01 76 50 22 23
Estimer
Contactez‑nous
Afin de préparer la rentrée scolaire dans les meilleures conditions, les équipes OprixFixe continues de vous proposer un service sur-mesure adapté à chaque situation. Prenez soin de vous et de vos familles.

L'estimation, la première étape d'une vente

Vous souhaitez réaliser votre première vente immobilière ? L'estimation est l'étape la plus importante du projet. Tellement important qu'il faut prendre le temps de la réaliser pour ne pas commettre d'erreurs.

Qu'est-ce que l'estimation immobilière ?

Une estimation immobilière est une méthode qui permet de déterminer la valeur vénale d'un bien avant sa commercialisation. L'estimation est basée sur le même principe qu'il s'agisse de vendre un appartement, une maison, un château ou un local commercial.

C'est après cette étape préliminaire que le propriétaire décide de vendre ou de louer son bien. Dans le cas où il vend, attention à ne pas surestimer son bien immobilier.

Comment réaliser mon estimation ?

Pour réaliser une estimation seule sans agence sans surestimation, il faut y aller point par point. Même s'il est conseillé de se faire accompagner par un agent immobilier en maitrisant les points suivants, il est possible de ne pas surestimer un bien :

  • Connaitre les ventes du quartier
  • Déterminer les points forts et points faibles du logement
  • Comparer les autres biens à la vente
  • Identifier les opportunités du secteur (nouveau moyen de transport, écoles, etc).
  • Établir le ratio du prix/m²

Afin de réussir, on ne peut que conseiller d'utiliser l'outil de comparateur en ligne des dernières ventes : Patrim. Patrim est une base de données de vente immobilière issues de la Direction générale des Finances publiques (DGFIP). La base de données permet en quelques clics d'obtenir les dernières ventes immobilières sur un secteur géographique précis.

En réalisant une estimation seule, il y a un risque d'erreurs. En effet, les souvenirs dans le bien, le manque d'impartialité peut conduire à une surestimation du logement.

Il est tentant de faire payer aux futurs acheteurs les différents travaux réaliser dans la maison ou l'appartement. Attention, généralement ce sont des travaux de confort pour le propriétaire. L'acheteur n'achète pas vos améliorations personnelles.

Si vous avez des difficultés à évaluer votre bien, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel de l'immobilier. Vous pouvez, par exemple, solliciter l'aide d'un agent immobilier OprixFixe, ou encore d'un notaire.

Les risques d'une surestimation immobilière

Lors de la vente d'un appartement ou d'une maison, il est fréquent de voir un prix affiché trop important par rapport à la valeur du bien. Les raisons sont différentes soit d'une part c'est un moyen pour le propriétaire de se laisser une marge confortable de négociation ou d'autre part c'est que l'affecte a pris le dessus et que le bien n'est pas considéré à son juste prix.

Il faut être pragmatique un bien immobilier surestimer ne se vend pas. Le bien peut même être « cramé ». Un bien hors marché peut avoir une décote importante attention à ne pas transformer une vente en un cauchemar.

Le saviez-vous ? : la négociation du prix de vente par un acquéreurs n'est pas obligatoires. Une maison estimée au juste prix se vendra sans phase de négociation.

Quand une maison est surestimée ?

On retrouve deux cas de figures différents qui montrent une surévaluation d'un bien. Globalement une maison est soit surestimer par le propriétaire ou alors par l'agent immobilier. Oui, même le professionnel peut être amené à surévaluer une maison.

Surestimation par un propriétaire vendeur

Le propriétaire d'un bien à tendance à déterminer son prix net vendeur en fonction de ses besoins financiers, ou encore par rapport à l'affecte qu'il a pour le bien. Il est humain de vouloir vendre cher son logement, mais attention à ne pas confondre vendre cher et être hors marché. Le prix affiché d'un bien immobilier ne peut pas être décoléré du marché.

Surestimation par un agent immobilier

On n'y pense pas toujours mais l'agent immobilier peut être amené à surestimer un bien immobilier. L'agent immobilier ne connait pas le tissu économique local, il y a un risque qu'il se trompe dans l'évaluation. Il peut aussi tout simplement surestimer le bien pour être certain de faire signer un mandat de vente. Un particulier vendeur peut être sensible au fait que l'agent souhaite valoriser au maximum le bien. Cependant, même résultat que lors d'une estimation seule, si le bien est surévalué, il ne se vendra pas.

