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Quelle est la différence entre estimer un immeuble et estimer un bien immobilier ?

L'estimation d'un immeuble présente de nombreuses différences que lors de l'estimation d'un appartement. Un immeuble de rapport à la vente est principalement fait pour générer des revenus locatifs à l'acheteur. Le prix de mise en vente doit être lié au montant des loyers possibles perçus en y comptant les vacances locatives. On peut dire que l'achat d'un immeuble est un placement au même type que d'investir dans des SCPI.

L'objectif est donc de déterminer les risques liés à ce placement financier. Afin de faire le bon choix dans l'acquisition d'un immeuble de rapport, il va falloir étudier un certain nombre de critères permettant d'y placer les forces et les opportunités de l'investissement. Quelle est le critère principal à prendre en compte dans l'achat d'un immeuble ?

Le critère à analyser pour un immeuble de rapport

Avant même de regarder l'état général de la bâtisse, il convient de regarder attentivement la localisation ! L'emplacement d'un immeuble de rapport est l'élément le plus important à prendre en compte lors de l'estimation.

Un investisseur doit toujours se poser la question suivante : quelle est la règle à l'achat d'un immeuble de rapport ? Trois mots résument parfaitement la philosophie : emplacement, emplacement et encore l'emplacement. Pourquoi l'emplacement est-il si important lors de l'estimation d'un immeuble de rapport ?

La localisation

L'étude de la localisation d'un immeuble de rapport est primordiale pour l'estimer correctement. Le choix de la ville, important ! Le choix du quartier dans la ville est la base de tout investissement. Comprenez dans cette dernière phrase qu'a la rue près, l'investissement peut être plus rentable qu'une autre.

Parmi les critères, trouvez une locomotive : un centre culturel, un monument historique, un centre commercial, la présence massive d'écoles seront autant de point d'intérêt à prendre en considération pour les calculs de la valeur vénale de l'immeuble de rapport. C'est encore plus frappant lorsque l'immeuble habite un local commercial qui en fonction du numéro de vu pourra se louer du simple au double.

Exemple : entre le 1 rue du Faubourg Saint Honoré dans le 8 à Paris et au 63ᵉ, les prix des locations des vitrines commerciales sont très différents.

Le type d'immeuble

On ne peut estimer un immeuble de rapport sans appréhender son type de construction et l'année de construction. Style Haussmannien, Art Déco, année 30, immeuble contemporain, ou encore immeuble HQE. Les différences sont nombreuses. Le charme et la qualité de la pierre au détriment des performances énergétiques ou l'osmose parfaite des constructions moderne sans charme construit avec des matériaux les moins nobles.

L'immeuble de rapport estimer devra être le moins cher en entretien tout en ayant une valeur sur tout au long de sa vie. L'ancien et notamment le style Empirique présent principalement à Paris réuni les critères d'efficience recherché. Même si le type d'immeuble est capitale. Dois-je acheter un immeuble de rapport abimer ?

La qualité du bâti

Un immeuble peut être largement sous-estimer en fonction de la qualité du bâti. Le bâti doit être sûr et quelle que soit l'époque in convient de vérifier l'état de la bâtisse du sous-sol jusqu'à la toiture. Les fondations sont-elles saines ? La toiture est-elle abimée ? Il y a-t-il besoin d'un ravalement ? Les caves ont-elle été inondées ? La réponse à ces questions permettra d'estimer les risques liés à l'acquisition d'un immeuble de rapport.

État intérieur de l'immeuble

L'estimation de l'immeuble de rapport doit prendre en considération la conformité des équipements intérieurs. L'état de la plomberie, les normes électriques, la conformité du système d'assainissements. Les installations en cas de non-conformités peuvent couter plusieurs dizaines de milliers d'euros, il ne faut pas passer à coter dans son estimation. L'aménagement actuel, l'état des murs, des sols et des meubles sont également à prendre en compte dans l'estimation. Le poids de tels travaux est d'autant plus important dans les secteurs où le niveau de loyers et de prix au m² est bas. Il peut alors devenir difficile de rentabiliser les opérations de rénovation.

Comment m'assurer que les installations intérieures d'un immeuble de rapport sont aux normes ? Ai-je en ma possession les diagnostics immobiliers pour mieux estimer l'immeuble ?

Astuce : Il faut vérifier la cohérence du découpage des surfaces habitables de chaque appartement par rapport à la demande locative. En effet, des typologies de lots ne correspondant pas à la demande ne permets pas d'optimiser le rendement locatif.

Quels diagnostics réaliser pour vendre un immeuble de rapport ?

Avant de mettre en vente un immeuble de rapport pour une estimation au plus juste, il est indispensable de réaliser les diagnostics obligatoires permettant d'avoir des informations sur la santé de la bâtisse. Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, on retrouve :

Chaque diagnostic immobilier à un cout hors le certificat d'état des risques naturels. Généralement pour un immeuble de rapport, il faut compter un cout de diagnostics compris entre 950 € et 4000 € pour l'étude globale du bâtiment. Il faut mieux réaliser les diagnostics avant de recevoir une offre d'achat pour être sûr que l'évaluation de l'immeuble prend bien en compte la réalisation des diagnostics techniques obligatoires (DTO). En plus des diagnostics une analyse détaillée du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la ville permettra d'identifier le potentiellement d'augmenter la valeur de l'immeuble de rapport.

