Vous souhaitez annuler votre offre d'achat ? Il faut en informer expressément l'agent immobilier ou le propriétaire par courrier.

L'offre d'achat, bien qu'engageante, permet à l'acquéreur d'annuler sa proposition tant que la promesse de vente n'est pas signée. Le notaire peut-il faire annuler une offre d'achat ? Comment annuler une offre d'achat ? On vous explique que faire dans ce guide.

Offre d'achat immobilier écrite

L'acquéreur qui souhaite acheter un bien doit toujours faire une offre d'achat au vendeur, dans laquelle il mentionne au minimum le prix d'achat et ses coordonnées (nom + prénom + adresse). Le vendeur est libre d'accepter ou de refuser, à moins que l'acheteur ne propose de l'acheter au prix fixé.

Il est possible d'annuler une offre d'achat selon plusieurs conditions.

Une offre d'achat écrite n'est engageante pour le vendeur que lorsqu'elle est signée. Sans signature, le vendeur peut annuler la transaction sans que cela ne puisse lui être reproché devant un tribunal. L'annulation de l'offre reçue ne pourra pas être contestée par l'acquéreur.

L'acheteur, même s'il a formulé une offre écrite avec la mention « offre ferme », peut se rétracter. L'acheteur ne sera pas obligé de signer un compromis de vente immobilier. En effet, il dispose dans le contrat immobilier chez le notaire d'un droit de rétractation de 14 jours. S'il ne peut pas officiellement se rétracter de l'offre d'achat, il pourra le faire lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente.

Enfin, l'acheteur est protégé par la loi. S'il s'avère qu'il ne puisse pas annuler son engagement à la matérialisation écrite d'une offre d'achat, il pourra le faire durant le compromis en ne levant pas les conditions suspensives de vente définies comme l'obtention d'un prêt immobilier. C'est une perte de temps pour le vendeur ou l'agent immobilier de contraindre un acquéreur qui a pu formuler une offre d'achat écrite.

Offre d'achat immobilier verbale

Une offre d'achat immobilier formulée à l'oral n'a pas de valeur juridique et ne pourra pas être annulée par un juge par manque de preuve. Parce qu'elle n'est pas tracée, elle ne peut avoir un caractère engageant. L'acheteur et le vendeur peuvent donc décider son annulation sans que l'une ou l'autre partie ne puisse revenir dessus. En cas d'accord verbal, il est possible de signer une promesse de vente chez le notaire sans avoir à réaliser une offre d'achat par lettre, et il est aussi possible de faire invalider l'offre d'achat simplement à l'oral.

Conseil : vous êtes propriétaire vendeur, vous recevez plusieurs offres écrites. En attendant une offre d'achat au prix, ne vous engagez pas à l'écrit et faites des accords oraux afin de ne pas vous contraindre. Contrairement à l'acte définitif de vente d'un bien immobilier, l'avant-contrat est un acte qui n'est pas obligatoire mais important et que l'on conseille de rédiger en présence d'un notaire ou d'un agent immobilier.

Annuler une offre d'achat au prix de l'annonce

Un propriétaire peut-il annuler une offre au prix de l'annonce ? L'offre d'achat reçue au prix de vente net vendeur souhaité par le vendeur est engageante et il ne peut pas réclamer son annulation quel que soit le motif.

Le propriétaire vendeur est tenu, à réception d'une offre d'achat au prix de l'annonce, de l'accepter. Proposer une offre au prix net vendeur sous forme de contrat écrit dans une annonce immobilière est engageant pour le propriétaire vendeur. En refusant l'offre au prix net vendeur, le vendeur s'expose à des poursuites de l'acheteur, conformément à l'article 1583 du code civil.

Annuler une offre d'achat inférieure au prix

Lors d'une phase de négociation, un acquéreur potentiel souhaite faire une offre en-dessous du prix de l'annonce. Cette offre au prix inférieure ne pourra pas engager le propriétaire. Dans le pire des cas, celui-ci pourra l'annuler ou bien faire une contre-proposition à l'offre d'achat.

L'annulation d'une offre d'achat est possible pour l'acheteur et le vendeur. En fonction des circonstances, l'engagement d'achat peut être annulé pour l'une des deux parties. Quoi qu'il en soit, l'avant-contrat de vente doit être pris au sérieux pour éviter du stress et un passage devant le tribunal pour « réparation ».

Différence entre l'annulation de l'offre d'achat et de la promesse de vente

L'offre d'achat ne peut être associée à la promesse de vente. Même si l'une et l'autre recueillent les mêmes informations : nom, prénom, prix d'achat, conditions de vente (non obligatoire), elles n'ont pas la même portée juridique. En effet, la promesse de vente est signée auprès d'un notaire (officier d'Etat) et son caractère officiel est incontestable sur la forme et le fond. L'annulation de l'offre d'achat se fait entre l'acheteur, le vendeur et l'agent immobilier. L'annulation de la promesse de vente se fait chez le notaire où a été signé l'avant-contrat.

Certains professionnels de l'immobilier jouent sur la naïveté des particuliers sur le sujet en assimilant l'offre d'achat à une promesse de vente dans le but de verrouiller la vente de sa maison ou de son appartement. Le tribunal est ferme sur le sujet et les cas de jurisprudence confortent l'idée que la dénomination d'un avant-contrat sous forme d'offre écrite ou orale ne peut en l'espèce pas être confondue avec une promesse de vente ou un compromis de vente.

L'autre différence notable entre les deux est que la promesse est enregistrée auprès de l'Etat de la part du notaire ou sous seing privé. De même, une offre d'achat, contrairement au compromis de vente, ne doit pas avoir de mention relative aux diagnostics immobiliers obligatoires, PV d'AG, acte de propriété ou encore comporter des clauses suspensives (notamment celles liées à l'urbanisme, à la conservation des hypothèques ou à l'obtention d'un prêt bancaire). Les méthodes pour rompre l'avant-contrat sont différentes.

Conciliation amiable du litige de l'offre d'achat entre acheteur et vendeur

Le vendeur a accepté votre offre d'achat mais se rétracte tout à coup, refusant de vous vendre le bien immobilier ? Agissez pour faire valoir vos droits.

En acceptant initialement votre offre, le vendeur a consenti à vous vendre le bien et ne peut se rétracter. Envoyez une mise en cause au vendeur de façon à lui demander de respecter son engagement et d'empêcher la rétractation. Le modèle de cette mise en cause peut être trouvé gratuitement, mais on vous conseille de passer par un avocat.

Procédures judiciaires et amiables

Sans réponse sous 8 jours de la part du propriétaire, d'autres poursuites sont envisageables. Dans un premier temps, adressez une mise en demeure au vendeur par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre, motivée juridiquement et accompagnée d'une déclaration au greffe du tribunal, constitue un avertissement.

Et le séquestre dans tout ça ? Si vous avez versé un acompte (ou séquestre) et que vous vous rétractez dans les temps ou dans le cadre d'une des conditions suspensives, il vous sera restitué !

À l'inverse, si vous renoncez à la vente hors délai de rétractation et hors conditions suspensives, vous devrez certainement verser des pénalités au vendeur (généralement 5 à 10 % du prix), donc généralement le montant du séquestre. Si c'est le vendeur qui se rétracte et qui refuse finalement de vous vendre son bien, il devra vous verser des pénalités. L'acompte est interdit à la signature d'offre et annule automatiquement son fondement si tel est le cas. On vous recommande de vendre avec un négociateur immobilier pour éviter les mauvaises surprises.