Conseil : avant de mettre une maison en vente, faites appels à plusieurs agents immobiliers pour comparer les différents avis de valeur.

Les dangers de surestimer le prix de son logement

Un bien immobilier doit être mis en vente au prix du marché pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions. Penser qu'un bien surestimer permet de faire une meilleure vente est une erreur. La surévaluation est rarement une stratégie de vente payante.

Avant de fixer un prix de vente, il faut bien considérer que les acquéreurs qui recherchent un bien similaire connaissent les prix du secteur. Ils ont même peut être visité des dizaines de maisons avant la vôtre. Il serait fâcheux d'augmenter de 20 % la valeur réelle du bien pour les raisons suivantes :

  • À la diffusion du bien, un vivier d'acheteurs actifs à la recherche d'un bien comme le vôtre reçoivent des alertes en ligne, suite à leur inscription sur différentes plates-forme comme Seloger. Avec un prix trop élevé, ils ne regarderont même pas l'annonce. Dans une moindre mesure, ils ne décrocheront pas le téléphone pour connaitre plus de détail sur la maison. Le risque est de ne pas faire de vente rapide et de tomber dans le creux de la vague.
  • Un bien hors marché ne déclenche pas de visite. Si aucun acquéreur ne se déplace pour découvrir, il est impossible de montrer les points forts ou de créer un coup de cœur. Une situation délicate pour le propriétaire qui commencera à douter sur la valeur de son bien.
  • Le bien reste plusieurs mois sur le marché. Une maison sur le marché depuis plusieurs mois envoie un message négatif aux acquéreurs potentiels. Ils peuvent considérer que la maison comporte des défauts ou ils seront très méfiants lors de la première visite.
  • Plus la maison est sur le marché plus la phase de négociation risque d'être compliquée et fatigante. Il est sûr de recevoir une offre d'achat en dessous du prix de l'annonce et il sera obligatoire de faire une contre-proposition d'achat.

La surestimation immobilière peut ralentir une vente, mais surtout peut dissuader un acquéreur de faire une offre d'achat. Une situation anxiogène qui peut annuler d'autres projets immobiliers.

Faites appel à un expert immobilier, pour une estimation en ligne gratuite et rapide.

 

Comment réaliser une bonne estimation ? 

Afin d'évaluer au plus juste et ne pas le surestimer et donc afficher un prix de vente le plus en adéquation avec la réalité du marché, les professionnels de l'immobilier utilisent :

  • Approche comparative : cette analyse se fonde sur les données provenant de l'expérience du négociateur avec les biens similaires vendus par nos soins. 
  • Approche marché : l'analyse du marché est essentielle. Un comparatif est réalisé avec les biens en concurrence avec le vôtre. 
    Approche qualitative : évaluation des prestations offertes par le bien.

L'estimation est la recherche d'un équilibre permettant de protéger les intérêts du vendeur et ceux de l'acheteur.

L'estimation d'un bien immobilier permet donc au vendeur de définir la valeur réelle d'un bien immobilier et permet d'afficher le bien au prix du marché sans le surestimer.

Avant de vous lancer dans l'estimation de votre bien, rappelez-vous que chaque bien est unique. Cela signifie que deux logements qui se ressemblent et se trouvant dans un même quartier, peuvent avoir des prix différents. Le prix doit toujours être en adéquation avec le marché.

Les raisons pour lesquelles un propriétaire vendeur surestime le prix de sa maison 

De manière générale lorsqu'il y a une surestimation c'est le fait du propriétaire vendeur. Le propriétaire à tendance à surévaluer le niveau de prestation qu'offre le logement. La raison est souvent la même le côté affectif. Vendre un bien immobilier c'est aussi vendre une partie de ses souvenirs et inconsciemment on veut le payer à l'acquéreur.

Ne tombez pas dans le piège de la surestimation. Ces considérations d'ordre subjectif doivent ainsi être mises de côté dans un processus de vente immobilière pour vendre efficacement.

linkedin facebook pinterest youtube rss twitter instagram facebook-blank rss-blank linkedin-blank pinterest youtube twitter instagram