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Quels sont les risques de vendre un bien immobilier en dessous du marché

L'estimation d'un bien immobilier est une étape capitale avant la mise en vente. Alors qu'un bien surestimer risque de décourager les acquéreurs à venir visiter le bien, la sous-estimation n'est pas non plus sans risque. Sous-estimer un bien revient à vendre moins cher que tous les autres propriétaires.

Attention, les acquéreurs comparent les biens ! Un bien dévalué de 20 % c'est surement qu'il y a quelque chose qui cloche. Même s'il peut être tentant de sous-estimer pour vendre rapidement son logement nous vous mettons en garde !

Attentions aussi à l'administration fiscale, un bien sous-estimé va forcément éveiller la curiosité de Bercy.

Les risques

En plus de potentielles perdre de l'argent le propriétaire s'expose à un contrôle fiscal pour dévaluation de bien immobilier contraire aux règles fiscales. Un contrôle fiscal que l'on ne souhaite pas avoir quand l'on n'a rien à se reprocher

Le risque s'applique aussi si vous vendez moins cher à un proche ou à membre de la famille ou alors si vous vendez aux membres d'une SCI. En effet, la commune peut utiliser son droit de préemption pour racheter le bien aux conditions signées dans le compromis de vente. Dans ce cas pas de marche arrière possible, vous serez dépossédé du bien sans avoir de recours possibles.

Autre risque moins connu, dans le cas d'une vente d'un logement sous-estimé l'administration fiscale peut demander le paiement immédiat des droits d'enregistrement sur la valeur réelle du logement (expertise réalisée avec un expert immobilier)

Les services fiscaux peuvent également considérer que la vente est une forme de donation et peuvent annuler la vente immobilière en saisissant un juge en droit de l'immobilier.

OprixFixe conseil

Pour bien estimer le prix au m² de sa propriété, il est possible de faire une demande d'estimation en ligne aux experts OprixFixe.

Les risques d'une sous-estimation dans le cadre d'une succession immobilière

Afin de répartir un patrimoine immobilier, les héritiers (ayant droit) doivent réaliser un avis de valeur des biens immobiliers présent dans le dossier d'héritage.

Le bien immobilier en résidence principale peut avoir un abattement de 20 % si le logement abrite toujours le conjoint survivant, le concubin pacsé ou des enfants mineurs. L'abattement n'est pas possible dans le cadre d'une donation si la résidence principale était occupée par le donateur.

Dans le cas où les biens immobiliers sont mis en location, l'administration fiscale accepte également une décote de l'ordre de 10 % en fonction de la durée restante des baux de locations.

Si les héritiers décident de sous-estimer un patrimoine immobilier légué dans le cadre d'une succession, il s'expose naturellement à un redressement fiscal et les pénalités appliquées peuvent être lourdes : jusqu'à 80 % de l'impôt dû sans délai de paiement.

Néanmoins, en cas de sous-estimation, les héritiers s'exposent à un redressement judiciaire. En cas de revente rapide, si les héritiers vendent le bien à un prix supérieur à celui indiqué dans la déclaration de succession, ils seront contraints de payer l'impôt sur le revenu sur la plus-value réalisée. D'autre part, s'ils décident de déposer une déclaration rectificative pour payer des droits de succession, ils risquent de lourdes sanctions.

Afin éviter les ennuis, la première précaution à prendre est de déposer la déclaration de succession dans les délais maximum de 6 mois. En effet, tout retard peut déclencher un contrôle.

Patrim, l'outil permettant de ne pas sous-estimer sa maison

Afin de se faire une première idée de la valeur vénale d'un bien immobilier, il est possible de regarder sur le site Patrim élaboré par la direction générale des finances publiques (DGFiP) qui mets à disposition plus 15 millions de biens vendus en France.

Patrim Usagers ne fournit pas d'estimation en tant que tel, mais indique les prix des biens vendus dans un secteur géographique ciblé.

Le service est rendu accessible directement sur le site des impôts. Une aide précieuse qui permet de savoir comment l'administration fiscale propose une approche du prix d'un logement. L'outil est d'ailleurs utilisé afin de calculer les droits de succession ou l'impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). La vente d'un bien sous-évalué peut être empêchée par les services fiscaux.

Alors que dans ce guide, on aborde la sous-estimation immobilière, on vous propose aussi un focus sur les risques de la surestimation immobilière.

Faire estimer son logement sans le sous évaluer : quelle est la meilleure solutions ?

L'estimation immobilière est la première étape menant à la vente. Elle est essentielle et cruciale et va permettre de déterminer la valeur marchande d'un bien et donc le prix net vendeur. D'une estimation juste découle une vente assurée ! Si un propriétaire peut estimer son bien par lui-même, faire appel à un professionnel de l'immobilier ou un notaire. En effet, les propriétaires ont tendance à sous-estimer par manque de confiance.

L'estimation immobilière est la recherche d'un équilibre qui permet de protéger d'une part les intérêts du vendeur mais d'autre part celles de l'acheteur. 

L'estimation en ligne d'un bien immobilier permet au vendeur de définir la valeur vénale de sa propriété. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter sur une transaction immobilière, il ne faut pas la prendre pour argent comptant.

L'agence immobilière OprixFixe vous propose une estimation gratuite et sans engagement.

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