La moins-value immobilière est une moins-value entre l'achat et la vente d'un bien immobilier. À l'inverse de la plus-value immobilière, le propriétaire perd de l'argent à la vente. Ce cas de figure peut se présenter lorsque la maison est dévaluée à cause d'un événement climatique, un problème d'entretien ou un niveau de concurrence forte dans le secteur.
Dans ce guide, on aborde les points critiques lors d'une moins-value après une vente ou une succession, et lorsque l'on fait une moins-value sur sa résidence principale.
Qu'est-ce qu'une moins-value immobilière ?
La moins-value immobilière intervient lors de la vente d'un bien immobilier. Un propriétaire peut soit réaliser une plus-value (plus d'argent) ou une moins-value (moins d'argent) lors de la vente de son bien immobilier. En résumé, lorsqu'on vend moins cher que le montant d'achat, on parle de moins-value immobilière.
La moins-value immobilière permet à un propriétaire de ne pas payer d'impôt lors de la vente d'un appartement ou d'une maison. Elle concerne les propriétaires particuliers mais aussi les propriétaires professionnels.
Encore plus loin : la moins-value latente est une perte de gain sur un bien théorique avant-vente. Elle se calcule en soustrayant le prix de vente théorique et l'ensemble des frais d'achat : prix net vendeur, frais d'agences, frais de notaire.
Cas de la moins-value lors de la vente d'une résidence principale
A la vente d'une résidence principale, il n'y a pas d'impôt pour un particulier, qu'il s'agisse de plus ou moins-value immobilière. La moins-value n'est pas corrélée au taux marginal d'imposition (TMI) sur le revenu.
Le saviez-vous ? Quelle que soit la nature du bien vendu (appartement, maison, loft, parking…), la vente d'une résidence principale est exonérée de tout impôt au titre des plus-values. Le logement doit être considéré le jour de la vente comme une résidence principale.
Moins-value immobilière lors d'une succession
Suite à un décès, lors du partage de la succession chez le notaire, la moins-value d'un bien immobilier vendu ne sera pas prise en compte dans le calcul d'impôt par l'administration fiscale. Le seul cas de figure est de démontrer à l'administration les ventes réalisées dans le même secteur sur une année pour prétendre à diminuer le coût d'acquisition de la succession.
Dans le cas d'une succession de plusieurs biens immobiliers dont certains ont des plus-values et d'autres des moins-values, alors il sera possible d'établir une compensation des uns par rapport aux autres.
Déclarer une moins-value immobilière
Suite à une vente immobilière, le propriétaire doit avertir l'administration fiscale du montant de la vente par rapport à l'achat.
La plus-value nette imposable est déterminée après prise en compte d'un abattement pour durée de détention du logement appliqué sur la plus-value brute, après application le cas échéant d'un abattement exceptionnel, sous conditions tenant notamment à la date de la cession, à la zone géographique où sont situés les biens cédés et aux engagements du cessionnaire.
Formulaire fiscal de moins-value
Il faut se rendre directement sur le site des impôts et télécharger en ligne le formulaire CERFA n°2074. Le formulaire peut aussi être demandé dans le centre des impôts le plus proche du domicile du vendeur.
Le formulaire permet de définir en fonction de plusieurs critères la manière dont l'imputation de la moins-value peut se réaliser. Le formulaire de moins-value n°2074-CMV permet également de suivre les moins-values imputables et reportables. Il est possible de suivre les informations contenues dans le document pendant une période de 10 ans.
Déduire une plus-value immobilière de ses impôts sur le revenu
Il n'est pas possible en France de déduire de ses impôts sur le revenu la moins-value réalisée suite à la vente d'un bien immobilier. En revanche, dans le cas d'une entreprise, il est possible de déduire le montant de la moins-value à condition de le déclarer à son comptable dans les livres de comptes.
À savoir : la moins-value immobilière est reportable durant une période de 6 ans sur l'impôt des sociétés (IS).
La moins-value reportable
La moins-value immobilière est reportable pour les particuliers et les professionnels. Elle est reportable de 10 ans pour un particulier et de 6 ans pour une entreprise. L'administration fiscale estime que c'est le temps minimum à accorder aux vendeurs pour compenser les plus-values immobilières réalisées dans d'autres transactions immobilières.
Cas de moins-value pour une Société Civile Immobilière (SCI)
Dans le cadre d'une moins-value pour une SCI soumise à l'impôt sur le revenu (IR), il n'est pas possible de défalquer les pertes lors d'une vente. En revanche, si la SCI est soumise à l'IS, alors la moins-value est reportable pendant 6 ans. Avant de vendre un bien immobilier en SCI, il faut bien vérifier les conditions du pacte d'associés mais aussi le choix d'imposition.
