L'expression « transfert de propriété défini une notion juridique pour exprimer un accord lors d'un contrat de vente immobilier.

Lorsque le vendeur et l'acheteur s'accordent sur la chose et le prix d'un bien, et suite à la signature d'un acte notarié il y a un transfert de propriété. Certaines questions peuvent naître. Notamment, à quel moment précis se fait le transfert ? Ou encore quels sont les risques liés au transfert de titre ? Dans ce guide, nos experts immobiliers vous apporte leurs réponses !

Document officielle titre de propriété

Qu'est-ce qu'un transfert de propriété ?

 Le « transfert de propriété immobilière intervient le jour de la signature de l'acte de vente authentique.

Ce terme juridique est utilisé par le notaire pour désigner la fin d'un cycle de vente immobilière qui intervient en moyenne 3 mois après la signature d'un compromis de vente (ou compromis sous seing privé)

Les règles de droit liées au transfert de propriété

Le transfert de propriété fait partie intégrante du contrat de vente immobilière. Il est donc normal que si deux personnes s'accordent sur un échange entre une somme d'argent et un bien que le transfert de propriété soit prononcé immédiatement, car il est l'objet même de la vente.

C'est l'article 1582 du Code Civil qui nous éclaire : « la vente est une par laquelle l'un s'oblige à livre une chose, et l'autre la payer ». Ainsi la vente est conforme lorsqu'il y a le transfert de propriété qui est effectué. Seul l'acheteur aura la pleine jouissance du bien et en contrepartie le vendeur reçoit une somme d'argent.

Les différents types de transfert de propriété

Il existe plusieurs types de transfert du droit de propriété que l'on est susceptible d'utiliser pour une vente immobilière.

  • Transfert à titre universel
    • Le transfert à titre universel consiste en une transmission de patrimoine ou d'une quote-part de biens.
    • Il peut résulter d'une dévolution successorale, d'un testament ou encore d'une fusion de sociétés
    • La particularité du transfert à titre universel est qu'il emporte également transmission des dettes attachées au patrimoine transmis
    • Transfert à titre particulier
      • Le transfert à titre particulier consiste, en une transmission de biens sans que l'acquéreur ne soit tenu aux dettes qui s'y attachent
      • Ce mode de transfert peut résulter d'une vente, d'une donation ou encore d'un échange
  • Classification selon la source du transfert
    • Transfert volontaire
      • Le transfert de propriété résulte le plus souvent d'une convention (vente) ou d'un acte unilatéral (testament)
      • Dans cette hypothèse, la validité du transfert est subordonnée notamment à l'existence d'un consentement qui doit être libre et éclairé
    • Transfert forcé
      • Le transfert de propriété est susceptible d'intervenir, dans certains cas, en dehors de toute manifestation de volonté
      • C'est le cas lorsque la transmission du bien résulte du fait de la loi (succession) ou d'une décision judiciaire (liquidation judiciaire)
  • Classification selon la cause du transfert
    • Transfert à titre onéreux
      • Le transfert du bien interviendra, le plus souvent, à titre onéreux, soit en considération de l'obtention d'une contrepartie
      • Tel est le cas de la vente qui consiste en la délivrance d'une chose, moyennant le paiement d'un prix
    • Transfert à titre gratuit
      • Le transfert du bien peut également être réalisé à titre gratuit, soit sans que le cédant n'obtienne une contrepartie

Quand intervient le transfert de propriété ?

Le transfert de propriété est régi par l'Article 1197 du code Civil « le transfert s'opère lors de la conclusion du contrat ». Donc le transfert de propriété intervient immédiatement à la conclusion de la vente immobilière. Pour que le transfert de propriété soit considéré comme valide, il faut impérativement que :

  • Un accord sur le prix et la chose
  • Les deux parties soient consentantes le jour de la signature
  • Qu'il y ai eu au préalable une définition des choses à vendre (rapport des diagnostics obligatoires, ancien titre de propriété, carnet d'entretien de l'immeuble)

Le transfert de propriété peut légalement être différé à un autre moment que le jour de la signature : Article 1196, Modifié par Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 - art. 2.

Trois situations ou le transfert de propriété peut être différé

Le vendeur ou l'acheteur peuvent décider d'insérer une clause permettant de différer le transfert de propriété. Dans ce cas, le vendeur reste dans le bien.

Les Conditions Générales de Vente (CGV) peuvent prévoir notamment une clause de réserve ou une clause de délai de rétractation, période pendant laquelle l'acheteur peut encore annuler la vente.  

Liste de trois situations qui peut faire que l'on décale le transfert de propriété :

  1. Le cas où l'acquéreur souhaite payer le bien mais conserve une condition suspensive de rétractation après-vente
  2. Le vendeur souhaite encore conserver l'usufruit du bien après la vente jusqu'à temps qu'il trouve une nouvelle habitation.
  3. L'acheteur paie une partie du bien et attends pour verser la totalité de la comme.

Dans ces trois exemples les transferts de propriété sont signés en retard même si la vente a été prononcée et validée chez le notaire. Cette date de transfert de propriété peut apparaître dans l'acte de vente et servir de preuve aux parties.

Attention : il est fortement déconseillé de repousser le transfert de propriété sauf pour des raisons fiscales. Parlez-en à un fiscaliste avant une telle opération.

Déroulement du transfert de propriété

Les deux parties se présentent le jour de la signature de l'acte de vente chez le notaire, et apposent leurs signatures sur le contrat de vente officiel. La signature par l'ensemble des parties entraîne instantanément le transfert de propriété.

