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COMPROMIS SOUS SEING PRIVÉ

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Définition du compromis sous seing privé

 

Aprés la signature d’une promesse unilatérale d’achat pour la signature du compromis, il n’est pas obligatoire de se rendre chez le notaire. Propriétaire et acheteur peuvent entériner leur accord entre particulier. On appelle cela un compromis de vente sous sein privé. 

La signature d’un avant acte de vente permet de garantir le prix de vente pour le vendeur. Un dépôt de garantie peut être réclamé à l’acheteur dont la valeur oscille entre 3% et 8% du prix du bien. Cette somme est déduite de la transaction lors de la signature de l’acte de vente.

Le compromis de vente sous seing privé n’engage pas de démarche d’enregistrement fiscal, les seuls frais à engager pour l’acquéreur sont à destination du notaire pour la signature.

Il n’y a pas d’obligation légale de signer un engagement de vente chez le notaire. Le vendeur et l’acheteur peuvent donc choisir l’option de signer le compromis de vente sous seing privé (ou acte sous seing privé). Le compromis sous seing privé aura la même valeur légale qu’un contrat de vente signé chez le notaire. Après la signature  sous seing privé, la signature de l’acte de vente doit obligatoirement se faire devant le notaire. Le notaire procède à l’enregistrement du bien auprès du service de la publicité foncière. La forme “authentique” est la seule autorisée pour l’acte de vente.

Comment signer le compromis de vente sous sein privé ?

Le contrat peut être signé devant le notaire, il s’agit alors d’un acte notarié. Mais entre particulier sans intermédiaire. Il s’agit d’un compromis de vente sous seing privé. Bien que plus rapide, car elle permet de s’affranchir d’un rendez-vous chez le notaire, cette solution est néanmoins plus risquée.

La forme du contrat, les clauses suspensives, les documents techniques obligatoires représentent autant d’éléments où vous devrez être vigilant.

Quels sont les intérêts du compromis sous seing privé ?

 

La non disponibilité des notaires donne un avantage à signer un engagement sous seing privé. En effet, il est courant d’avoir des difficultés à obtenir un rendez-vous avec son notaire qui est très prisé. Et l’on sait que le temps est précieux lors d’un projet de vente immobilier, qui peut d’ailleurs être lié à l’acquisition d’un autre bien immobilier.

La signature sous seing privé s’organise en présence de l’acheteur et du vendeur. L’avantage de ce type de démarche se trouve dans le gain de temps.

A l’inverse, le risque d’avoir un ou plusieurs écueils présents dans le contrat est plus important et peut menacer la vente immobilière. En effet, l’expertise du notaire vous permettra d’avoir l’assurance que le contrat a été préparé en bon éduforme.

Les points de vigilance & les pièces annexée au dossier

 

Un notaire est un officier public spécialisé dans l’enregistrement des actes juridiques. Se passer de ce dernier c’est se mettre en risque sur les points suivants :

Les annexes techniques du compromis sous seing privé :

Le nombre de certificats techniques à annexer au dossier entre particulier de vente a augmenté depuis la loi ALUR de 2014. On ne compte pas moins de 9 diagnostics obligatoires, mais selon les dispositions de la propriété, ils ne sont pas tous à réaliser en même temps. Ces diagnostics obligatoires forment le Dossier de Diagnostics Techniques). D’autres documents officiels sont à joindre comme les titres de propriétés, les références cadastrales et le dernier acte de vente. Enfin, en cas de copropriété, il doit ajouter des pièces permettant à l’acquéreur d’être informés sur la situation du syndic, les derniers comptes rendus d’AG de copropriétés (assemblées générales), la situation du bâtiment.

L’importance de ces documents est cruciale. S’il devait en manquer un, cela pourrait entraîner le décalage du délai de rétractation de l’acquéreur qui est de 10 jours. Le délai de rétractation sous seing privé démarre à condition que le le dossier de vente soit complet.

Également, l’oubli d’un diagnostic obligatoire peut entraîner l’annulation de la vente immobilière ou une révision du prix de vente en cas de vice caché.

Rédaction du contrat sous seing privé

 

La mise en forme du contrat sous seing privé est également cruciale pour assurer la valeur légale du contrat. Sans formation juridique, cet exercice rédactionnel peut s’avérer être périlleux. En cas de litige, une erreur de forme pourrait s’avérer être compliquée entre l’acheteur et le vendeur.

 

Les clauses suspensives possibles dans le compromis sous seing privé

Ces conditions suspensives sont également des points clés en seing privé. Elles correspondent aux conditions indispensables à réaliser pour la transaction immobilière. Parmi elles, l’obtention du prêt immobilier, l’absence de préemption par l’éventuel locataire ou la commune, l’absence de droit de préemption de servitudes, l’attribution d’un permis de conduire.

Passez par un notaire pour signer, permet de s’assurer que toutes les conditions suspensives soient incluses (selon les souhaits du vendeur et de l’acheteur). Cela sécurisera la transaction pour les deux parties.

En plus, le devoir de conseils d’un officier d’état cela vous permettra de bénéficier de son expertise et de faciliter le dépôt de garantie sur son compte séquestre. Le dépôt de garantie sécurise la vente et crédibilise le sérieux de l’acquéreur. Téléchargez votre modèle de compromis sous seing prive gratuitement

Vos questions / Nos réponses

Quelle est la durée de validité d’un compromis sous seing privé ?

 

Le délai de validité d’un compromis sous seing privé est conjointement déterminé entre l’acquéreur et le vendeur. Ce délai maximum doit être raisonnable pour ne pas trop contraindre le vendeur et il doit être suffisamment important pour que l’acquéreur puisse obtenir les fonds liés à l’obtention d’un crédit immobilier. D’une manière générale les parties s’accordent sur un délai raisonnable de 3 mois.

Quels sont les solutions pour sécuriser mon compromis sous seing privé ?

 

Une solution possible pour signer un acte sans notaire sans vice de forme légale, est d’utiliser un modèle type. Pour cela, de nombreux modèles sont disponibles sur internet et reprennent les informations nécessaires (mentions légales, clauses principales, désignation du bien et des parties, identités du vendeur et acheteur, etc.).

Attention, les modèles n’intègrent pas forcément toutes les clauses suspensives adaptées aux besoins de l’acquéreur et du vendeur.

Selon les besoins, il sera important de rajouter les clauses adaptées pour éviter de s’exposer à un litige.

Le compromis de vente sous seing privé peut également être signé par un intermédiaire qui n’est pas un notaire. Un agent immobilier peut s’occuper de la rédaction entre particulier. Toutefois, cela ne remplacera jamais la compétence du notaire, qui a également une déontologie et une position neutre lors de la transaction immobilière.

Cher lecteur, prenez le temps de travailler sur les clauses suspensives afin de minimiser les risques sur le projet.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

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Les commissions liées à la vente d’un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l’appartement lors de la signature du compromis sous seing privé : “demandez à l’agent immobilier de faire un effort “.

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