L'approche pour estimer un immeuble est différente d'un avis de valeur lors d'une vente d'une maison ou d'un appartement.

Pour être estimés justement, les immeubles doivent prendre en considération au moins 4 critères. Que vous achetiez un immeuble de rapport ou un immeuble à usage d'habitation, le calcul de la rentabilité globale locative doit être pris en compte pour une estimation sans erreur. Fixer le prix d'un immeuble n'a rien à voir avec le fait de fixer le prix d'un appartement !

Quelle est la différence entre estimer un immeuble et estimer un bien immobilier ?

L'estimation d'un immeuble présente de nombreuses différences par rapport à l'estimation d'un appartement.

Un immeuble de rapport à la vente est principalement fait pour générer des revenus locatifs à l'acheteur. Le prix de mise en vente doit être lié au montant des loyers possibles perçus en y comptant les vacances locatives. On peut dire que l'achat d'un immeuble est un placement de même type que l'investissement dans des SCPI.

L'objectif est donc de déterminer les risques liés à ce placement financier. Afin de faire le bon choix dans l'acquisition d'un immeuble de rapport, il va falloir étudier un certain nombre de critères intégrant les forces et les opportunités de l'investissement. Quel est le critère principal à prendre en compte dans l'achat d'un immeuble ?

4 critères à analyser pour un immeuble de rapport

Avant même de regarder l'état général de la bâtisse, il convient de regarder attentivement la localisation ! L'emplacement d'un immeuble de rapport est l'élément le plus important à prendre en compte lors de l'estimation.

Un investisseur doit toujours se poser la question suivante : quelle est la règle à l'achat d'un immeuble de rapport ? Trois mots résument parfaitement la philosophie : l'emplacement, l'emplacement et encore l'emplacement ! Pourquoi l'emplacement est-il si important lors de l'estimation d'un immeuble de rapport ?

La localisation

L'étude de la localisation d'un immeuble de rapport est primordiale pour l'estimer correctement. Le choix de la ville est important, et le choix du quartier dans la ville est la base de tout investissement. Comprenez par cette dernière phrase qu'à la rue près, l'investissement peut être plus rentable qu'un autre.

Parmi les critères, trouvez une locomotive : un centre culturel, un monument historique, un centre commercial, la présence d'écoles recherchées seront autant de points d'intérêt à prendre en considération pour les calculs de la valeur vénale de l'immeuble de rapport. C'est encore plus frappant lorsque l'immeuble abrite un local commercial qui peut se louer du simple au double en fonction du numéro affiché.

Par exemple : entre le 1 rue du Faubourg Saint Honoré dans le 8 à Paris et le numéro 63, les prix des locations des vitrines commerciales sont très différents.

Le type d'immeuble

On ne peut estimer un immeuble de rapport sans appréhender son type et son année de construction. Style haussmannien, Art Déco, années 30, immeuble contemporain ou encore immeuble HQE. Les différences sont nombreuses : le charme et la qualité de la pierre au détriment des performances énergétiques ou l'osmose parfaite des constructions modernes sans charme construites avec des matériaux moins nobles.

L'immeuble de rapport estimé devra être le moins cher en entretien tout en ayant de la valeur tout au long de sa vie. L'ancien et notamment le style Empire présent principalement à Paris réunit les critères d'efficience recherchés, même si le type d'immeuble est capital.

Dois-je acheter un immeuble de rapport dégradé ?

La qualité du bâti

Un immeuble peut être largement sous-estimé en fonction de la qualité du bâti. Le bâti doit être sûr, et quelle que soit l'époque, il convient de vérifier l'état de la bâtisse du sous-sol jusqu'à la toiture. Les fondations sont-elles saines ? La toiture est-elle abîmée ? Y a-t-il besoin d'un ravalement ? Les caves ont-elles été inondées ? La réponse à ces questions permettra d'estimer les risques liés à l'acquisition d'un immeuble de rapport.

État intérieur de l'immeuble

L'estimation de l'immeuble de rapport doit prendre en considération la conformité des équipements intérieurs. L'état de la plomberie, les normes électriques, la conformité du système d'assainissement. En cas de non-conformité, les installations peuvent coûter plusieurs dizaines de milliers d'euros. Il ne faut pas passer à côté dans son estimation. L'aménagement actuel, l'état des murs, des sols et des meubles sont également à prendre en compte dans l'estimation. Le poids de tels travaux est d'autant plus important dans les secteurs où le niveau de loyers et de prix au m² est bas. Il peut alors devenir difficile de rentabiliser les opérations de rénovation.

Comment m'assurer que les installations intérieures d'un immeuble de rapport sont aux normes ? Ai-je en ma possession les diagnostics immobiliers pour mieux estimer l'immeuble ?

Astuce : Il faut vérifier la cohérence du découpage des surfaces habitables de chaque appartement par rapport à la demande locative. En effet, certaines typologies de lots ne correspondant pas à la demande et ne permettent pas d'optimiser le rendement locatif.

Quels diagnostics réaliser pour vendre un immeuble de rapport ?

Avant de mettre en vente un immeuble de rapport pour une estimation au plus juste, il est indispensable de réaliser les diagnostics obligatoires permettant d'avoir des informations sur la santé de la bâtisse. Parmi les diagnostics immobiliers obligatoires, on retrouve :

Chaque diagnostic immobilier a un coût en sus du certificat d'état des risques naturels. Généralement, pour un immeuble de rapport, il faut compter un coût de diagnostic compris entre 950 € et 4000 € pour l'étude globale du bâtiment. Il vaut mieux réaliser les diagnostics avant de recevoir une offre d'achat pour être sûr que l'évaluation de l'immeuble prend bien en compte la réalisation des diagnostics techniques obligatoires (DTO). En plus des diagnostics, une analyse détaillée du Plan Local d'Urbanisme (PLU) de la ville permettra d'identifier et potentiellement d'augmenter la valeur de l'immeuble de rapport.

