LE JUGE COMPETENT EN MATIERE IMMOBILIERE

OprixFixe, votre agence immobilière en ligne, vous explique quel est le juge compétent en matière immobilière. Les litiges en matière immobilière sont ceux qui touchent aux droits réels immobiliers. C’est-à-dire quand est en cause le droit de propriété d’un immeuble. Vous pouvez aussi être intéressé de savoir quel est le juge compétent pour connaître des différents entre propriétaires et locataires. Dans ce cas le juge compétent désigné sera différent.

Qu’est-ce qu’un juge compétent ?

Le juge compétent pour connaître d’une affaire est déterminé selon les règles incluses dans le Code de procédure civile et le Code de l’organisation judiciaire. Pour découvrir le juge compétent il faut procéder en deux étapes. Premièrement analyser la compétence d’attribution du juge. Deuxième la compétence territoriale du juge.

Le juge compétent selon la matière : la compétence d’attribution.

Pour déterminer le juge compétent pour un litige il faut en déterminer la matière. C’est-à-dire à quelle catégorie du droit la question posée au juge se rattache. Par exemple dans un litige relatif à une vente immobilière, la question est souvent celle de la propriété de l’immeuble. Dans le cas d’un contentieux relatif au non payement des loyers par un locataire, la question se rapporte au domaine des baux d’habitation.

Le Tribunal de grande instance (TGI) et le Tribunal d’instance (TI) : une compétence de principe.

Le Tribunal de grande instance et le Tribunal d’instance ont des compétences d’attribution de principe. Cela signifie qu’ils sont compétents pour tous les litiges qui ne sont pas déjà attribués spécialement à une autre juridiction.

Comment savoir si le juge compétent est le TGI ou le TI ?

Afin de décider s’il faut s’adresser au TGI ou au TI il faut regarder le taux de compétence de votre affaire. Le taux de compétence est déterminé en fonction du « montant du litige ». C’est-à-dire qu’il dépend des demandes formulées par les parties. En dessous d’un montant de 10 000 € c’est le TI qui est le juge compétent. Au-delà de cette somme le juge compétent sera le TGI.

Remarque oprixFixe, votre agence immobilière en ligne, attire votre attention sur la différence entre le taux de compétence et le taux de ressort. En effet, ces deux notions ne sont pas à confondre quand on recherche le juge compétent pour un litige. Le taux de ressort exprime le montant en dessous duquel un jugement ne sera pas susceptible d’appel. Ce taux est fixé à 4 000€. En effet, pour les litiges d’un montant inférieur ou égal : impossible d’exercer un recours contre la décision rendue.  

Le TGI : le seul juge compétent dans certains litiges.

Le TGI a une compétence spéciale pour certains litiges quel que soit le taux de compétence de l’affaire. Ces matières qui touchent à l’immobilier sont d’abord actions immobilières pétitoires. Puis les inscriptions en faux (METTRE LE L’HYPERLIEN) contre les actes authentiques font également partis de cette compétence exclusive du TGI. Enfin le TGI est également seul compétent pour connaître des litiges concernant les baux commerciaux. Retrouver toute la liste des compétences exclusives du TGI dans l’article R. 211-4 du Code de l’organisation judiciaire (COJ).

Le TI : le seul juge compétent dans certains litiges.

Le TI est le seul juge compétent quel que soit le taux de compétence pour certains types de litiges. C’est le cas des expulsions des personnes qui occupent à des fins d’habitation des immeubles.  C’est également le TI qui est le juge compétent pour les litiges relatifs aux contrats de louage d’immeubles à usage d’habitation. C’est-à-dire que si vous avez un litige avec votre locataire ou votre loueur vous devez présenter votre demande devant le TI.

Le juge compétent territorialement.

Après avoir déterminé la nature de la juridiction que vous devez saisir vis-à-vis de la matière, il faut encore trouver laquelle est territorialement compétente. En effet, il existe en France beaucoup de Tribunaux de grande instance et de Tribunaux d’instance. Chacun d’entre eux a une compétence territoriale. Cela signifie que chaque juridiction connaît des affaires qui sont dans son ressort territorial. Par exemple : un litige concernant la vente d’un immeuble situé à Paris sera de la compétence territoriale des juridictions parisiennes et non lyonnaises. Cette règle est édictée à l’article 44 du Code de procédure civile. Elle prévoit qu’en matière réelle immobilière, la juridiction du lieu de situation de l’immeuble est seule compétente. Ceci permet une certaine proximité de l’affaire avec le lieu où est situé l’immeuble. Cet immeuble est en quelque sorte le centre de gravité du litige.

La règle de l’article 44 du Code de procédure civile (CPC) a également été étendue à l’internationale. Prenons la vente d’un immeuble situé à Bordeaux dont le propriétaire est français à un acheteur allemand. Imaginons un litige émanant de cette vente, par exemple sur l’état de l’immeuble non conforme aux diagnostics immobiliers. Ce litige sera international et donc les règles de compétence internationale des juridictions françaises seront applicables. Comme la règle est la même que celle de l’article 44 CPC, le juge compétent sera le juge bordelais. Vous l’avez compris celui du lieu de situation de l’immeuble en cause dans l’affaire.   

En dehors de la matière réelle immobilière, l’article 46 du CPC prévoit le juge compétent en matière contractuelle. Par exemple pour les contrats de bail. La règle est la suivante : le demandeur peut attraire soit au domicile du défendeur soit au lieu où le contrat doit être exécuté.

Pour résumer :

Afin de trouver le juge compétent pour votre affaire en matière immobilière il faut passer par 2 étapes.

  1. Regarder les règles de compétence d’attribution et vérifier le taux de compétence.
  2. Regarder quel est le juge compétent territorialement par rapport à votre affaire.

OprixFixe, votre agence immobilière en ligne, vous propose un dernier exemple pour mieux comprendre quel est le juge compétent. Le propriétaire d’un appartement à Rouen n’effectue pas les travaux qui lui incombent conformément au contrat de bail. Ce locataire, souhaite entamer une action contre son propriétaire qui a son domicile à Strasbourg. Le Tribunal d’instance a une compétence exclusive pour connaître des litiges en matière de baux d’habitation. La compétence d’attribution désigne dont le TI comme seul juge compétent. Ensuite devant quel TI le locataire doit il porter son action ? Le TI de Rouen, lieu d’exécution du contrat de bail ou le TI de Strasbourg lieu du domicile du défendeur. Dans ce cas le locataire aura le choix de saisir soit l’un soit l’autre. Le plus souvent le locataire choisira le tribunal du lieu d’exécution qui est également le lieu de sa résidence.

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