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Promesse d’achat et de vente

L’ESSENTIEL DE LA PROMESSE D’ACHAT OU DE VENTE

SOMMAIRE

La promesse est une action de promettre quelque chose. C’est un engagement que l’on prend en promettant quelque chose à une autre personne. Une promesse peut être signée entre deux particuliers, appelée engagement sous seing privé, ou dans un office notarial.

Le contrat préalable de vente constitue, avec le compromis de vente, les deux avant-contrats qui peuvent être signés avant la signature d’un acte définitif de vente. L’avant contrat se différencie du compromis dans le sens où seul le vendeur s’engage à vendre. Dans un compromis de vente, l’acheteur s’engage lui aussi par écrit à acheter le bien. Il y a donc une réciprocité des promesses, contrairement à la promesse qui est unilatérale et non obligatoire.

Qu’est-ce que la promesse de vente ?

 

Une promesse de vente est un contrat par lequel s’engagent deux parties – le promettant et le bénéficiaire – dans une transaction. Le premier prend pour engagement la conclusion d’une vente, à des conditions déterminées et acceptées par le second.

On retrouve principalement cette notion de promesse de vente dans les transactions immobilières. La proposition de vente désigne alors dans ce cas le fait pour le propriétaire d’un bien immobilier mis en vente, de s’engager à réserver la vente de ce bien à une personne en particulier, le futur acquéreur. Ce dernier bénéficie donc d’une option pour acquérir le bien mais peut également se rétracter et ne pas réaliser la transaction.

Dans le secteur immobilier, les termes de promesse unilatérale de vente ou d‘offre d’achat sont également utilisés.

Qu’est-ce que la promesse d’achat ?

 

La promesse d’achat, à ne pas confondre avec le compromis de vente (qui se fait dans la majorité des cas chez le notaire), est un écrit dans lequel un acquéreur soumet les conditions de l’acquisition d’un bien immobilier. Ce document peut être rédigé immédiatement après la visite d’un appartement, d’une maison ou encore d’un parking. Cet écrit montre la réelle motivation d’un vendeur à s’engager sur le bien.

L’engagement d’achat a pour objectif de stopper le vendeur dans sa quête de recherche d’acquéreur. La proposition d’achat engage le vendeur, dès lors qu’il signe le document. Ce dernier sera alors dans l’interdiction de vendre le bien à un autre acquéreur.

Le futur acheteur se verra dans l’obligation d’acquérir le bien au prix fixé dans la proposition d’achat et sans possibilité de changer cette somme. Dans le cas où l’offre d’achat reçue par le vendeur est jugée inférieure au prix demandé, alors le vendeur pourra soit refuser, ou encore faire une contre-proposition d’achat à d’autres conditions. Un délai raisonnable est à observer pour prendre sa décision sans quoi, celle-ci sera considérée comme caduque.

La promesse est-elle engageante ?

Dans le secteur immobilier, l’engagement d’achats et ventes permettent d’encadrer une transaction immobilière.

Elle peut être engageante vis à vis de la loi. « La promesse d’achat et de vente vaut vente dès lors qu’il y a accord sur la chose et sur le prix » (art. 1589 du Code civil). Les parties sont donc définitivement engagées, sauf à se rétracter dans le délai légal si les conditions de la mise en œuvre de cette dernière sont réunies. Le délai est différent entre l’offre d’achats et la signature du compromis de vente .

 

Plusieurs types d’engagement :

Promesse d’achat

Il s’agit d’un avant-contrat qui va permettre de préparer la signature de l’acte de vente chez le notaire. Elle est similaire au compromis de vente, mais de différencie toutefois par le fait qu’elle engage davantage l’acquéreur d’un bien immobilier.

 

Promesses unilatérales de vente

Il s’agit également d’un avant-contrat qui va acter la transaction entre le propriétaire et l’acheteur. On parle d’unilatéralité car le vendeur s’engage sur la transaction tandis que l’acheteur se réserve la possibilité d’avoir un délai de réflexion pour lever l’option d’achat. Elle n’est pas à confondre avec la promesse de vente entre particulier.

 

Promesse synallagmatique de vente

L‘offre synallagmatique n’est autre qu’un compromis de vente. Il s’agit d’un nom d’usage différent, utilisé moins couramment dans la vie de tous les jours. 

 

Le pacte de préférence

Il s’agit de l’un des avant-contrats souvent utilisés dans l’immobilier. C’est un engagement pris par un propriétaire envers un potentiel acheteur. Le propriétaire promet, s’il se décide un jour à vendre son bien immobilier, de le proposer en priorité au destinataire du pacte.

 

Les mentions obligatoires de l’avant contrat

 

La promesse de vente / d’achat doit mentionner à minima :

  • l’ensemble des coordonnées du vendeur et de l’acquéreur,
  • l’adresse du bien,
  • l’origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire, acte notarié…),
  • Un descriptif détaillé du bien, de ses équipements et de ses annexes,
  • l’existence d’une hypothèque et/ou d’une servitude,
  • les honoraires du professionnel dans le mandat de vente chargé de la vente (s’il y a intervention d’un professionnel) et qui doit payer ces honoraires,
  • le prix de vente et ses modes de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt immobilier),
  • la durée de validité de l’engagement de vente et la date limite de signature de l’acte de vente définitif,
  • la date de disponibilité du bien.

Puis-je me rétracter d’une promesse ?

 

Le droit de rétractation de l’engagement de vente permet à un acquéreur de renoncer à l’achat d’un bien, dans un certain délai. Le vendeur, quant à lui, est engagé à partir de la signature de la promesse de vente. En cas de contestation de sa part, l’acquéreur peut d’ailleurs saisir le tribunal compétent (grande instance) et demander l’exécution forcée de la vente.

Lorsque l’acquéreur souhaite renoncer à la vente, il dispose d’un délai de 10 jours pour faire part de son souhait. Ce délai prend effet  :

  • au lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée en cas de promesse passée sous seing privé,
  • au lendemain de la remise en mains propres en cas des voeux de vente passée sous la forme authentique.

L’acquéreur doit notifier son souhait de se rétracter au vendeur par une lettre recommandée avec avis de réception avant la fin de l’expiration du délai.

Exemple

Si une offre de vente est expédiée le 05 du mois et que sa première présentation intervient le 07, le délai pour se rétracter partira le 08 et expirera le 18 à minuit. 

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LE SAVIEZ-VOUS ? 

Il y a une différence entre la promesse de vente et le compromis de vente

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Pour conclure, il faut prendre en considération que les promesses sont engageantes mais moins formelles que le compromis de vente signé chez le notaire.

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