La valeur vénale est un indicateur utilisé dans différents secteurs d'activités comme celui de l'immobilier pour déterminer le partage d'une succession, pour une indemnisation auprès d'une assurance ou encore pour servir de base de référence pour le calcul de l'Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI).

Valeur vénale = norme comptable

Définie par l'article 310.1.11 du Plan Comptable Général (PCG) la valeur vénale est une expression comptable définissant la valeur réelle d'un bien. Elle constitue la somme d'argent pouvant être récupérée par un propriétaire en cas de vente définitive.

Le prix est défini selon les conditions actuelles du marché et prend en compte les biens similaires mis en vente. Elle est utilisée notamment pour déterminer le patrimoine d'un contribuable pour le calcul des impôts (afin d'évaluer l'assiette de l'Impôt sur la Fortune Immobilière ou des taxes sur les droits de succession). Elle ne fait toutefois l'objet d'aucune définition légale.

3 raisons d'obtenir la valeur vénale

La valeur vénale a trois usages principaux :

  • Calculer une indemnité de remplacement ;
  • Définir le montant d'une propriété ;
  • servir à l'administration fiscale comme indice de référence pour le calcul de l'impôt.

Le prix d'un bien est le plus souvent réalisée par un agent immobilier, soit à l'écrit ou à l'oral. Contrairement à une expertise immobilière, la valeur vénale n'a pas de pouvoir légale. Elle est rendue sous la forme d'un document avec la description et le prix/m2. Elle n'est pas engageante pour la personne qui la donne. Lors de la vente d'un viager par exemple, il peut être demandé au propriétaire de définir la valeur viagère.

Par ailleurs, l'administration fiscale peut notifier un redressement fiscal à un contribuable lorsqu'elle estime que les biens déclarés sont inférieurs à leur montant réel. Elle est définie par l'article 310.1.11 du plan comptable général : "La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d'un actif lors d'une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie".

Comment obtenir la valeur vénale d'un logement ?

L'estimation d'un logement en ligne est l'un des moyens rapides pour obtenir le prix/m2 d'un logement. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter, il ne faut pas prendre pour argent comptant les résultats. En effet, cela est principalement dû à son mode de fonctionnement reposant sur des bases de données en ligne. Si vous devez publier une annonce immobilière par vous-même, il est conseillé de ne pas se baser sur le résultat d'une estimation en ligne.

Généralement, un vendeur commence par un avis de valeur en remplissant un formulaire. Dans celui-ci, il remplira différentes caractéristiques de sa propriété. Les caractéristiques qu'il aura renseignées, combinées aux données que contient le logiciel, permettra de définir un prix net vendeur, c'est-à-dire que la cotation moyenne est définie par le biais des ventes correspondant aux mêmes attributs sur le marché immobilier.

Calcul de la valeur vénale d'un bien immobilier

Si vous manquez de temps et de connaissances pour déterminer vous-même la valeur vénale d'un bien immobilier, vous pouvez vous rapprocher d'un professionnel de l'immobilier qui effectuera cette démarche pour vous, comme une agence immobilière ou un cabinet de notaires.

Un professionnel se chargera d'étudier les caractéristiques du bien et du marché afin de définir une estimation marchande objective. Au terme de son analyse, l'agent immobilier délivre une attestation. Attention, ce document peut être assorti de réserves. Il reste indicatif et ne représente pas un prix net vendeur réel, mais il s'agit de l'estimation la plus fiable que vous pourrez obtenir.

La demande d'une attestation à une agence ou à des notaires est une démarche payante ou gratuite et les tarifs varient en fonction des professionnels.

Différence entre valeur vénale et prix de vente

La valeur vénale n'est pas à confondre avec le prix de vente. En effet, le montant de vente est le résultat d'une négociation entre deux parties alors que la valeur vénale est théorique. Faites attention entre les deux termes pour ne pas avoir de surprise lors de la vente.