2 raisons de ne pas surestimer un bien immobilier !

Définition et synonyme

La surestimation est une notion qui correspond à surestimer un bien ou un produit. C'est l'attribution d'une valeur excessive par rapport à une valeur réelle.

Exemple : La surestimation d'un bien immobilier lors de là mise en vente.

Synonyme de surestimation : surévaluation, exagération, majoration, amplification.

Vous souhaitez réaliser votre première vente immobilière ? L'estimation est l'étape la plus importante du projet. Tellement importante qu'il faut prendre le temps de la réaliser pour ne pas commettre d'erreurs.

Pourquoi les propriétaires surestime leur logement ?

Le propriétaire d'un bien a tendance à déterminer son prix net vendeur en fonction de ses besoins financiers ou encore par rapport à l'affect qu'il a pour le bien. Il est humain de vouloir vendre cher son logement, mais attention à ne pas confondre, vendre cher et être hors marché. Le prix affiché d'un bien immobilier ne peut pas être décorrélé du marché.

Des agents immobiliers qui participent à la surenchère immobilière !

On n'y pense pas toujours mais l'agent immobilier peut être amené à surestimer un bien immobilier. L'agent immobilier ne connaît pas systématiquement le tissu économique local, il y a un risque qu'il se trompe dans l'évaluation. Il peut aussi tout simplement surestimer le bien pour être certain de faire signer un mandat de vente. Un particulier vendeur peut être sensible au fait que l'agent souhaite valoriser au maximum le bien. Cependant, cela amène le même résultat que lors d'une estimation seule : si le bien est surévalué, il ne se vendra pas.

Conseil : avant de mettre une maison en vente, faites appel à plusieurs agents immobiliers pour comparer les différents avis de valeur.

Les dangers de surestimer le prix de son logement

Un bien immobilier doit être mis en vente au prix du marché pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions. Penser qu'un bien surestimé permet de faire une meilleure vente est une erreur. La surévaluation est rarement une stratégie de vente payante.

Avant de fixer un prix de vente, il faut bien considérer que les acquéreurs qui recherchent un bien similaire connaissent les prix du secteur. Ils ont même peut-être visité des dizaines de maisons avant la vôtre. Il serait fâcheux d'augmenter de 20 % la valeur réelle du bien pour les raisons suivantes :

• À la diffusion du bien, un vivier d'acheteurs actifs à la recherche d'un bien comme le vôtre reçoivent des alertes en ligne, suite à leur inscription sur différentes plateformes comme Seloger. Avec un prix trop élevé, ils ne regarderont même pas l'annonce. Dans une moindre mesure, ils ne décrocheront pas le téléphone pour connaître plus de détails sur la maison. Le risque est de ne pas faire de vente rapide et de tomber dans le creux de la vague.
• Un bien hors marché ne déclenche pas de visite. Si aucun acquéreur ne se déplace pour découvrir, il est impossible de montrer les points forts ou de créer un coup de cœur. Une situation délicate pour le propriétaire qui commencera à douter de la valeur de son bien...
• Le bien reste plusieurs mois sur le marché. Une maison sur le marché depuis plusieurs mois envoie un message négatif aux acquéreurs potentiels. Ils peuvent considérer que la maison comporte des défauts ou ils seront très méfiants lors de la première visite.
• Plus longtemps la maison est sur le marché, plus la phase de négociation risque d'être compliquée et fatigante. Le vendeur est sûr de recevoir une offre d'achat en dessous du prix de l'annonce et il sera obligatoire de faire une contre-proposition d'achat.

La surestimation immobilière peut ralentir une vente, mais surtout peut dissuader un acquéreur de faire une offre d'achat. Une situation anxiogène qui peut annuler d'autres projets immobiliers.

Faites appel à un expert immobilier pour une estimation en ligne gratuite et rapide.

9 signes qu'un bien est surévalué

1. Votre maison est en vente à un prix bien plus élevé que vos voisins
2.  Vous n'avez pas ou peu de visites
3. Vous avez choisi l'agent immobilier ayant fait l'estimation la plus haute
4. La maison des voisins, c'est vendue en quelques jours…
5. Pas d'offre d'achat depuis plusieurs mois
6. La visite groupée ou journée porte ouverte n'a rien donné
7. Peu de clics sur vos annonces LeBonCoin
8. Vous recevez des offres beaucoup trop basses
9. Le bien ne s'est pas vendu et le mandat de vente a expiré

Comment ne pas surestimer un logement ?

Pour réaliser une estimation seul, et sans le surestimer, il faut y aller étape par étape. Même s'il est conseillé de se faire accompagner par un agent immobilier en maîtrisant les points suivants, il est possible de ne pas surestimer un bien avec les éléments suivants :

• Connaître les prix des habitations vendues dans le quartier ;
• Déterminer les points forts et les points les faibles ;
• Comparer les autres biens à la vente ;
• Identifier les opportunités du secteur (nouveaux moyens de transport, écoles, etc) ;
• Établir le ratio du prix/m²

Afin de réussir, on ne peut que conseiller d'utiliser l'outil de comparateur en ligne des dernières ventes : Patrim. Patrim est une base de données de ventes immobilières issues de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP).

En réalisant une estimation seul, il y a un risque d'erreurs. En effet, les souvenirs dans le bien et le manque d'impartialité peuvent conduire à une surestimation du logement.

Il est tentant de faire payer aux futurs acheteurs les différents travaux réaliser dans la maison ou l'appartement. Attention, il s'agit généralement de travaux de confort pour le propriétaire. L'acheteur n'achète pas vos améliorations personnelles !

Déclaration de succession : attention à la surévaluation

Dans le cas où un héritier surévalue un bien immobilier dans sa déclaration de succession, il sera alors difficile d'obtenir une restitution des droits de mutation trop payés.

Exemple de litige suite à une déclaration de succession avec une surestimation

Suite au décès d'une personne en 2005, l'un de ses héritiers recueille un bien immobilier et dépose une déclaration de succession évaluant ce bien à 1,1 M €. En 2007, il vend le logement au prix vendeur de 900 000 €. Il envoie à l'administration fiscale une demande de restitution d'une partie des droits de mutation qu'il avait acquittés en indiquant que la valeur inscrite dans la déclaration de succession était excessive. L'administration fiscale ne lui a pas rendu les droits de mutation et a vu sa décision confirmée par les juges.

En effet, la Cour de Cassation a rejeté la demande de l'héritier en précisant que la preuve du caractère exagéré de l'imposition devait être apportée par ce dernier. Et que les preuves qu'il avait produites, notamment des offres d'acquisitions postérieures au décès, ne pouvaient constituer des éléments de comparaison permettant d'établir la véritable valeur vénale du logement. Ces offres d'achats inférieures au prix de l'annonce n'avaient en effet pas abouti à la signature d'un acte de vente !

Aussi, le prix payé lors de la cession définitive du bien immobilier, intervenant deux ans plus tard, ne pouvait pas non plus aider à évaluer le bien de façon probante au jour de la succession.

En conséquence, une telle demande de restitution n'a de chances d'aboutir que lorsque la vente du bien est conclue rapidement après le règlement de la succession.

Une décision relativement sévère qui pénalise l'héritier à la fois sur le montant des droits versés et sur la moins-value réalisée lors de la transaction. Voir la décision complète de la cour de cassation du mardi 22 octobre 2013.