Analyse financières pour l'estimation

Le montant des charges globales de l'immeuble

Comme évoqué plus haut dans cet article un immeuble de rapport est principales un produit financier. C'est-à-dire que la rentabilité est égale aux recettes moins les charges globales courantes annuelles. Pour cette raison, le montant des charges doit être scrupuleusement répertorié afin d'affiner l'estimation de l'immeuble. Parmi les charges, il faut prendre en considération :

  • Entretien des parties communes
  • Remise en états de l'ensemble des parties communes tous les ans
  • Eau
  • Maintenance préventive et curative
  • Électricité (conseil pour réduire sa consommation d'énergie)
  • Mise aux normes selon les dispositions légales
  • Gardiennage – conciergerie
  • Taxe d'ordure ménagère (TEOM)

Les charges une fois identifié et collecté permettent de calculer plus simplement le rendement de l'immeuble. Il faut bien penser que certaines charges sont récupérables et d'autres ne le sont pas. Par exemple, une partie de taxes liées aux ordures ménagères peuvent être collectées auprès de locataires.

Situation financière de l'immeuble

L'immeuble est-il sous le cout d'une dette ? Pour l'estimation, il faut prévoir de débourser quelque centaine d'euros pour récupérer les bilans de l'« entreprise immeuble ». Un certain nombre de sites proposent de les récupérer comme société.com.

Il y a-t-il des locataires mauvais payeurs ? Sur ce point moins les locataires sont rigoureux dans le payement et moins l'immeuble sera rentable : donc une « estimation réduite ». Analyser l'intégralité des dossiers de locataires et analyser le niveau de risque d'impayé.

Désormais, vous connaissez les opportunités et les risques liés à l'immeuble que vous souhaitez estimer. Il est temps de s'intéresser aux flux financiers du bien.

Montant des revenus locatifs

Le montant des revenus fonciers est plus important que la santé de l'immeuble pour la réalisation d'une bonne estimation. Le montant des loyers globaux actuels est à coupler aux taux de turnovers moyens et donc aux nombres de jours de vacances locatives. Même si 100 % des locataires payes régulièrement leur loyer, il se peut qu'il y ait des vacances locatives.

De la même manière les loyers actuels perçus doivent être un reflet du marché sectoriel. Par exemple, si 80 % des locataires sont soumis à la loi de 1948 sur le plafonnement des loyers alors la valeur vénale de l'édifice sera fortement revue à la baisse. Pour finir, attention à bien prendre le loyer Hors Charges (HC) et non le loyer Charges Comprises (CC).

Étude de la concurrence

L'immeuble estimer n'est pas seul ! Il faut veiller à ce que l'immeuble analysé soit compétitifs par rapport aux autres biens en vente dans le secteur. L'estimation de l'immeuble passera par l'offre et la demande et le prix moyen des ventes d'immeubles dans le secteur. Il faut surtout s'assurer que l'immeuble proposé ai au moins les mêmes rendements que les immeubles voisins au risque de décourager les acquéreurs de réaliser une offre d'achat.

Exemple

Un écart de surface de 20 % avec un immeuble proposé à la vente cela ne veut pas dire que l'immeuble en question vaut 20 % de plus. On aura compris que ce qui prime avant tout est la rentabilité d'un immeuble de rapport. Pour ce faire, il convient de trouver les immeubles en vente à proximité et de sélectionner ceux comparables. Dans l'idéal, comparer l'immeuble à estimer avec des biens à destination identique (logements, bureaux, commerces…), d'une superficie habitable équivalente (pas plus de 15 % d'écart) et d'un standing similaire, (appartements, à rafraîchir, niveau de rendement…).

Comment déterminer le prix d'un immeuble seul ?

Le prix net vendeur d'un immeuble de rapport est en principalement en fonction d'un critère : rendement locatif / m². Il faut donc pour estimer justement le prix d'un immeuble comptabilité les recettes et les charges.

Estimation en ligne

Dans un premier temps déterminer le prix au m² de l'immeuble. Comment déterminer le prix au m² de mon immeuble ? Il est possible dans un premier temps de faire une estimation en ligne par une agence immobilière en ligne qui utilise des algorithmes permettant de se faire une idée à 30 % prêt du montant réelle. Les simulateurs en ligne permettre par contre plus efficacement de déterminer les loyers d'un secteur.

Pensez à utiliser l'outil du gouvernement Patrim pour comparer les derniers immeubles vendus dans le secteur. Attention le fichier n'est pas mis à jour tous les ans. À partir de l'estimation en ligne, regardez si l'immeuble à une rentabilité suffisante pour ne pas être sous-estimé par rapport au marché. Une démarche très différente que la vente d'un appartement ou d'une maison.

Attention : un immeuble classé, ne peut pas être estimer comme un immeuble dit « standard » faite obligatoirement appel à un expert immobilier.

Estimation par un agent immobilier

Pour obtenir une estimation fiable au plus proche de la réalité, faite recours à un agent immobilier expert de la vente d'immeuble. Le professionnel par son expérience et ses connaissances en architecture sera en moins de 2 heures de présence et 5 heures d'études réaliser une expertise globale. C'est le cas de nos agents immobiliers spécialisés dans la vente d'immeuble. Chez OprixFixe, on a recruté les meilleurs pour réaliser un avis de valeur sur-mesure.

Le saviez-vous, les immeubles se vendent principalement en off-market, c'est le cas des experts OprixFixe qui usent de leurs réseaux pour rechercher l'acquéreur qu'il vous faut.

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