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Valeur vénale

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L’ESSENTIEL SUR LA VALEUR VÉNALE

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La valeur vénale représente la somme que le propriétaire espère récupérer d’une vente immobilière. Il s’agit d’un montant représentatif du marché immobilier qui ressort d’une estimation, souvent faite par un professionnel de l’immobilier comme  l’agence immobilière OprixFixe. A travers ce guide, l’agence immobilière aux honoraires fixes vous donne toutes les informations sur ce qu’est la valeur vénale et comment la calculer !

Définition de la valeur vénale

La valeur vénale est une expression définissant la valeur d’un bien sur le marché. La valeur vénale constitue la somme d’argent pouvant être récupérée par le propriétaire en cas de revente d’un bien immobilier. Ce prix est définie selon les conditions actuelles du marché et prend en compte la valeur de biens similaires mis en vente.

Elle sera utilisée notamment pour déterminer le patrimoine d’un contribuable pour le calcul des impôts afin d’évaluer l’assiette de l’impôt sur la fortune (IFI) ou de l’impôt pour les droits de succession. Le fisc peut ainsi notifier un redressement fiscal à un contribuable lorsqu’il estime que la valeur des biens déclarée est inférieure à leur réelle valeur vénale.

Cette somme d’argent ne concerne pas seulement les biens immobiliers, elle peut être utilisée par les assureurs pour les véhicules, par exemple.

Elle est définie par l’article 310.1.11 du plan comptable général :

La valeur vénale est le montant qui pourrait être obtenu, à la date de clôture, de la vente d’un actif lors d’une transaction conclue à des conditions normales de marché, net des coûts de sortie.

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Le saviez vous pour négocier une maison ?
Prix de vente – honoraire d’agence – indemnité notariale  = prix du bien net vendeur.
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Taux d'erreur dans le calcul de la valeur vénale d'une maison

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Taux d'erreur dans le calcul de la valeur vénale d'un appartement

A quoi sert la valeur vénale ?

 

Concernant les biens immobiliers, la valeur vénale a deux usages principaux. Elle permet de calculer une indemnité de remplacement de la destruction d’un bien ou de définir la valeur du bien pour la vente immobilière. La valeur vénale en immobilier ne fait toutefois l’objet d’aucune définition légale. Malgré tout, elle est fréquemment utilisée, notamment en matière fiscale en ce qui concerne par exemple l’évaluation du patrimoine des contribuables.

L’estimation en ligne pour obtenir la valeur vénale

 

 

L’estimation de bien en ligne est un des moyens pour obtenir la valeur vénale d’une propriété. Toutefois, si elle est utile pour commencer à se projeter sur la transaction immobilière, il ne faut pas prendre pour argent comptant les résultats. En effet, cela est principalement dû à son mode de fonctionnement se basant sur des données en ligne. Si vous devez publier votre annonce par vous-même, il est conseillé de ne pas se baser uniquement sur le résultat de l’estimation en ligne.

Généralement, un vendeur débute l’avis de valeur de bien immobilier en ligne en complétant un formulaire. Dans celui-ci, il remplira différentes caractéristiques de sa propriété. Les caractéristiques qu’il aura renseignées, combinées aux données que contient le logiciel, permettra de définir un prix moyen de vente. C’est-à-dire que le prix moyen est défini par le biais des ventes correspondant aux mêmes attributs sur le marché immobilier.

Les critères pour l’estimation en ligne :

Les critères sur lesquels s’appuient les outils en ligne pour effectuer l’estimation de biens immobiliers et définir la valeur vénale sont les suivants :

  • Le premier paramètre prend en compte les caractéristiques communes à toutes maisons ou appartements à vendre : la superficie et l’emplacement. Bien souvent, vous allez avoir un prix au m² selon la localisation de votre propriété.
  • Le deuxième critère prend en compte l’état du bien ; à commencer par l’ancienneté de l’immeuble ou de la maison, mais également la conformité du réseau électrique, l’isolation phonique et thermique, l’installation au gaz etc. Ces éléments, suivant leur état, vont augmenter ou diminuer la valeur de l’estimation initiale (faite ci-dessus).
  • Enfin, l’outil d’estimation en ligne va affiner ses résultats selon la présence des équipements dont dispose le bien à vendre. Parmi ceux-là, on peut retrouver la présence d’un ascenseur, d’une place de parking, d’une terrasse, d’une piscine, d’une véranda etc. Sachez que la mitoyenneté de votre bien ou le vis-à-vis sont également des facteurs qui sont pris en compte pour l’estimation de biens immobiliers en ligne.

