandé de ne pas le faire soi-même pour limiter les erreurs et éviter un procès.
Les recours en cas de problème
La Loi Carrez d'une maison permet à un acquéreur d'avoir une garantie de la surface achetée lorsqu'il s'agit d'une maison en copropriété. Dans ce cas, la superficie est inscrite obligatoirement dans l'acte de propriété et a une valeur légale. Suite à une vente, si la surface vendue a un écart de + 5 % avec la réalité, l'acheteur peut saisir le juge pour demander réparation même après la signature de l'acte authentique. Dans le cas d'une vente de maison individuelle, la Loi Carrez n'étant pas obligatoire, il ne sera pas possible pour l'acquéreur de contester une surface non inscrite dans le contrat.
Lorsque la superficie d'une maison n'apparaît pas dans la promesse de vente ou le compromis sous seing privé, à la place, on retrouve une description et une numérotation des lots avec un plan.
L'article 1617 du Code civil prévoit qu'en cas de mention de la superficie d'une maison individuelle à vendre dans le contrat, le vendeur a l'obligation de livrer les mètres carrés, sous peine de réduction proportionnelle du prix de vente. Cependant, le vendeur a également la possibilité d'ajouter une clause qui exclut toute garantie de superficie.
Extrait de justice
« Un acquéreur débouté par le juge parce qu'il y avait une clause de non-garantie de surface ».
Suite à un premier jugement entre un vendeur et un acquéreur, la cour d'appel a estimé que la clause de non-garantie suffisait : « pour protéger la transaction et que cette dernière ne pouvait être remise en cause ». En effet, même si la maison a une surface différente de celle perçue et donc irrationnelle de la part de l'acquéreur, elle n'est pas un élément du contrat qui peut être remis en cause.
Il est donc important lors d'un achat de vérifier si une telle clause existe et en cas de doute sur la surface, il peut être demandé l'autorisation de réaliser un métrage de la maison. Dans tous les cas, parlez-en avec un agent immobilier qui saura vous conseiller pour votre projet immobilier.
Le diagnostiqueur vous protège
En cas de doute sur la surface de votre demeure, faites appel à un diagnostiqueur professionnel. Comme évoqué dans cet article, en cas d'erreur supérieure à 5 % de la surface privative, l'acquéreur peut saisir le tribunal et réclamer une restitution proportionnelle du prix de vente. Avec des prix / m2 toujours plus importants, il serait dommage d'être traîné en justice pour une erreur !
