Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son bien immobilier, il a pour objectif de le vendre dans les meilleures conditions. L'étape indispensable avant la mise en vente est celle de l'estimation immobilière. Une surestimation du bien, et c'est le risque de ne pas vendre au même titre que lorsqu'un bien est vendu sous-estimé.  Par ailleurs, dans le cadre d'une succession, il est possible de tronquer l'estimation. Attention aux risques de redressement fiscal ! Dans ce guide, on fait le point sur les risques de la surestimation immobilière pour une succession et une transaction. Comment faire pour ne pas surestimer un bien ? Quels sont les risques d'une surestimation immobilière ?

L'estimation, la première étape d'une vente

Vous souhaitez réaliser votre première vente immobilière ? L'estimation est l'étape la plus importante du projet. Tellement importante qu'il faut prendre le temps de la réaliser pour ne pas commettre d'erreurs.

Qu'est-ce que l'estimation immobilière ?

Une estimation immobilière est une méthode qui permet de déterminer la valeur vénale d'un bien avant sa commercialisation. L'estimation est basée sur le même principe, qu'il s'agisse de vendre un appartement, une maison, un château ou un local commercial.

C'est après cette étape préliminaire que le propriétaire décide de vendre ou de louer son bien. Dans le cas où il vend, attention à ne pas surestimer son bien immobilier.

Comment réaliser mon estimation ?

Pour réaliser une estimation seul sans agence et sans surestimer, il faut y aller étape par étape. Même s'il est conseillé de se faire accompagner par un agent immobilier en maîtrisant les points suivants, il est possible de ne pas surestimer un bien :

  • Connaître les ventes du quartier
  • Déterminer les points forts et points faibles du logement
  • Comparer les autres biens à la vente
  • Identifier les opportunités du secteur (nouveaux moyens de transport, écoles, etc).
  • Établir le ratio du prix/m²

Afin de réussir, on ne peut que conseiller d'utiliser l'outil de comparateur en ligne des dernières ventes : Patrim. Patrim est une base de données de ventes immobilières issues de la Direction Générale des Finances Publiques (DGFIP). La base de données permet d'obtenir en quelques clics les dernières ventes immobilières sur un secteur géographique précis.

En réalisant une estimation seul, il y a un risque d'erreurs. En effet, les souvenirs dans le bien et le manque d'impartialité peuvent conduire à une surestimation du logement.

Il est tentant de faire payer aux futurs acheteurs les différents travaux réaliser dans la maison ou l'appartement. Attention, il s'agit généralement de travaux de confort pour le propriétaire. L'acheteur n'achète pas vos améliorations personnelles !

Si vous avez des difficultés à évaluer votre bien, n'hésitez pas à faire appel à un professionnel de l'immobilier. Vous pouvez, par exemple, solliciter l'aide d'un agent immobilier OprixFixe ou encore d'un notaire.

Les risques d'une surestimation immobilière

Lors de la vente d'un appartement ou d'une maison, il est fréquent de voir un prix affiché trop important par rapport à la valeur du bien. Les raisons sont différentes : soit, d'une part, c'est un moyen pour le propriétaire de se laisser une marge de négociation confortable, soit d'autre part l'affect a pris le dessus et le bien n'est pas considéré à son juste prix.

Il faut être pragmatique : un bien immobilier surestimé ne se vend pas. Le bien peut même être « cramé ». Un bien hors marché peut avoir une décote importante. Attention à ne pas transformer votre vente en cauchemar !

Le saviez-vous ? La négociation du prix de vente par un acquéreur n'est pas obligatoire. Une maison estimée au juste prix se vendra sans phase de négociation.

Quand une maison est-elle surestimée ?

On retrouve deux cas de figures différents qui témoignent de la surévaluation d'un bien. Globalement, une maison est soit surestimée par le propriétaire, soit par l'agent immobilier. Oui, même le professionnel peut être amené à surévaluer une maison.

Surestimation par un propriétaire vendeur

Le propriétaire d'un bien a tendance à déterminer son prix net vendeur en fonction de ses besoins financiers ou encore par rapport à l'affect qu'il a pour le bien. Il est humain de vouloir vendre cher son logement, mais attention à ne pas confondre vendre cher et être hors marché. Le prix affiché d'un bien immobilier ne peut pas être décorrelé du marché.

Surestimation par un agent immobilier

On n'y pense pas toujours mais l'agent immobilier peut être amené à surestimer un bien immobilier. L'agent immobilier ne connaît pas systématiquement le tissu économique local, il y a un risque qu'il se trompe dans l'évaluation. Il peut aussi tout simplement surestimer le bien pour être certain de faire signer un mandat de vente. Un particulier vendeur peut être sensible au fait que l'agent souhaite valoriser au maximum le bien. Cependant, cela amène le même résultat que lors d'une estimation seule : si le bien est surévalué, il ne se vendra pas.

Conseil : avant de mettre une maison en vente, faites appel à plusieurs agents immobiliers pour comparer les différents avis de valeur.

Les dangers de surestimer le prix de son logement

Un bien immobilier doit être mis en vente au prix du marché pour que la vente se déroule dans les meilleures conditions. Penser qu'un bien surestimé permet de faire une meilleure vente est une erreur. La surévaluation est rarement une stratégie de vente payante.