En synthèse, les trois critères renseignés vous donneront le résultat de votre estimation en ligne. Ce résultat sera plus ou moins fiable, selon la qualité des bases de données utilisées par l’outil.

La valeur financière et la fiscalité

La case Bercy (fiscalisation)  fait très grandement partie des enjeux dans l’estimation de la valeur vénale d’un appartement afin de calculer les redevances qui devront être versées au trésor public. En effet, une estimation permet de calculer si vous êtes éligible ou non à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI). 

Vos questions / Nos réponses

Alternative à la valeur vénale pour vendre

Afin de déterminer la valeur d’un bien, il est possible dans le cas d’un bien vendu loué de se reporter à la valeur du bien en fonction du loyer perçu. En effet, le loyer est un indicateur important pour déterminer le prix de revente d’un bien immobilier.

Dans le cadre de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), si je déclare une valeur vénale à la valeur réelle puis-je être redressé par l’état ? 

La réponse est oui. Le législateur à prévu une armada de robot pour vérifier que votre déclaration sur la valeur monétaire de vos biens soit bien cohérent avec le marché de l’immobilier actuel. Afin de ne pas vous tromper sur la valeur vénale réelle de votre bien faite expertiser régulièrement votre appartement par différentes agences immobilières. En revanche, si il n’y a pas de bien comparable au votre alors ce sera au juge d’admettre la valeur réelle vénale de l’appartement.

Mon appartement parisien est loué, est ce que je peux déclarer la valeur vénale locatif du bien plutôt que la valeur vénale réelle ?

Le fait qu’un appartement soit occupé par un locataire et parfois même un locataire protégé ou encore un bail sous la loi de 1948 peut faire que le bien soit décoté de sa valeur vénale réelle. Le juge compétent en matière d’immobilier dans le cas d’un doute prendra entre 10 % et 30 % de décote.

Je vends mon appartement que j’habite, puis-je appliquer une décote de sa valeur vénale ?

Dès lors que l’appartement en question est votre résidence principale alors le législateur autorise un droit de décote de la valeur du bien. Cette décote est fait pour favoriser les ayants droit dans le cadre d’une succession par exemple.

Je vous recommande chaleureusement de déterminer la valeur vénale de votre bien immobilier avec l’aide d’un agent immobilier plutôt que d’utiliser des sites en ligne d’estimation.

Aymeric Faillenot

Co-fondateur de l'agence à commission fixe, Oprixfixe

Négocier les commissions d’agence immobilière

Avec une agence immobilière classique

Les commissions  liées à l’achat d’un appartement sont fixées en proportion du prix de vente de votre bien. Des commissions qui vous semblent disproportionnées par rapport au prix de l’appartement demandez à l’agent immobilier de faire un effort.

Avec l’agence immobilière en ligne à commission réduite

Heureusement, des innovations permettent maintenant de travailler avec une agence immobilière en ligne à faible commission.

L’agence en ligne à frais réduits vous propose une estimation de la valeur vénale transparente. Et ceci, quelle que soit la nature du bien à vendre (maison, appartement, terrain nu, cave ou local commercial). Voyez par vous-même en comparant une agence classique avec l’agence immobilière OprixFixe. Il n’y a pas de coût caché. Une équipe d’agents immobiliers locaux et qualifiés qui n’ont qu’un but : redonner du pouvoir d’achat aux acheteurs et aux vendeurs tout en ayant un service de proximité.

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