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Compromis de vente sans notaire : obligations

Le compromis de vente engage vendeur et acheteur sur la transaction immobilière. S'il est conseillé de le réaliser chez un notaire, il peut également se faire entre particuliers. Le compromis de vente sans notaire est possible si acheteur et vendeur le souhaite conjointement. Dans le cas ou l'une des deux parties ne souhaite pas signer le compromis sans notaire, ils devront trouver un accord au risque d'annulation de la transaction.

La validité d'une promesse unilatérale de vente signé sans l'intervention d'un notaire détermine la date à laquelle est signé l'acte de vente. La durée figurant dans l'engagement est instruite par les parties. La date butoir de signature, dépend également des clauses suspensives qui figureront dans l'avant contrat.

Les avantages de signer un compromis sans notaire

Le compromis de vente est encadré par le Code civil depuis le 19ᵉ siècle (article 1589 du code civil) : “ La promesse de vente vaut vente, lors d'un consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix par m² du bien”. Une vente est considérée comme “parfaite” lorsque le vendeur et l'acheteur ont matérialisé leur accord à travers un contrat de vente. Le compromis de vente respecte cette définition. Il peut être signé entre particuliers et sans notaire. L'avantage de s'affranchir d'un notaire est :

  • Réduire le délai de signature du compromis
  • engager rapidement les parties
  • diminuer les couts d'acquisitions (économie de 270 €)
  • liberté dans l'organisation de la signature (lieu, date, conditions)

Les étapes du compromis de vente sans notaire

Les modalités du compromis de vente sans notaire sont libres. Un propriétaire proposera une première version du contrat à l'acquéreur. L'acquéreur pourra y ajouter des clauses suspensives. Le propriétaire va ensuite annexer l'ensemble des documents obligatoires pour que le contrat ne soit pas caduque. Une fois le document complet, le propriétaire et l'acheteur peuvent se rencontrer pour la signature du compromis sans notaire. S'il est bien réalisé, signé sous seing privé, il a la même valeur juridique qu'une promesse signée devant le notaire. Soyez malgré tout vigilant sur la bonne conformité légale de votre contrat. Le notaire entre en action après la signature pour la signature l'acte de vente.

Documents obligatoires du compromis sans notaire

Les diagnostics immobiliers

Les 9 diagnostics obligatoires ne le sont pas systématiquement. Cela va dépendre de la situation géographique du bien et de l'ancienneté des différentes installations qui le composent. Le diagnostic de performance énergétique (DPE), lui, est obligatoire de façon systématique pour une transaction immobilière. Un notaire, par son expertise, est à même d'indiquer les diagnostics à réaliser. Les diagnostics devront être annexés au compromis de vente sans notaire.

Documents loi Allur (uniquement copropriété)

La loi “ALUR” de 2014 impose aux propriétaires et vendeurs d'annexer d'autres documents au sein de l'engagement. Uniquement pour les copropriétaires, propriétaires d'un appartement au sein d'un immeuble, ou d'une maison de ville en copropriété. Les documents obligatoires devant être annexés sont les suivants :

  • Règlement de copropriété
  • État descriptif de l'indivision
  • Sommes à verser par le futur propriétaire
  • Trois derniers procès-verbaux des AG de copropriété
  • Carnet d'entretien de l'immeuble
  • Montant des charges de copropriété payé par le vendeur lors des deux dernières années comptables
  • Diagnostic technique global de l'immeuble

Clauses suspensives

Les clauses suspensives permettent de protéger l'acheteur en cas d'imprévu, comme la non-obtention de son prêt bancaire, ou encore un sinistre intervenu dans le logement qu'il doit acquérir. Les deux parties doivent donc s'assurer qu'il n'en manque aucune. D'autres clauses suspensives permettent également d'annuler la vente et rendre caduc le formulaire : hypothèque non purgée, apparition de servitude, droit de préemption de la mairie ou du locataire en place dans le logement, etc. Il est conseillé de faire appel à un expert pour être sûr que les clauses correspondent bien aux attentes du vendeur et de l'acheteur.

Méthode de financement

Le compromis de vente peut être annulé si l'acquéreur ne réussit pas à obtenir son crédit immobilier. En retour, ce dernier doit préciser son plan de financement dans le contrat, tel qu'il va le présenter aux banques. Apport personnel, montant des mensualités, durée de remboursement, taux d'intérêt... Le paragraphe des modalités de financement doit mentionner tous ces détails pour s'assurer que le plan du vendeur est solide.

L'acquéreur peut-il se rétracter lors d'une signature sans notaire  ?

La formalisation d'un compromis sans notaire peut être annulé si l'acquéreur ne trouve pas son financement par exemple. Dans l'engagement, l'acquéreur doit préciser le délai qu'il souhaite pour obtenir son crédit.

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