Analyse financières pour l'estimation

Le montant des charges globales de l'immeuble

Comme évoqué plus haut dans cet article, un immeuble de rapport est principalement un produit financier, c'est-à-dire que la rentabilité est égale aux recettes moins les charges globales courantes annuelles. Pour cette raison, le montant des charges doit être scrupuleusement répertorié afin d'affiner l'estimation de l'immeuble. Parmi les charges, il faut prendre en considération :

  • Entretien des parties communes
  • Remise en état de l'ensemble des parties communes tous les ans
  • Eau
  • Maintenance préventive et curative
  • Électricité (conseil pour réduire sa consommation d'énergie)
  • Mise aux normes selon les dispositions légales
  • Gardiennage – conciergerie
  • Taxe d'ordure ménagère (TEOM)

Une fois identifiées et collectées, les charges permettent de calculer plus simplement le rendement de l'immeuble. Il faut bien penser que certaines charges sont récupérables et d'autres ne le sont pas. Par exemple, une partie des taxes liées aux ordures ménagères peuvent être collectées auprès de locataires.

Situation financière de l'immeuble

L'immeuble est-il sous le coup d'une dette ? Pour l'estimation, il faut prévoir de débourser quelques centaines d'euros pour récupérer les bilans de l'« entreprise immeuble ». Un certain nombre de sites comme société.com proposent de les récupérer.

Y a-t-il des locataires mauvais payeurs ? Sur ce point, moins les locataires sont rigoureux dans les paiements et moins l'immeuble sera rentable. L'estimation en sera diminuée. Il faut donc bien analyser l'intégralité des dossiers de locataires et le niveau de risque d'impayé.

Désormais, vous connaissez les opportunités et les risques liés à l'immeuble que vous souhaitez estimer. Il est temps de s'intéresser aux flux financiers du bien.

Montant des revenus locatifs

Le montant des revenus fonciers est plus important que la santé de l'immeuble pour la réalisation d'une bonne estimation. Le montant des loyers globaux actuels est à coupler aux taux moyens de turnover et donc aux nombres de jours de vacances locatives. Même si 100 % des locataires paient régulièrement leur loyer, il se peut qu'il y ait des vacances locatives.

De la même manière, les loyers actuels perçus doivent être un reflet du marché sectoriel. Par exemple, si 80 % des locataires sont soumis à la loi de 1948 sur le plafonnement des loyers, alors la valeur vénale de l'édifice sera fortement revue à la baisse. Pour finir, attention à bien prendre le loyer Hors Charges (HC) et non le loyer Charges Comprises (CC).

Étude de la concurrence

L'immeuble estimé n'est pas seul ! Il faut veiller à ce qu'il soit compétitif par rapport aux autres biens en vente dans le secteur. L'estimation de l'immeuble passera par l'offre et la demande et le prix moyen des ventes d'immeubles dans le secteur. Il faut surtout s'assurer que l'immeuble proposé ait au moins les mêmes rendements que les immeubles voisins au risque de décourager les acquéreurs de réaliser une offre d'achat.

Exemple

Un écart de surface de 20 % avec un immeuble proposé à la vente, cela ne veut pas dire que l'immeuble en question vaut 20 % de plus. On aura compris que ce qui prime avant tout est la rentabilité d'un immeuble de rapport. Pour ce faire, il convient de trouver les immeubles en vente à proximité et de sélectionner ceux qui sont comparables. Dans l'idéal, comparer l'immeuble à estimer avec des biens à destination identique (logements, bureaux, commerces…), d'une superficie habitable équivalente (pas plus de 15 % d'écart) et d'un standing similaire (appartements à rafraîchir ou non, niveau de rendement…).

Comment déterminer le prix d'un immeuble seul ?

Le prix net vendeur d'un immeuble de rapport est principalement en fonction d'un critère : le rendement locatif / m². Pour estimer justement le prix d'un immeuble, Il faut donc comptabiliser les recettes et les charges.

Estimation en ligne

Dans un premier temps, il faut déterminer le prix au m² de l'immeuble. Comment déterminer le prix au m² de mon immeuble ? Il est possible de faire une estimation par une agence immobilière en ligne qui utilise des algorithmes permettant de se faire une idée à 30 % près du montant réel. Les simulateurs en ligne permettent de déterminer plus efficacement les loyers d'un secteur.

Pensez à utiliser l'outil du gouvernement Patrim pour comparer les derniers immeubles vendus dans le secteur. Attention, le fichier n'est pas mis à jour tous les ans. À partir de l'estimation en ligne, regardez si l'immeuble a une rentabilité suffisante pour ne pas être sous-estimé par rapport au marché. Une démarche très différente de la vente d'un appartement ou d'une maison...

Attention : un immeuble classé ne peut pas être estimé comme un immeuble dit « standard ». Faites obligatoirement appel à un expert immobilier.

Estimation par un agent immobilier

Pour obtenir une estimation fiable au plus proche de la réalité, ayez recours à un agent immobilier expert de la vente d'immeuble. Par son expérience et ses connaissances en architecture, le professionnel saura réaliser une expertise globale en moins de 2 heures de présence et 5 heures d'études. C'est le cas de nos agents immobiliers spécialisés dans la vente d'immeuble. Chez OprixFixe, nous avons recruté les meilleurs pour réaliser votre avis de valeur sur-mesure.

Le saviez-vous ? Les immeubles se vendent principalement en off-market : c'est le cas des experts OprixFixe qui utilisent leurs réseaux pour rechercher l'acquéreur qu'il vous faut.