Avant de fixer un prix de vente, il faut bien considérer que les acquéreurs qui recherchent un bien similaire connaissent les prix du secteur. Ils ont même peut-être visité des dizaines de maisons avant la vôtre. Il serait fâcheux d'augmenter de 20 % la valeur réelle du bien pour les raisons suivantes :

  • À la diffusion du bien, un vivier d'acheteurs actifs à la recherche d'un bien comme le vôtre reçoivent des alertes en ligne, suite à leur inscription sur différentes platesformes comme Seloger. Avec un prix trop élevé, ils ne regarderont même pas l'annonce. Dans une moindre mesure, ils ne décrocheront pas le téléphone pour connaître plus de détails sur la maison. Le risque est de ne pas faire de vente rapide et de tomber dans le creux de la vague.
  • Un bien hors marché ne déclenche pas de visite. Si aucun acquéreur ne se déplace pour découvrir, il est impossible de montrer les points forts ou de créer un coup de cœur. Une situation délicate pour le propriétaire qui commencera à douter de la valeur de son bien...
  • Le bien reste plusieurs mois sur le marché. Une maison sur le marché depuis plusieurs mois envoie un message négatif aux acquéreurs potentiels. Ils peuvent considérer que la maison comporte des défauts ou ils seront très méfiants lors de la première visite.
  • Plus longtemps la maison est sur le marché, plus la phase de négociation risque d'être compliquée et fatigante. Le vendeur est sûr de recevoir une offre d'achat en-dessous du prix de l'annonce et il sera obligatoire de faire une contre-proposition d'achat.

La surestimation immobilière peut ralentir une vente, mais surtout peut dissuader un acquéreur de faire une offre d'achat. Une situation anxiogène qui peut annuler d'autres projets immobiliers.

Faites appel à un expert immobilier pour une estimation en ligne gratuite et rapide.

Déclaration de succession : attention à la surévaluation

Dans le cas ou un héritier surévalue un bien immobilier dans sa déclaration de succession, il sera alors difficile d'obtenir une restitution des droits de mutation trop payés.

Exemple de litige suite à une déclaration de succession avec une surestimation

Suite au décès d'une personne en 2005, l'un de ses héritiers recueille un bien immobilier et dépose une déclaration de succession évaluant ce bien à 1,1 M €. En 2007, il vend le logement au prix vendeur de 900 000 €. Il envoie à l'administration fiscale une demande de restitution d'une partie des droits de mutation qu'il avait acquittés en indiquant que la valeur inscrite dans la déclaration de succession était excessive. L'administration fiscale ne lui a pas rendu les droits de mutation et a vu sa décision confirmée par les juges.

En effet, la Cour de Cassation a rejeté la demande de l'héritier en précisant que la preuve du caractère exagéré de l'imposition devait être apportée par ce dernier. Et que les preuves qu'il avait produites, notamment des offres d'acquisitions postérieures au décès, ne pouvaient constituer des éléments de comparaison permettant d'établir la véritable valeur vénale du logement. Ces offres d'achats inférieures au prix de l'annonce n'avaient en effet pas abouti à la signature d'un acte de vente !

Aussi, le prix payé lors de la cession définitive du bien immobilier, intervenant deux ans plus tard, ne pouvait pas non plus aider à évaluer le bien de façon probante au jour de la succession.

En conséquence, une telle demande de restitution n'a de chances d'aboutir que lorsque la vente du bien est conclue rapidement après le règlement de la succession.

Une décision relativement sévère qui pénalise l'héritier à la fois sur le montant des droits versés et sur la moins-value réalisée lors de la transaction. Voir la décision complète de la cour de cassation du mardi 22 octobre 2013.

Comment réaliser une bonne estimation ? 

Afin d'évaluer au plus juste et donc afficher le prix de vente le plus en adéquation avec la réalité du marché, les professionnels de l'immobilier utilisent :

  • Approche comparative : cette analyse se fonde sur les données provenant de l'expérience du négociateur avec les biens similaires vendus par nos soins
  • Approche marché : l'analyse du marché est essentielle. Un comparatif est réalisé avec les biens en concurrence avec le vôtre
  • Approche qualitative : évaluation des prestations offertes par le bien

L'estimation est la recherche d'un équilibre permettant de protéger les intérêts du vendeur et ceux de l'acheteur.

L'estimation d'un bien immobilier permet donc au vendeur de définir la valeur réelle d'un bien immobilier et d'afficher le bien au prix du marché sans le surestimer.

Avant de se lancer dans l'estimation d'un bien, il faut avoir en tête que chaque bien est unique. Cela signifie que deux logements qui se ressemblent et se trouvent dans un même quartier peuvent avoir des prix différents. Le prix doit toujours être en adéquation avec le marché.

Les raisons pour lesquelles un propriétaire vendeur surestime le prix de sa maison 

De manière générale, lorsqu'il y a une surestimation, c'est le fait du propriétaire vendeur. Le propriétaire à tendance à surévaluer le niveau de prestation qu'offre le logement. La raison est souvent la même : le côté affectif. Vendre un bien immobilier, c'est aussi vendre une partie de ses souvenirs et inconsciemment on veut le faire payer à l'acquéreur.

Ne tombez pas dans le piège de la surestimation. Ces considérations d'ordre subjectif doivent ainsi être mises de côté dans un processus de vente immobilière pour être efficace.