Le notaire fait une lecture de l'acte où chacune des deux parties peut poser des questions techniques ou demander des informations sur les clauses suspensives de vente. Le rôle de conseil du notaire permet de répondre aux dernières interrogations avant le transfert de propriété. Le notaire avant de réaliser le transfert de propriété s'assure que l'argent est bien disponible sur le compte séquestre. Dans ce cas le transfert de propriété a lieu et l'acheteur recevra l'acte officiel de propriété au maximum 6 mois après la signature.

En cas de contestation ou d'irrégularité le jour du rendez-vous, les deux parties peuvent ne pas signer l'acte de vente et remettre en question le contrat de vente. En cas de refus de signature, l'acheteur et le vendeur peuvent demander réparation devant le tribunal compétant.

La transmission de l'acte de propriété immobilière

La signature authentique de l'acte constitue alors une copie de l'acte de propriété pour l'acheteur en tant que nouveau pro propriétaire. Cette copie authentique permet à l'acheteur de souscrire à une assurance habitation, EDF ou encore faire changer les serrures des portes.

Dans le cas ou le notaire ne transmets pas de copie, il faut attendre que le titre soit enregistré à la publicité foncière auprès du service des hypothèques. Ou alors faire en demande de titre de propriété en téléchargeant le PDF au début de cet article.

Exemple de preuve de propriété

3 risques liés au transfert de propriété 

Lors du transfert de propriété le vendeur transfert l'intégralité des risques de l'habitation comme le rappelle le Code Civil : « le transfert de propriété emporte transfert des risques ». C'est à l'acheteur de se renseigner sur les risques liés au transfert de propriété. Mais de quels risques doit-il s'inquiéter concrètement ?

Les risques lors du transfert de propriété

La signature de l'acte de vente et le transfert du titre de propriété se déroule en même temps et cela peut créer des problèmes aux nouveaux propriétaires.

Risque avant la remise des clés

Dans le cas où le bien immobilier doit être déplacé (cas très rare), il faut que l'acheteur puisse vérifier le bien lié aux risques du voyage. Notamment s'assurer que le bien est toujours conforme à sa livraison suite aux transports.

Plus familièrement, il faut vérifier que le bien est toujours conforme lors de la signature, on appelle cela une visite de contrôle post signature. Même si ce n'est pas une obligation, demandez à l'agent immobilier cette visite pour minimiser les risques.

Risque lors de l'emménagement dans le bien

À la remise des clés chez le notaire, il est possible de découvrir après la visite de signature qu'il y a par exemple une fuite d'eau ou encore une serrure cassée. Il peut s'agir d'un simple trouble, mais aussi d'un vice caché.

Dans le cas d'un vice caché, il faut impérativement le faire constater par un huissier et demander l'annulation de la vente après achat. Une garantie des vices cachés est prévue dans l'article 1641 du Code civil.

Risque en cas de transfert de parts sociales

Dans le cas d'une vente faites auprès d'une SCI, la question du transfert de propriété peut être un sujet brûlant. Un grand nombre de litiges lors de cession de parts sociales peuvent rester sans réponse. Un défaut, un vice caché ou encore la non remise des clés peut devenir un enfer. Il est recommandé de se rapprocher d'un avocat pour résoudre rapidement le problème. Recherchez un avocat en ligne directement sur l'annuaire des avocats.

Les aides mises en place pour limiter les risques lors du transfert de propriété

Même après le transfert de propriété l'acheteur d'un bien immobilier bénéficie d'un certain nombre de garanties. Propriétaire vendeur ou acheteur consultez l'essentiel des mesures existantes.

Garantie contre les vices cachés

Le vendeur est obligé de garantir à l'acheteur les risques cachés, conformément au code civil (article 1603). Cette garantie est faite pour limiter les tromperies et assurer « les défauts cachés du bien vendu ». La durée de la garantie est de 2 ans après l'achat du bien.

Selon l'article 1641 du Code civil, les vices cachés en immobilier sont des défauts non-visibles au moment de l'achat qui rendent le bien impropre à l'usage auquel il est destiné. Trois conditions principales doivent être réunies :

  1. Le vice ne doit pas être apparent lors de la réception du bien, c'est-à-dire caché
  2. Le vice doit être inhérent à la chose et la rendre impropre à son usage. Il doit y avoir un défaut, un dysfonctionnement qui provient du bien immobilier en lui-même
  3. Le vice doit être antérieur à la vente, et plus précisément avant le transfert de propriété

Par exemple le non-raccordement d'une maison à l'eau courante est considéré comme un vice caché.

Garantie conformité

Le propriétaire vendeur s'engage à vendre ce qu'il a montré et annoncé à l'acheteur. Dans le cas inverse le Code de la consommation prévoit que l'acheteur puisse demander réparation.

En effet, le Code de la consommation prévoir que : « le vendeur a l'obligation de livrer un bien conforme au contrat conclu avec le consommateur ». C'est-à-dire que le vendeur devra répondre des défauts de conformité existant lors de la remise du bien.

Exemple de garantie conformité : le vendeur indique avoir mesuré le bien à la suite de travaux et indique une surface de 50 m2 à l'acheteur pour son appartement parisien. Or, l'acheteur après le transfert de propriété se rend compte que la surface est de 42 m2 alors dans ce cas, il peut invoquer la garantie conformité au vendeur.